房地产：土地增值税细则拉开帷幕 增持评级

　　北京地区《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（以下简称“北京细则”）于21日正式下发，办法规定从即日起，凡从事房地产开发的企业，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均需办理清算土地增值税手续的房地产开发项目。

　　在地税同时下发的《商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》中规定，高层商品住宅(7层以上)单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅(7层及以下)单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。

　　评论：

　　正如我们以前所判断的，从近期房价涨幅城市的统计排序来看，北京、深圳等城市的房价涨幅始终位于前列，因此，上述城市率先出台调控政策细则的可能性会更大些。此次北京土地增值税细则的出台佐证了我们的判断。

　　1.该细则具有较强的操作性。北京细则是在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等规定的基础上，对北京市域内的房地产开发企业土地增值税清算进行的细化和明确。北京细则对土地增值税的整个清算流程及步骤进行了详细说明，并随文附有9个文书和表格的附件，使细则具有较强的可操作性，从而确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。

　　2.引入中介机构可在很大程度上使税费的清算更客观。北京细则规定了由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构对房地产开发企业土地增值税清算进行鉴证，并要求对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。中介机构的介入使土地增值税的清算更为客观，也使不同企业、不同项目按各自具体情况清算土地增值税成为可能。

　　3.该细则的出台对于鼓励开发商多开发普通住宅具有一定的导向意义。根据我们之前的初步测算，如果严格按照累进税率制度进行缴税，项目毛利率达到40.13%时，应该缴纳土地增值税，对利润的影响约为17.46%。因此，主营业务利润较高的项目，缴税金额将大幅提高，房地产企业开发成本将增加。土地增值税执行清算将鼓励普通住宅的开发建设，并在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为，开发商将不再单纯追求项目的利润率水平，加快项目滚动和追求规模成长将成为共识。

　　4.此细则对其他区域具有借鉴意义。由于北京细则是在今年年初《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》基础上的地方性政策，国税总局土地增殖税政策对于房地产行业及板块的影响已经在前期市场上有所体现。因此，我们认为北京细则的出台对房地产公司的影响有限，并且对其他地区制定土地增值税细则具有一定借鉴意义。

　　5.维持行业“增持”评级。从政策层面分析，今年的重点应是确保和加强已出台政策的执行力，新出台政策进一步调控房地产市场的可能性不大，即使出台相关政策，其目的也并不是打压房地产行业和房地产板块的走势，而是促使房地产市场健康稳定的发展。因此，北京此次土地增值税细则的出台，房地产开发企业的利润率仍可维持在一个合理的水平，投资者不必过度恐慌；从市场角度分析，由于供需矛盾的存在，充裕的流动性以及人民币的升值等驱动因素，都将对房地产行业产生积极的影响，使房地产板块具有投资价值。因此，我们维持对房地产板块的“增持”评级。

　　作者：杨兴风 天相投资

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