商业地产：稀缺决定价值 升值拓展空间

机构：渤海投资
物以稀为贵，这是市场定价的基本准则。而随着普通住宅价格的不断上涨，作为近乎不可复制的稀缺资源的商业地产，其自身价值的重估无疑刻不容缓。而作为国家宏观调控政策触及最少的政策性风险避风港，商业地产将最大程度地享受人民币升值带来本币计价资产价值提升带来的红利，而即将成行的的REITs（房地产投资基金），其对拥有稳健收益的商业地产的偏好，更是在需求方面提升了商业地产的稀缺性。

基于以上分析，近期以中国国贸、金融街为代表的商业地产上市公司在二级市场的优异表现也就不难解释了，然而更为重要的是，通过对商业地产未来前景的展望，我们也有望借助对其中优势品种的投资，来分享商业地产价值提升带来的丰厚收益。

一、 稀缺性日渐明显

土地作为一种不可再生资源，其稀缺性决定了它价值的不菲。而根基于土地的物业，尤其是商业物业，更是价值连城。

在我国城市化水平不断提高的大趋势下，以及谋求可持续发展的大环境下，城市的拓展与耕地的保护之间的斗争愈发激烈，土地的稀缺性也日益突出，而国务院要求2020年前18亿亩耕地的保有量底线，更是将其提高到了一个新的境界。在城市化进程受制于耕地保有量“红线”的情况下，大规模的造城运动将趋于平淡，而这无疑进一步提升了占据大城市中心地段、近乎不可复制的商业地产的稀缺性，其价值的重估也将在所难免。

此外，在商业地产供给日渐稀缺的同时，市场需求却有增无减。近期，一个房地产投资基金（即REITs）专题研究小组（下称“研究小组”）在证监会悄悄成立。与此同时，上海证券交易所（下称“上证所”）产品开发部总监陈支左在“第四届中国房地产结构金融暨投资亚太会议”上透露，上证所已为REITs上市交易做好充分准备，将积极推动REITs在上证所上市。因此，可以预见，尘封多年的REITs很有可能在近期成功破茧。作为未来我国重要的房地产投资主体，房地产投资基金（REITs）的登陆将进一步加剧已经十分紧张供需矛盾，而根据国际经验，REITs往往偏好收益稳健的商业地产，这无疑在需求方面提升了商业地产的估值水平。

因此，在稀缺性日渐明显的情况下，商业地产的价值重估无疑将日渐成为二级市场关注的重点，相关上市公司的投资价值更是值得我们予以重点关注。

二、 本币升值拓展价值空间

人民币升值步伐的加速日渐成为市场关注的焦点。人民币持续升值对于部分行业的利好是显而易见的，房地产行业更是首当其冲的实质性利好的受益者。当一个国家或地区的货币面临升值压力或者货币持续升值时，以人民币标价的土地和房屋的资产价格必然随着人民币升值预期的不断增加而愈发具有吸引力，由此房地产成为最有吸引力的投资品种之一，因为投资者能够获得人民币升值和房地产增值双重收益，而作为宏观调控政策避风港，且稀缺性导致价值重估趋势明显的商业地产，无疑是海外资金获取人民币升值收益的重要筹码。因此，商业地产板块有望在本币加速升值引发的外资投资热情下，保持持续的价值上升趋势。

综合以上分析，我们认为，在稀缺性导致的价值重估的大环境下，以及本币升值对价值空间拓展的刺激下，商业地产板块有望在未来有良好的表现，值得我们重点关注。（渤海投资）

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