徐汇锦梅苑 “轨道房”有些言过其实-搜狐财经

楼盘地址：徐汇区凌云路100号

开发商：上海市工业系统房地产联合总公司

总建筑面积：6万平方米

容积率：2.1

绿化率：35.9%

产品形态：3幢24层高层、1幢16层小高层

主力户型：94.77-113.97平方米两房

装修状况：毛坯

开盘时间：2006年12月

交房时间：2008年3月

网上已推住宅户数：343套

网上已售住宅户数：233套

网上住宅合同均价：8934元/平方米

物业管理公司：工联物业

物业管理费：1.53元/平方米/月

约94平方米两房

□特约记者陈歆

在快节奏的上海,轨道交通已成为许多购房者追求的“地段”要素之一。

对购房者来说,安家在轨道交通旁,不仅意味着交通便捷,也意味着生活成本不会太高。而对开发商来说,轨道交通概念也是宣传的一大手段。在这个市场需求依然在释放的6月,《上海证券报·地产投资》就带大家去看一些自称为“轨道房”或者“准轨道房”的楼盘。

需要指出的是,如今开发商的销售策略总有夸大之嫌,忽略短处突出长处吸引消费者已成为“自然现象”,本期介绍的“徐汇锦梅苑”的“轨道房”概念便令人起疑。

讨巧中环线

徐汇锦梅苑位于凌云路、上中西路口,北面紧贴正在建设中的上中西路中环线、西面是凌云路、南临罗秀路、东面是龙州路。虽然沾着“徐汇”头衔,但与徐汇区中心地段徐家汇还相差较远。对外称中环地区楼盘的徐汇锦梅苑也有淡化区位之嫌,楼盘的真正落点已出中环线,位于徐汇区西南部中外环间的梅陇地区。梅陇地区商品住宅总体供应有限,附近多是建于上个世纪八九十年代的老工房,本地购房者往往看徐汇中心区域价高难下,为改善居住条件就近选择梅陇地区新房的不在少数,徐汇锦梅苑当属选择之一。

“徐汇加中环”单独拆开看,还是为徐汇锦梅苑招揽来不少看房者。但就有看房者指出,徐汇锦梅苑所在的徐汇中环不比北区的虹口中环地区靠近市中心,也不像杨浦中环周边有个新江湾城撑门面,反倒是接近外环的闵行莘庄,所以所谓的地理位置优势有点打折扣。而且整个小区规划无甚特色,块呈四边形,由3栋24层高层和1栋16层小高层组成,总户数420户,没有沿街商铺和会所等配套,只有小规模集中绿地和100多个地下车位。

价格三级跳

在地区楼盘同质化严重的情况下,恐怕惟有靠价格战才能脱颖而出。徐汇锦梅苑就是如此,楼盘售价由最初的远远低于周边在售新房一路涨至与周边新房的万元单价相当。

徐汇锦梅苑于去年12月29日至今年5月10日共开盘3次,分别推出96套、93套和158套房源。上海网上房地产的交易记录显示,前两批房源已经全部售完,价格也是低开高走,由最初的8600元/平方米涨到第二次销售时的9100元/平方米,而最新一批房源报价已近万元,5个月内房价每平方米就涨了1500元,涨幅超过17%。

不过,总归是低价销售有销路,而提价之后销量便受影响。前期比较明显的价格优势让区域购房者趋之若骛,徐汇锦梅苑前两批房源都在两周内销售一空。但提价后的销售速度就有所减缓,截至记者发稿,最新一批的158套房源只售出50套不到。据悉案场经理当时反映开盘当天就订掉42套,如果这一情况属实,可见提价后销售速度明显放慢。

市场人士分析,提价所造成的这一结果,根本原因不光是单价抬高,还在于总价上升较大。徐汇锦梅苑的户型以94平方米－113平方米的两房两厅和124平方米的三房两厅为主力。如果以改善型购房者偏好的三房为例,总价范围就由原来的106万元上升到120万元以上,十几万元的总价差异自是影响购房者决策,使得徐汇锦梅苑的市场竞争力有所下降。

轨道楼盘有点偏

既然本期谈的是轨道楼盘,最后还是要回过来说说徐汇锦梅苑的位置。前面已经提到,中环概念已让徐汇锦梅苑显得有些尴尬,而再从交通来看,其所称的靠近轨道交通也有点言过其实。虽然从地图上看,梅陇地区距离地铁上海南站或是锦江乐园站是不算太远,但是结合实际交通情况,从徐汇锦梅苑到上海南站或锦江乐园站乘坐轨道交通,都要先乘车或步行20分钟左右。

此外,实地看过房的人印象深刻的莫过于横在小区前的中环线。徐汇锦梅苑的4栋建筑自东向西大致呈扁Z字排列,所有高层住宅几乎和上中西路中环线贴近平行。另有高压线横在楼前,辐射、噪音等种种问题都会影响购房者判断。

纵观楼市宏观调控以来,开发商为吸引购房者也算煞费苦心,营造种种概念吸引看客,离地铁站两站路可说是“轨道房”,有些许绿化可称为“花园”,如何夸大似乎都不为过。但越来越理性的购房者并不吃这一套,除了房价这最过硬的因素外,几乎不为所动。

徐汇锦梅苑离地铁不近,又有中环穿过,到过实地的看房者都不会不知道这些缺憾。其之所以热销,是因为之前的低价,而目前销售滞缓,也是因为价格。价格面前一切都显得苍白,毕竟如今的开发商在小区规划和产品设计方面缺乏特色以及人性化设计,也无法说出与竞争者的差别,除了价格战,还剩下什么？如果只有这一条路,那也是好景难长。

七嘴八舌

实地看了看,有好的也有不好的。先说不好的：小区南面靠着高压传输线,距离凌云路那幢很近；小区北面靠着中环线,估计到时候会有噪音；小区东面靠着小河,现在小河还有点脏、有点味道；小区地皮是狭长形,感觉有点怪。再来说好的：交通挺方便；周围环境尚可,往北走嘉川路到梅陇路这块挺热闹；东边小河治理好的话会是不错的风景；附近有华东理工大学,大学可以带动地区发展。

20、21号楼我问了,往南面一直到后面的小区,全都是绿化和空地,没有任何建筑,所以这2幢楼的采光是非常好的。

房型很好,外观不错。1.53元的物业费对高层来说已经是很便宜的了。物业管理不是什么品牌公司,各位业主期望值不能太高。锦梅苑是个实惠的楼盘,不是舒适型的楼盘。

交通还是不错的,离地铁10多分钟的步行路程。社区相对比较成熟,因为梅陇是居住区。房价也还可以接受。高层可以看见中环高架和沪闵高架,但听不见嘈杂的声音。个人认为不错。

从周边看,锦梅苑貌似唯一一个高楼,放眼望去其余都是老工房。从这点上说,其自身价值很难提高,从开盘价8500元/平方米到现在10200元/平方米,以万元的价格购入的话,虽然价格上可能还会上涨,但剩下的上涨空间不大,性价比也低了。相比同区域的华馨公寓(10500元/平方米)、徐汇新城市(11000元/平方米),锦梅苑现在的价格贵了。

(摘自搜房网、焦点房地产网“徐汇锦梅苑业主论坛”网友发帖)

◆地产研究院

产品房型可选择面不大

徐汇锦梅苑地块呈四边形,小区内建筑自东向西大致呈扁Z字型排列,由3栋24层高层住宅和1栋16层小高层住宅组成,前后各2栋。每栋建筑1个单元,为2梯4户。

小区规划总户数420户,今年5月10日最新一期推出的是最东面的一栋小高层,共有96户,以建筑面积94-120平方米的两房和123-135平方米的三房为主。

从售楼处提供的楼书上看,徐汇锦梅苑规划设计的房型不多,只有6种,均为南北通透,全明设计,房率也较高。在这些房型中,开发商于在建的楼层中间准备了2套样板房给客户参观,一套是两房、另一套是三房,装修风格一套是现代式、一套是古典式。

而在建筑设计方面,徐汇锦梅苑也是风格明快、立面简洁,不足之处是附近高压线较密,还靠近高架。

(五合国际)

配套生活全靠周边设施

由于整个小区规模不大,徐汇锦梅苑内部规划的配套设施也比较简单,只是有一块中心绿地和百余个地下车位,无沿街商铺,更没有会所。由此看来,今后业主的日常生活所需都得依靠楼盘附近的配套设施来满足。

所幸的是,徐汇锦梅苑所处的梅陇地区是个生活居住区。从交通来看,徐汇锦梅苑附近有50、56、111、131、703、755等条公交线路；到上海南站约2站路,到地铁1号线锦江乐园站步行约20分钟左右；小区北面即为建设中的中环线,建成后驱车从中环线经虹梅南路和梅陇立交就可上沪闵路高架至徐家汇。

由于徐汇锦梅苑靠近上海南站、锦江乐园,所以周边生活配套也比较齐全,小区不远处的上中西路上有好又多超市,凌云路上有两个小菜场及众多餐馆,还有银行、邮局、梅陇文化馆等。教育配套有上海交通大学技术学院、上海体育运动技术学院、华东理工大学、上海市经济管理干部学院、上海市卫生学校、上海市邮电学校、上海新桥学院；中小学校有上海中学、长桥中学、徐汇职业高级中学、实验中学等。医疗配套则有五官科医院、海工医院。总之,区域内的各项配套能满足百姓基本生活需求。

(五合国际)

◆鉴房报告

区域租赁市场活跃带来投资空间

徐汇锦梅苑是传统板式户型,虽然不是南北通透,但客厅和两个卧室均朝南,厨房卫生间全明,采光充足。距离该盘最近的轨道交通为地铁1号线锦江乐园站,不过步行距离仍稍远。目前由于中环线建设以及小区的南面老工房短期内不太会拆迁,未来小区周边的居住环境还有待改善。

在徐汇锦梅苑建设工程现场,可以看到,小区规划的4幢楼房全部结构封顶,正在做外立面,靠近正在建设的中环线的3幢高层,楼房上半部的脚手架和围网已经拆除掉,米黄色的外立面清晰可见。不过外立面用的是涂料,而非面砖。据了解,到明年3月31日,该小区将全部交房。如果现在买房,还得等10个月才能拿房；如果买明年推出的最后一批房源,短时间就可以收房。

从区位来看,徐汇锦梅苑属于梅陇地区,目前该区域内除了锦梅苑项目再没有其它在售新盘,靠得最近的在售新盘是罗秀路上的华馨公寓,再远一些有中海瀛台、徐汇新城、徐汇臻园和徐汇新干线等楼盘。它们的销售价格除中海瀛台外,都在每平方米万元左右,与徐汇锦梅苑目前所推的新房源价格持平。

同时,在徐汇锦梅苑附近多是建于上个世纪八九十年代的老工房,附近的中介挂牌显示,一套1989年竣工的47.2平方米的两室户的报价达到40.95万元,也就是单价约8675元/平方米,与徐汇锦梅苑去年首次推出的房源价格差不多。这样看来,徐汇锦梅苑的房价在5个月内涨17.64%也属正常。

从投资角度考虑,梅陇地区的二手房交易情况一向比较活跃,特别是梅陇新村的老工房租赁市场。一方面,南面植物园板块高校众多,华东理工大学、上海交通大学(上中路校区)等名校的学生是当地二手房租赁市场最稳定的客源；而在徐家汇甚至松江地区工作的不少白领人士也为当地成熟的配套所吸引,在此租住或置业；同时,北面上海南站板块的商务楼群建成之后,预计也会带来新的一批白领客源。目前,梅陇地区一房出租房源的租金要价在1000-1500元/月左右,两房则为1500-2000元/月之间。(易居中国)

投资星级 ★★★

交通配套：一般

生活配套：良好

投资收益率：一般

楼盘性价比：一般

◆周边市场

徐汇梅陇次新房较为吃香

□本报记者李和裕

从地理位置上看,本期介绍的楼盘徐汇锦梅苑属于徐汇区西南角的长桥板块,而在市场销售中,也时常把其归于北邻的南站板块。事实上,锦梅苑的规划地块为梅陇二期D块北区、梅陇十村19号,所以,不如我们把范围缩小,来看看徐汇南部的这个生活老区———梅陇地区的情况。

房产之窗网的分析师介绍,梅陇地区东临上海植物园,北靠上海南站、锦江乐园,南边有上海小学和上海中学,中心地带有华东理工大学、交通大学分校区。交通方面,地铁1号线、轻轨3号线在附近,周边还有多条公交线路,到徐家汇、静安寺等商圈比较方便。

梅陇周边的次新楼盘相对较少,所以地理位置较好的楼盘一有抛盘便会吃香。比如老沪闵路上的汇京佳丽园紧挨上海南站及轨道交通,交通优势不言而喻,又因毗邻华东理工大学,人文气息浓厚,所以在二手房市场中很受欢迎。而其旁侧的幽兰苑,小区容积率较低,房型设计比较端正,还建有亲水景观,也比较受市场关注。

梅陇地区有较多房龄在5年左右的次新房,如阳光绿园、阳光新景、世纪苑、望族苑、罗秀家园、兴荣苑、秀水苑、天秀苑等,均为梅陇地区的优秀小区。另外,梅陇地区还有许多为老工房,大多为1994年竣工,如梅陇四村至十一村,更早的有梅陇一村至三村,还有上世纪八十年代的化工一村至四村,目前的二手房售价在8500-9000元/平方米。

另外再介绍一下梅陇地区“连接”的长桥板块和南站板块。长桥板块地理位置为老沪闵路以东、上海植物园以南、龙吴路以西、罗秀路以北,住宅市场以10-15年房龄的老工房为主,有4个新村规模较大,分别是西北面的汇成新村、东北面的园南新村、西南面的长桥新村和东南角的罗秀新村。位于中环线内的南站板块则是一个交通特征明显、商业地位不是很高的的板块,板块内新房不多,二手房供应相对活跃,楼盘主力价格在10000元/平方米。

还有与梅陇“距离”越来越近的徐家汇板块近期也值得关注。信义房产的市场人员分析,运行快13年的太平洋百货徐汇店从7月1日起将进行为期2个多月装修和升级大调整；华山路名品街上的部分商户进行了最后的出清活动,今后将招揽一线品牌；经过9个月装修之后,主打精品路线的新路达百货在不久前开门迎客……种种迹象表明,徐家汇商圈整体品质的提升会对周边房产市场产生影响。如徐家汇板块高档住宅比较集中,徐家汇花园、尊园、兆丰帝景苑、东方曼哈顿、永新花苑等是比较有代表性的楼盘,目前均价都在20000元/平方米左右,而随着地区整体品质的提高,也给成交价格带来继续走高的空间。

周边二手房挂牌情况参考

星罗苑(罗香路168弄)

房型面积总价装修情况

2室2厅 95.45平方米 105万元毛坯

2室1厅 88平方米 92万元毛坯

汇成四村(百色路、龙川北路)

房型面积总价装修情况

1室1厅 40.8平方米 34.5万元毛坯

2室0厅 53.5平方米 46万元一般装修

长桥三村(罗香路、长桥路)

房型面积总价装修情况

1室1厅 44.46平方米 36.5万元一般装修