“为八成居民提供经适房”是否可行？

　　国务院参事任玉岭有关经适房的演讲引发了业内一场论战，对其观点，开发商反对，购房者支持，学者也各执一词——

　　任玉岭参事大概没有想到，4月份他在清华大学做的一次演讲，会在房地产业内产生如此大的争议。

　　在这一主要观点被媒体概括为“为八成居民提供经济适用房”的演讲中，任玉岭强调：通过土地的供应量对三类住房进行控制，30%划给商品房，70%划给经济适用房，其中，后者中的30%建80平方米以下小户型，用做廉租房；对于商品房的管理则可以完全放开。

　　此论一出，马上有反对者称其“不切实际，也根本不可能”，甚至有专家认为，此举是对1998年以来房改的否定；更有支持者称其“实际上是在要开发商集团的命”、“是真正实事求是，尊重经济规律的”。

　　对这一让很多人“吓一跳”的观点的争论，其深度和广度仍在不断的扩展，而争论双方的阵营，也在旷日持久的对峙中愈发清晰。

　　反对者：任玉岭不懂房地产市场

　　在采访中记者发现，许多房地产业内人士对任玉岭的观点很不认同，认为他作为“圈外专家”，说的是“外行话”，在实际操作中根本行不通。

　　“任玉岭和我很熟，他不懂房地产，其观点危害很大，不符合房改精神和经济规律。”一位业内知名专家私下里对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)记者说。

　　房地产开发商，今典集团董事长张宝全则对记者表示，任玉岭的观点“不太切实际，也根本不可能”。

　　“怎么可以把经济适用房的比例提高那么大，我觉得不现实。”在张宝全看来，土地开发成本很高，为八成居民提供经适房建议，很难实施，等于是回到计划经济时代了。“经济适用房能占到30%就已经很不得了了。”张宝全说。

　　一位房地产业内人士告诉记者：如果70%—80%的土地供应都用来建经济适用房，那政府的财政收益将锐减，正常的市场机制将无法运行，而且建那么高比例的经济适用房，将只有20%左右的土地来开发商品房，绝大部分房企也会因此而倒闭。

　　而在一些学者眼中，任玉岭的这一观点更是违背了房地产市场化的方向。

　　“给八成居民提供经济适用房这种解决办法不对，这样做就又回到了政府包办住房的老路子，容易既无效率又让政府权力集中。”中国社科院金融所易宪容博士对记者说。

　　在易宪容看来，政府为给八成居民提供经济适用房是不可能的：一是财政上没有那么大的能力，二是效率会很低，三是让民众选择住房的余地会很有限，如果房子建得不好，很有可能在短时间变成建筑垃圾。

　　“自建房、单位建房等形式的经济适用房占到整个住宅供给量的70%—80%， 实际上意味着中国1999年到2001年的公房改革失败。如果这样一种状况能够成立，也就意味着中国住宅商品化的进程将会停止。”在近日举办的“2007年中国房地产高峰论坛”上，社科院金融所的副所长、金融学家王国刚对记者说。

　　任玉岭：居民住房已过分市场化

　　“为老百姓谋福利的举措一定会触及房地产既得利益集团的‘市场势力’甚至‘话语权’。因此任玉岭的观点被反对是必然的。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员对《中国经济周刊》说。

　　记者了解到，从1998年国家实行房改、停止福利分房后，房地产市场出现了商品房、经济适用房和廉租房三种住房供应方式来分别对应高、中、低收入的人群。但近年来，针对经济适用房出现的一系列问题，舆论出现了激烈的争论，大多数人主张对经济适用房“进行某种程度的限制”，甚至有人提出“取消经济适用房”。

　　“提议为八成居民提供经济适用房，就意味着公房改革失败？这不见得。”5月13日，记者拨通了全国政协常委、国务院参事任玉岭的电话，他在电话中对《中国经济周刊》说。

　　“我提出上述观点的初衷，就是觉得应该换一个思路，对整个城镇居民住房建设体系进行重新思考。房改是有很大成绩的，但现在房价越来越高，这与住房过分强调市场化，忽视社会保障功能有关系。目前我正在银川等几个城市做有关的调研。”任玉岭告诉《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)。

　　在曹建海看来，如果这样的观点被中央采纳，就意味着长期以来“土地市场化”和“住宅商品化”的改革方向必须作出一定调整：地方官员将不能卖地，也就不能借此创造“政绩”升官发财；以开发商为首的利益集团最害怕经济适用房的竞争，任玉岭的主张实际上是在要开发商集团的命——他们当然会全力抵制、反对了。

　　“尤其是一些打着市场主义改革旗号的经济学家和其他领域的人，不能容忍对住房市场化改革取向的任何怀疑，他们不一定是既得利益集团的代言人，但由于教条地照搬西方经济学的一些原理，成了不折不扣的‘市场主义’者，他们是反对任玉岭声音最响的人。”曹建海说。

　　支持者：经适房应拒绝开发商

　　“为八成居民提供经适房，会动多少人的奶酪？如果那样的话，开发商难道喝西北风去？！”“为八成居民提供经适房最好不是水中花，镜中月!”在网上，可以看到许多这样充满疑问的网友留言。

　　“我们肯定拥护任玉岭的主张，多数人也期盼着能住上便宜的经济适用房，但我担心的是，他的主张最后会不会在庞大的利益集团的势力下夭折。”正在打算购房的北京市民张先生对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)说。

　　张先生一直想把握一个好的购房时机，买到理想的房子，因此对房地产业多有关注，在他眼里，这几年来听多了专家的建议和争论，但很多建议是昙花一现，很多争论是乱吵一片，因此，“为八成居民提供经适房”的提议恐怕也难逃不了了之的“命运”。

　　但中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海却充满信心。他的设想是，在经济适用房的建设开发过程中取消开发商。“这样的房屋就是在北京、上海、广州等一线城市，每平方米的售价也决不会超过 2000 元。”他断言。

　　“从这个意义上说，用‘非市场化’的手段纠正 1998 年以来特别是 2003 年以来我国住房改革政策中的错误，通过给80%的城市居民提供经济适用房计划的推进，就能彻底解决我国房地产领域的矛盾，真正做到‘居者有其屋’。”曹建海对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)说。

　　相对于曹建海的“乐观”，建设部政策研究中心副主任王珏林依然出语谨慎：“为八成居民提供经适房是否可行”这个问题“不好说”、“不便于直接回答”。

　　“因为每个城市的住房、经济情况不同，经济适用房在一个城市所占的幅度，不可能制定统一的比例。”王珏林对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)说。

　　在王珏林看来，现在国家非常重视改善和解决城镇居民的住房问题，已经建立以廉租房、经济适用房为主，住房补贴、公积金住房政策性贷款为辅的保障体系。各个城市应当按照国家要求的住房保障政策加以落实，逐步解决相应的问题。这样的思路才比较切合实际。

　　而在今典集团董事长张宝全这样的企业老总看来，大力推出双限房（指限价格、限面积的普通商品房）和经济适用房，才是政府平抑房价、保证多数人住房的“法宝”。“尤其是双限房的比例要大于经济适用房，我认为这个比例不能超过三七开，即双限房占到七，经济适用房占到三。”张宝全对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)说。

　　配文学者论

　　“为八成居民提供经适房”

　　中国社科院金融所研究员 易宪容：

　　“哪个大国的居民住房问题是由政府解决？”

　　目前房地产开发商把房地产市场的问题转化为住房保障体系问题，这是在转移视线，把矛盾都指向政府。看看世界各国，有哪一个大的国家会把居民的住房都由政府的住房保障体系来解决的？在美国廉租屋比重只有3%—4%，加拿大也不会超过5%。绝大多数居民的住房基本上是通过市场来解决。

　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 曹建海：

　　“不一定非得通过开发商的掠夺才能称得上市场化”

　　我认为任玉岭先生的建议是真正实事求是、尊重经济规律的。他是一个为绝大多数老百姓着想的知识分子和国务院智囊，我对他表示崇高的敬意。

　　我认为新加坡的 80% 组屋（相当于国内的经济适用房）政策是住房政策成功的典范，而香港的高房价、高公屋率，是住房政策失败的范例。新加坡的政策非常值得我们的城市政府进行借鉴甚至仿效。可以让政府组织建房，然后卖给城市居民；或者由单位、公众自发组织的住宅合作社作为房屋建设的组织者，由这个机构代表集资建房者与建筑施工企业签订建设合同，这属于用市场化手段解决住房的基本手段，不一定非得通过开发商的掠夺才能称得上市场化

　　。

　　知名房地产投资专家 贾卧龙：

　　“经济适用房在市场中的比例不宜过大”

　　经济适用房作为一种微利的商品房是应该大力发展的。但是大量占有国家土地将会造成当地政府的财政锐减，开发商没有利润可求时也会相继退出房地产市场，这样对于房地产行业的发展也不利。所以，经济适用房应控制在一个合理的范围内，既不影响商品房的发展，又能解决部分中等收入家庭的住房问题。总之，经济适用房在住房市场中的比例不宜过大。