平均成交价格10292元/㎡ 上海房价缘何又创新高

　　涨价频率加快

　　阴晴不定且一天天闷热起来的5月，也把上海楼市带入了“高烧期”。事实上，历年5月都是上海楼市旺销房价的“发烧期”，是地产调控政策的“频发期”，今年也不例外。在今年4月一些市区优质楼盘出现排队买房后，时隔一年的涨价势头也重现上海楼市，5月房价的上涨几近疯狂，外环以内的半数楼盘都出现了不同程度的提价行为。

　　进入5月以来，沪上开发商们也加快了涨价、推房的力度。天天房展网研究中心的数据显示，上周(5月18日至24日)共有33个楼盘推出50.64万平方米新房源，比前周的24个楼盘34.22万平方米多出48%，其中超过三分之一的楼盘都上调了价格。

　　购房者热情更高

　　比开发商热情更高的则是购房者。天天房展网研究中心的数据显示，上周成交量再创新高，达71.5万平方米(剔除配套商品房、动迁房)，在前周68.55万平方米的两年高位上增涨4.3%，成为首次突破70万平方米交易量的单周。其中，住宅成交也突破60万平方米的关口，达60.21万平方米，环比微升0.7%。

　　楼市平均成交价格为10292元/平方米，环比上涨1.4%。其中，住宅平均成交价格10286元/平方米，环比微升0.8%。但这是个保持了近两个月以上的万元房价，已比年初至今的住宅平均价格9748元/平方米上涨了5.5%。

　　租赁市场回暖

　　租赁市场同样回暖。戴德梁行第一季度住宅报告显示：沪上高档公寓入住率与上季度环比上升3.1个百分点，达到90.8%。市场租金比上季度略升0.5%，达到103.9元人民币/平方米/月。

　　服务式公寓入住率与上季度环比上升1.5个百分点，达到83.4%。市场租金比上季度上升1.8%，达到199.3元人民币/平方米/月。相比上个季度，本季度服务式公寓市场开始回暖，入住率明显升高，特别是黄浦区及浦东新区的优质物业，平均上升7-9个百分点。

　　戴德梁行分析师为此预计：目前的高端住宅租赁市场处于比较稳定的态势，这也是市场逐渐成熟的一种表现。由于本年度将有相当数量的优质服务式公寓供应上市，届时将对市场产生一定的影响，预计租金将会有少许下调。

　　市场投机气氛渐浓

　　来自汉宇地产的成交信息可以看出，3月份汉宇地产二手房的成交比2月份提高了144%，而去年同期增加幅度为116%，4月份又在此基础上增加了38.6%，而去年同期是18.2%。汉宇地产分析师认为，量价齐升显示市场投机的气氛又有所回升。

　　事实上，相比前两年的调控政策，今年的楼市相对平静。然而，随着近日强征二手房20%个税的政策实施与否争议趋热，市场的波动再次显示出来。

　　对此，天天房展网分析师薛建雄认为，近期购买力旺盛的一个重要原因来自供应量。目前，全市在建商品房6000万平方米，网上可售房源1657万平方米，其中可售住宅886万平方米。按照商品房开发周期3-4年和上海楼市往年2000万-2500万平方米来算，未来3-4年内可供应的房源将远小于需求10%-25%。而网上可售住宅1000万平方米是个警界线，如今已跌至886万平方米。数据显示，2月份以来，除了开发商赶“五一”而在4月最后一周大力推盘，周供应量超过成交量外，其余的3个多月时间内新房的供应量都小于成交量。

　　股市走强放大购买力

　　尽管，前两年房价的大幅上涨，已经透支了购房能力。但是，自去年6月至12月的近半年房价下跌和交易低迷，又让市场聚集了充分的购买能力。这个购买能力在股价飞涨下被放大，这才使得多数购房者有能力接受近期重新高涨的房价。

　　对此，薛建雄分析，虽然投资投机客都在高流转税下被迫出局，但是供应量的长期不足，遇到需求暴增的5月，上海房价再入上升通道实在难于避免。香港的高房价使得大部分市民只能购买90平方米以下的小户型，而这个趋势也已经在上海慢慢呈现，自去年以来上海陆续有一些小户型楼盘上市，都是在短时间内就被抢购一空。在90/70政策下开发的小户型房源会在年底逐步上市，到时楼盘供应套数的增加，会对目前供需紧张的情况起到有效的缓解作用。