“潜规则”遭遇《物权法》 私家花园将不再“私家”？

　　李杨 每日经济新闻

　　《物权法》的第一轮热潮刚刚退去，业内日前有人就报出猛料：4个月以后即将实施的《物权法》

　　与目前房地产市场中的“潜规则”仍然有诸多抵触，特别是楼市仍然流行的“私家花园”与《物权法》相关规定就完全背道而驰。

根据《物权法》规定，底层和顶层的私家花园使用性质为整个小区业主共有，那它究竟是“公”还是“私”？现在的私家花园到时是否都要“充公”？《物权法》还未实施，此类争论已在楼市悄然展开。

　　《物权法》：“专有部分以外”都是共有

　　根据《物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这也就意味着，只要没有办理房屋产权的建筑和土地部分都将归整个小区的业主所共有，其中包括小区内道路临时停车位、屋顶等公共空间。当然这也就意味着，住在底层和顶层的业主都不能拥有自己的私家花园???因为这样的花园并没有在自己的产权范围内。

　　如果严格按照《物权法》规定实施，那现在的私家花园到时似乎都要“充公”？“我买一楼也就是考虑到有40多平方米的私家花园，当时其他楼层价格都是7000多元/平方米，而我买的一楼房价却是每平方米8000多元，一楼的房价比其他楼层贵了将近1000元。假如要将我的花园‘充公’，那我的损失又由谁来承担？”3年前就买了一套花园洋房的邓女士认为，为了买到带花园的住宅，自己花了比别人高得多的价格，《物权法》假如要求变原来的私家花园为公共绿地，那业主买房时的损失究竟该由谁来承担？

　　开发商：使用合同中有“私家”的说明

　　按照《物权法》的规定，现在私家花园的使用都将不在法律保护之内，开发商对此已经提出质疑，“我们在购房合同中早已对私家花使用和归属有了相关说明，应该遵守购房合同中的双方约定。”一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，尽管底层和顶层的私家花园权属理论上为小区内业主共同所有，但其使用权往往在购房合同中已明确约定为底层和顶层的业主所专用，因此即便《物权法》开始实施，那以前约定的私家花园并不能拿出来“充公”。

　　记者拿到的一份某楼盘2002年开发商与购房者签订的购房合同补充协议，其中第十二条就作了这样约定：“乙方选购的商品房为底层或顶层时，乙方承担相应范围内的绿化、卫生、防腐的管理及维护责任，并承担相应费用，享有该范围的使用权；乙方所选购商品房为非底层或非顶层时，乙方不承担上述范围内的管理、维护责任及费用，但要认可底层和顶层用户对该范围的使用权。”这显然也就意味着，尽管花园理论上为所有小区业主所共有，但事实上小区内的所有业主已经承认了私家花园的“专有”属性。

　　争议：遵照合同还是遵照《物权法》？

　　尽管《物权法》还没有正式实施，但究竟是遵照购房合同约定，继续承认私家花园的“私有”属性，还是严格按照《物权法》对“公”和“私”的界定，将现在的私家花园全部取消并“充公”，这是一道我们不能回避的选择题。

　　君合律师事务所核心合伙人律师郑书宏认为，尽管《物权法》对小区的共有部分有了明确规定，但由于《物权法》是今年10月才实施，在实施前，开发商与购房者在购房合同中已对其使用归属进行了明确约定，其他业主也都以书面形式放弃了私家花园的使用权，那么根据法律“意思自治原则”，私家花园的使用应该得到保护，即便是以后《物权法》开始实施，也不会像有的业主担心的那样自己私家花园可能会被“充公”。

　　但也有购房者表示，开发商在购房合同中要求其他绝大多数业主放弃对私家花园、地下车位等的使用权，这实际上是开发商强制性的霸王合同：假如购房者不认同这样的约定就不能买到房子，这没有充分尊重购房者的权利。

　　郑律师认为，《物权法》仅仅是对小区内的“公”和“私”进行了明确界定，但对业主和开发商违反了《物权法》规定将承担什么后果并无处罚说明，只能通过法院维权，请求其停止侵权，这个维权程序复杂、执行困难。所以《物权法》要真正执行还将有一个更为明确的实施细则。