5月12日股东大会同意06年度10派1.2元股价在前期慢牛爬升后近日加速向上公司属于业绩持续高速增长的奥运个股当前股价
目标股价今日投资个股安全诊断星级：
在整个奥运板块中，真正有业绩增长、而且是持续高速增长的公司，并不多。
08奥运之年，恰是公司的收获之年。自2008年开始，国贸将迎来连续3年以上的、业绩快速增长，最终实现业绩翻倍以上。这还只是静态的数据。
超越上述预期的增长，则来自于良好的行业背景。
97金融危机，已成10年前的历史，而北京商务地产的租金，却仍处于危机后的最低水平，这源于奥运集中建设。08奥运临近，集中供应的结束，令长期增长值得期待。
租金水平有望上涨97金融危机后，商务物业的租金水平，大幅下跌50%。而97后，中国的经济不久即进入快速发展的轨道，尤其是进入WTO以后，商务物业的需求大幅增加。但是，北京以写字楼为核心的商务物业租金水平，却仍处于危机后的低谷。这源于奥运建设带来的集中供应。实际上，处在同一经济背景下的上海，租金已有较大幅度的回升，当然距离历史高点尚有更大差距。
我们预计，目前北京的租金水平，正处于历史性的低谷，中长期将持续上升。
奥运建设即将结束，距奥运前2年，高端商务物业已经停止开工。大约在09年前后，集中供应将进入尾声，而断档期来临，这为市场消化存量，提升租金带来了契机。
实际上，奥运令北京以5年时间，完成了绝大多数的旧城改造。奥运后，整个中心城区的可建面积将非常稀少。中长期，高端物业的供应量将是非常有限的。
回顾过去，尽管供应量一直很大，但强劲的需求，使出租率一直维持在：比较健康的80%以上水平。这也意外着，供应面的稍稍减速，就可能带来租金的迅速增长回升。
多因素驱动业绩快速增长
1、国贸三期即将竣工2008年开始，国贸三期A逐步竣工，将带来公司租赁业务的3大变化：
物业数量翻倍增长。公司现有国贸一、二期权益面积仅33万平米，三期A竣工后，大幅增加至63万平米。
组合的优化与互补。新建物业，以相对短缺、效益佳的品种为主，如商场、办公、酒店，均有适度增加。而一二期中，有相对低效的资产是：6万平米的停车库、6万平米的公寓。三期A没有公寓，车库面积也仅3万平米，有助于现有物业的效益提升。
规模效益显著。三期A与一二期，相互连通，配套设施、管理人员共用，将带来显著的规模效益。粗略估计，物业竣工正常经营后，公司毛利率有望提高2-5个百分点。
经测算，三期A竣工后，公司的月收入规模，预计可从现在的68百万，提高到145百万，大幅提高110%。
2、租金的确定性上涨尽管北京市场租金长期处于低位，但2000年来，国贸却已率先走出低谷，租金逆市平稳增长，这源于其在北京市场无法替代的绝对品牌优势。2006年，国贸商场租金上涨20%，写字楼上涨6%。鉴于新租约的水平，明显高于老租约水平，未来几年，公司租金收入将会有确定的增长，预计幅度在5%左右。
3、市场租金的整体回升如前所述，奥运后，北京市场租金的整体回升，无疑将带来龙头老大-国贸中心的租金，以更快地速度上涨。
我们的预测模型中，仅谨慎地考虑了：公司近年会发生的确定性增长，而任何市场推动的附加增长，均将构成我们预测中的超预期因素。
大股东有望注入资产大股东所拥有的国贸饭店、中国大饭店等资产，未来存在注入可能。这部分资产目前的盈利能力，与国贸一二期大致相当。资产注入将对公司形成长期利好。
当然，目前土地增值税征管新政的出台、公司股价的推高，均将减弱大股东资产注入的动力。
盈利预测和投资建议
我们根据假设条件，对公司未来盈利进行预测。07、08、09年，公司的主要盈利指标如下：
公司EPS预计分别可达到0.30元、0.45元、0.58元，复合增长率35%。按照新会计准则，不考虑物业的评估增值，ＥＰＳ将达到：0.46、0.61、0.92元。每股经营性现金流分别达到：0.46、0.69、1.06元。
目前，上海、北京是全球租赁物业投资回报率最高的区域，回报率在8%左右。未来，人民币升值必将带来顶级物业价格的泡沫化，使公司资产的市场价值大幅提升。未来三年，即便每年价格增长率仅10%，2010年的中国国贸，每股价值也将达到45元以上。
按照香港会计准则，投资物业的EPS，近似于我们的每股经营性净现金流入。我们参考香港H股的PE估值水准，进行A股的PCF估值。
香港投资物业，其相对基础盈利的PE，平均达到35倍左右。而大陆市场，估值水准普遍高于香港。在这里我们仅谨慎地选取35倍PE（PCF），进行估值。
动态估值结果：贴现至2007年，公司每股价值45元。
估值结果充分表明，公司投资价值非常显著，建议买入并长期持有。
王树娟证券导刊
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