中国国贸 北京高端商务地产龙头

　　东方证券王树娟

　　在整个奥运板块中，中国国贸（600007）属于真正有业绩增长、而且是持续高速增长的公司。

　　97金融危机后，商务物业的租金水平大幅下跌了50%。而97后，中国经济即进入快速发展的轨道，尤其是加入WTO以后，商务物业的需求大幅增加。

但是，北京以写字楼为核心的商务物业租金水平，却仍处于危机后的低谷。这源于奥运建设带来的集中供应。实际上，处在同一经济背景下的上海，租金已有较大幅度的回升，当然距离历史高点尚有很大差距。

　　多因素驱动业绩增长

　　我们认为，目前北京的租金水平，正处于历史性的低谷，中长期将持续上升。

　　奥运建设即将结束，距奥运前2年，高端商务物业已经停止开工。大约在2009年前后，集中供应将进入尾声，而断档期来临，这为市场消化存量，提升租金带来了契机。

　　实际上，奥运令北京以5年时间，完成了绝大多数的旧城改造。奥运后，整个中心城区的可建面积将非常稀少。中长期来看，高端物业的供应量将是非常有限的。

　　回顾过去，尽管供应量一直很大，但强劲的需求，使出租率一直维持在比较健康的80%以上水平。这也意味着，供应面的稍稍减速，就可能带来租金的迅速增长回升。

　　2008年开始，国贸三期A逐步竣工，将带来公司租赁业务的三大变化。物业数量翻倍增长。公司现有国贸一、二期权益面积仅33万平米，三期A竣工后，大幅增加至63万平米。新建物业，以相对短缺、效益佳的品种为主，如商场、办公、酒店，均有适度增加。而一二期中，相对低效的资产是6万平米的停车库、6万平米的公寓。三期A没有公寓，车库面积也仅3万平米，有助于现有物业的效益提升。规模效益显著。三期A与一二期相互连通，配套设施、管理人员共用，这将带来显著的规模效益。粗略估计，物业竣工正常经营后，公司毛利率有望提高2-5个百分点。

　　经测算，三期A竣工后，公司的月收入规模，预计可从现在的68百万，提高到145百万，大幅提高110%。

　　租金上涨

　　尽管北京市场租金长期处于低位，但2000年以来，中国国贸却已率先走出低谷，租金逆市平稳增长，这源于其在北京市场无法替代的绝对品牌优势。

　　2006年，中国国贸商场租金上涨20%，写字楼租金上涨6%。鉴于新租约的水平明显高于老租约水平，未来几年，公司租金收入将会有确定的增长，预计幅度在5%左右。

　　奥运后，北京市场租金的整体回升，无疑将带来龙头老大—国贸中心的租金，以更快的速度上涨。

　　大股东所拥有的国贸饭店、中国大饭店等资产，未来存在注入可能。这部分资产目前的盈利能力，与国贸一二期大致相当。

　　当然，目前土地增值税征管新政的出台、公司股价的推高，均将减弱大股东资产注入的动力。

　　根据上文分析以及假设条件，我们预计，公司2007年、2008年、2009年每股收益分别可达到0.30元、0.45元、0.58元，复合增长率35%。按照新会计准则，不考虑物业的评估增值，每股收益将达到0.46元、0.61元、0.92元，每股经营性现金流分别达到0.46元、0.69元、1.06元。(中证网)

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