上海又现“炒楼花” 个案炒作再敲房价虚高警钟

　　继排队购房之后，绝迹多时的“炒楼花”也重现上海楼市。近期闵行一大盘开盘，最便宜的一个楼号也要卖到500元；万里一楼盘开盘时，购房者必须先交2000元才能换来一个房号。此外5月以来，只要是外环以内的楼盘推新房源，几乎都上调了价格。

　　有业内人士认为，5月份开始上海楼市进入普遍繁荣阶段。但房产专家同时指出，炒楼花现象仅是个案，不足以反映整个市场。“炒楼花”实际体现的是普通购房者和开发商之间信息不对称，要警惕由此引发的楼价虚高。

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　　部分楼盘又现炒楼花

　　据了解，近期闵行一大盘开盘前夕，不少人彻夜甚至提前一两天就在售楼处门口占位排队，再将位置靠前的楼号卖给有需求的购房人，最便宜的一个楼号也要卖到500元。而万里一楼盘开盘时更对拿号设置了门槛，必须先交2000元才能换来一个房号，尽管如此，几百个房号还是被一抢而空。

　　上海中瑞市场研究有限公司总经理朱锋昨日向《每日经济新闻》表示，要一分为二的来看待“楼花”事件，在楼市疯狂年代数十万元的楼花是非常不理智、不科学的；而当前部分性价比较高的楼盘出现价格相对不高的“炒楼花”，则说明当前房产市场中性价比较高的楼盘房源则相对较少。

　　据悉，从3月份开始，上海较多新开楼盘出现久违的排队购房现象，这些楼盘大多是一些品质相对较好、开发商又具有一定知名度或者部分性价比相对较高的楼盘等。而这种由供求关系引起的部分排队现象，也使得一些倒号的黄牛重新找到商机。

　　天天房展网监测数据显示，楼市交投两旺的局面，使5月成交量在100套以上的楼盘多达41个之多，这些楼盘中的多数都出现了排队买房，从而使5月份27个交易日中的7个交易日成交量超过1000套。

　　朱锋同时表示，排队购房、炒楼花只是上海楼市中典型区域的典型个案，并不代表上海楼市中所有楼盘均出现此现象。

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　　开发商囤房制造“楼荒”假象

　　业内人士认为，房产市场目前的局部繁荣，可能会重现2004年房产市场较好时的部分违规现象，如捂盘惜售、虚假交易等重新抬头。

　　天天房展网分析师薛建雄曾指出，新房供应量不足，加上少数开发商乘机囤房，给购房者制造“楼荒”的假象，使购房者纷纷入市买房，开发商乘机涨价，5月以来，只要是外环以内的楼盘推新房源，几乎都上调了价格。

　　据悉，不少楼盘尤其是市中心新盘自去年以来都逐步放缓了推盘脚步。原本定于5月下旬开盘的闵行某楼盘四期，预计将延期到6月中旬前后开盘。

　　天天房展网分析师薛建雄日前向本报透露，近期延期推出房源的楼盘不仅这一家，闸北和普陀内环外侧等都有此类楼盘。而一些已开盘项目也从过去几百套的推盘量，缩水为几十、上百套。相比于开发商的有条不紊，对于楼盘供应量、推盘节奏都无法掌握的消费者也只有抓住每次有限的购房机会。

　　薛建雄表示，在“楼荒”的假象面前，市民们“疯狂”购房，5月共有284.78亿元资金进入楼市，共买走22028套房源。其中，有243.66亿元资金被用来购买住宅，占总量的85.6%。

　　薛建雄同时认为，新房供应量的减少，导致房价重新上涨不可避免，但开发商乘机炒作才使房价出现非理性上涨，而这些被囤的楼盘不用多久还是要上市，因此，购房者大可不必去购买那些涨价离谱和性价比失衡的楼盘。

　　有效供应不足助推房价走高

　　薛建雄认为，开发商在新房供应不足的情况下趁机“屯房积奇，抬高房价”，是导致房价上涨由3、4月的温和变成疯狂5月的原因之一。因为5月历来是楼市最旺的季节，通常到这时间楼市的供应量和成交量都会大幅上涨。但今年只见成交量上增不见供应量增加，5月前30天的成交量比4月份增加了55.94万平方米，而新房的供应量却少了20.56万平方米。主因是一些开发商在看到房价上涨后又捂盘惜售，等着卖更好的价钱。

　　在过去的5个月里，由于新盘的上市量远远不及成交量，导致上海一手住宅存量房迅速消化。网上房地产的数据显示，今年1月1日，上海一手住宅可供应量为1107万平方米，截止昨日14：00，这一数字降至833.46万平方米，比今年1月初减少了约273.54万平方米。

　　上海市房屋土地资源管理局副局长庞元在3月26日出席上海第一届TOP50高峰论坛时曾表示，供应量的下降值得引起关注，1000万平方米是一个界限，低于这条线，就应该想到防止市场反弹问题。

　　但两个多月来，随着住宅销售火爆，一手住宅存量下降的势头并未改善，仍在继续减少。与供应量萎缩相对的是，上海住宅销售持续火爆，住宅的热销正使得已经绝迹的“卖房号”现象再度现身。

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　　不乏炒作之嫌警惕楼价虚高

　　上海荒岛房产工作室市场部经理闵益飞表示，以往房产市场比较好的时候，这种炒楼花现象比较常见，前几年不乏有不规范的开发商雇民工排队，造成一种热销假象。也有部分投资客雇人排队，一般要付给排队民工两三百元。今年3月份楼市开始有回暖苗头，但市场仍没有前两年那么红火，炒楼花现象仅是个案，不足以反映整个市场，不乏炒作嫌疑。

　　上海易居研究院高级评论员杨红旭表示，在2004年房产市场比较好的时候，一个楼号可以卖到几万块，炒楼花现象比较常见，捂盘惜售现象也比较常见。今年3月份楼市开始回暖，到5月份，应该说楼市已经进入普遍繁荣阶段，市场需求强烈，某些板块供小于求。目前开发商的推盘量比较小，但5月份市场上的月销售超过100套的楼盘很多，有可能存在捂盘惜售的情况。

　　陈晟则认为，“炒楼花”和排队购房近期频频出现不是好现象，也不能简单地归结为供应不足。他表示，宏观调控政策存在一定的滞后性，近期供应量的减少是开发商因落实调控而短时间内放缓供应速度。“炒楼花”是由于购房者和开发商之间信息不对称造成的。这一现象要引起高度重视，放任这些情况的出现，将造成楼价虚高而引发更严重的问题。

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　　近日房地局开始严查捂盘惜售等违规现象

　　近日，房地局已经开始对新楼市场和二手房市场进一步整治。如对三大撤销率高的楼盘进行检查，对房产经纪公司进行抽查等。

　　上海房地局近日表示，早在一个月前就已经开始对相关的排队楼盘进行情况核实。对于排队现象主要是了解一下市场上的情况，前一个月各个区已经针对相应区域楼盘的排队情况进行了核实。到目前为止，并未发现有相应的楼盘有违规排队现象。

　　上海易居房地产研究院李战军表示，目前新房市场存在的主要问题有捂盘惜售和虚假交易等情况，此次对房产市场的整治将进一步净化房产市场。今年房产市场开始有回暖苗头，目前房价提升，捂盘惜售心理可能再次抬头，政府有必要在初期阶段给予制止。但是此次整治并不会对房价造成影响，违规操作只是少数楼盘的行为。目前的房价过高主要还是由市场的供需决定的。广大的百姓也应该对不规范的房产公司加以投诉，检举共同维护房产市场的健康。

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　　“炒楼花”

　　“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。

　　炒楼盛行是房价飞速上涨的一个重要原因。据了解，炒楼花者最初都是来自我国香港、台湾和东南亚地区。在2004年、2005年上海楼市高峰时节，随着中国经济实力的强大，上海本地、包括国内其它城市的炒家，逐渐在上海楼市中占据主流地位。

　　据悉，上海炒楼一般有三种形态：炒楼花、出租、转手买卖。薛建雄透露，上海最知名的楼花价格是单个楼花可炒到25万～40万元。(李丽 杨燕)