浦东金桥（600639）被低估的地产蓝筹股

    □东方证券 王树娟

    浦东金桥是一家租赁为主,兼营开发业务的房产公司。公司租赁业务将持续快速增长。公司向租赁业务的转型,始于上世纪90年代。

至2006年末,出租物业的规模已达120万平方米,收入规模5.7亿元,占主营收入的60%。未来,物业规模仍将快速增加。预计5年内,公司在金桥开发区内的项目,将全部建成,并持有出租。届时,公司持有物业规模预计可达到220万平方米(含38万年平方米租赁土地)。至正常运营后,出租收入将达到17亿左右,即为06年租赁收入的300%左右。短期内,收入上涨也将非常迅速。06年,竣工的优质商务物业逾10万平方米；07年在建拟建23.5万平方米,将于1-2年内全部竣工。持续的规模扩张,将带来收入规模的持续快速增长。

    同时,随着金桥地区逐渐由边远工业区变成稀有的市区土地,其传统工业定位也发生转变,原有土地储备、部分工业厂房转变为研发楼及商业配套为主的现代生产服务功能,使公司价值发生巨大飞跃。厂房改造为研发楼,租金水平从略高于1元,提高到2元以上；新建的研发楼租金水平2-4.5元不等,较厂房租金提高更甚；若为酒店、商业功能,价值将继续提高。实际上,从交易数据来看,碧云的普通商业建筑单价已提高到每平方米3.5万元之高。

    参股券商、银行等5家金融公司,所持金融资产预计可折合到5元/股。公司拥有东方证券11968万股(如配股成功后),折合每股0.15股。东方证券未来若能IPO,参考目前海通、中信市值,上市后每股若达到30元,可折合成4.5元/股。公司还持股海通证券1530万股、国泰君安912万股(如配股成功后)、交行500多万股,至少可折合成0.50元/股。

    还值得关注的是,如果按照新会计准则,谨慎假设公允价零增长,公司地产业务06年PE值仅为27倍左右,08年动态PE仅为19倍,均远低于业内优质公司50倍、30倍以上的水平。

    多种相对与绝对估值方法显示,公司的每股价值在31-43元之间,维持“买入”评级。

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