房地产：依然维持行业“中性”的投资评级

　　事项：

　　近日，北京地税局网站公布了“北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知”和“北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知”。

　　评论：

　　这两个通知是对国税总局政策的执行。

　　2007年1月16日，国税总局网站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。经过4个多月，地方税务局终于出台细则。北京市地税局的两个通知是对国税总局政策的贯彻和执行。

　　政策规定具体、翔实，可操作性强。

　　北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知总共8章、38条、9个附件。政策规定非常具体、翔实。

　　政策规定比较严厉。

　　首先，通知第二条指出：“凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法。”政策涵盖了所有项目，意味着历史遗留问题也要追溯。

　　其次，通知指出：“高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。”该规定基本上使房地产企业通过向建筑企业转移利润从而少交增值税变为不可能。

　　再次，通知规定了具体的处罚措施。如第三十六条规定：“对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。”

　　针对收购公司股权时的土地增值税如何征收仍然没有明确规定。

　　从两个通知可以看出，文件基本上堵上了项目收购漏逃土地增值税的口子，但是并没有涉及收购公司股权土地增值税的缴纳问题，这一漏洞如何弥补或者出台什么样的细则，目前还有悬疑。

　　依然维持行业“中性”的投资评级

　　针对土地增值税的影响问题，我们在2007年1月17日的报告中已经有详细的论述，严格执行该项政策会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率；政策影响房地产公司的项目购并；影响企业现金流。考虑到房地产板块目前估值较高和行业面临的不缺定性，谨慎起见，我们依然维持行业“中性”的投资评级。

　　作者：王德勇 中信证券

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