光大证券：财富效应加速楼市复苏警惕估值过高

　　财富效应加速楼市复苏，估值过高须警惕

　　1-4 月，全国完成房地产开发投资5264亿元，同比增长27.4%。其中，住宅投资达到3657亿元，增长29%；但商品房竣工面积的增速为10.4%，未出现明显的提高。

同时，商品房销售面积同比增长16.3%，而销售额增长30%。这些数据表明，需求的增长仍高于供给。房价方面，4月份全国商品房价格环比上涨0.7个百分点，涨速比前几个月有所加快。从各城市来看，环比涨幅超过1%的城市有：深圳、长沙、沈阳、成都、长春、哈尔滨等。

　　从几个月前开始，我们就曾多次提示：股市的持续大幅上涨，可能使得一批先知先觉的投资者率先获利回吐并转向楼市。实际上，在日本和台湾在资产价格泡沫时期，都出现过股价先涨、房价地价随后上涨的现象。今年以来，股市的财富效应也已经在住宅的消费中体现。我们预期，由股市财富增值带来的房市复苏，短期内仍将持续和进一步展开,这将给管理层带来新的挑战。

　　我们在5月22日发表的《杭州楼市复苏，浙系地产商的新起点》的调研报告中，已经指出杭州楼市正从平稳调整走向快速复苏。上海的情况基本相似，无论从上海二手房价格指数还是新房月度成交量看，都呈现向好的态势。南京的情况有些特殊，除了需求提升，供给不足也是重要的原因。虽然，我们看到了当地政府采用行政手段控制房价的努力，但这种做法未必能真正解决问题。

　　5月份，新华富时房产指数与上月相比大涨了38.8%，而同期沪深300指数仅上涨10.6%，地产股终于一举扭转今年以来跑输大市的态势，重新成为领涨板块。我们认为，人民币升值加速是促使地产股强劲上涨的催化剂。

　　短期内，我们预期这种趋势仍能得到维持，上市公司中期业绩预增将成为继续推高股价的催化剂。

　　随着股价的大涨，地产股的估值水平已经到了值得警惕的水平。当前，在香港上市的中资地产股的预测市盈率在12-20倍之间，而市净率在2-4倍之间；而A 股地产股的市盈率已经进入了30-40倍的区间，市净率也高达6-8倍。平均来看，A股地产股大致比在香港上市的中资地产股的估值高出1.5倍。

　　市场震荡走稳 关注蓝筹股

　　市场展望，昨日先抑后扬，收出一根带长下影线的中阳线，市场得以企稳，我们认为，经过前日的大幅下跌和昨日早盘的调整，恐慌性抛盘得以宣泄，做空动力减小，而场外资金源源不断的进入推动股市走好。

　　值得关注的是，近期市场虽然加大了震荡，但从最新数据显示，本周新开户人数仍在创出新高，经过近二日的震荡之后，开户人数并没有下降的趋势，在充足的资金供给下，市场有望逐步走强。

　　虽然印花税的调高是得市场的交易成本有所提升，但受其负面影响较大的，是操作过于频繁的投资者，对崇尚价值投资的中长线投资者而言，增加的交易成本相对有限，所以印花税的调高有利于投资者选择更具成长性和安全边际的上市公司。在题材股、重组股的泡沫退去之际，成长蓝筹的价值正逐步凸现。

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