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深圳房价涨近20% 炒房之风再起缘于投资渠道窄?

  深圳房价的持续上涨,炒房之风再现。

  近期深圳一新开楼盘,某买家一出手就买下整整一层楼!业内人士认为,深圳因邻近香港、特区面积狭小及年轻人和流动人口多等特殊情况,使得房产投资和炒作有着得天独厚的条件。

深圳房价的高涨与投资、投机资金的涌入应有某种内在联系。 [楼盘供应少深港融合快 深圳5月房价又成"狂牛"]

  深圳房产投资趋热

  据深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告(2007)》称,深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%,得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。这表明,深圳住房市场的转手速度很快。市场的高“换手率”意味着什么呢?

  五月末的一天,临近深圳标志性建筑——地王大厦旁的一个以小户型为主的楼盘开盘,430余套房在三小时内销售一空。销售现场到了约700余人,如果剔除陪同人员,基本可以保证人均一套房。而实际上抽签到140人时,房子就卖光了,人均购买3套房,更是有人一出手就买了一层楼的20套房。

  买不到房子的人在后面大声抱怨为什么不控制个人的购房数量,销售人员称,“市场经济下,人家要多买,我们也不能不卖啊!”买多套房者者则默不作声,尽快办理着各项手续抓紧时间离开。在购房者的现场,既有二十多岁的小两口,也有六十多岁的老人。记者向二十多人询问了买房目的,令人颇感意外的是,无一例外均回答用于投资!

  几天后,深圳临近口岸的另一楼盘开盘,购房现场也传出有人买下一层楼的消息。深圳的天气热,房产投资的气氛更热。

  在深圳,关注房产的人着实不少。周末出去看看楼盘、研究一下城市的规划,对一些人而言,投资房产俨然成为了一种生活状态。深圳炒房者中,既有大手笔购买整层楼、别墅的富人,也有工作不固定、资金很少的穷人。大资金有大资金的打法,如上文提及的有人购买一层楼的楼盘,属于商住两用,可以注册公司,届时整层出租商用不失一种策略。小资金有小资金的思路,10余万元专注于交通便利的小户型。进,可享升值之利,退,可以租代养。投资房产的方式不同,但看好深圳楼市,从中赚取差价、获得利润、改善生活则是共同的目的。

  深圳资深地产人士袁照沛告诉记者,从深圳炒房者的构成看,大致由三部分人组成:一是深圳本地人。深圳楼市这几年上涨速度很快,深圳本地人对此感同身受。买楼肯定升值成为大部分深圳人的共识;

  二是长三角房地产热炒后转战而来的江浙人。这些人有炒楼的经验,并且资金雄厚,有人出手极其豪绰;

  三是香港的“过江龙”。这些资金比较隐蔽,一般不以自己的名义买楼。散户大多是以亲属的名义甚至“二奶”的名义买楼,而机构则通过内地分公司大手笔购楼。由于,近期人民币升值较快,深圳开发商一般不愿意接受外币购房,以避免汇兑损失

  因此一些香港机构资金就选择了一条比较迂回的路径。

  另据世联地产董事梁兴安介绍,根据942套样本统计表明,在普通住宅市场,购房单纯居住的占比为47%,完全投资为26%,居住同时考虑投资的是25%。而对于596套豪宅的样本统计的结果是,自住型和完全投资型的比例是9:1。低价房比高价房更受到投资者的青睐。

  事实上,深圳楼市的“高换手”率,既有普通百姓置业升级的因素,更有炒房者频繁进出,博取价差的情况存在。

  深圳炒房收益几何?

  就住房本身的特性而言,住房既可以是投资,也可以是消费。其投资的属性,在不动产价格预期看涨的市况下,资金的涌入必然会拉升房价。

  梁先生从事房产个人投资多年,说起房产投资之道颇有心得。他将自己能在房产上赚到钱归因于充分的准备。他说,大到城市规划、地铁建设、西部通道、新口岸设立,小到开发商品牌、户型、朝向、物业管理、周边环境及公交站点、停车位、建筑材料,他都会关注和记录。做功课做到如此之细,赚钱也就是顺利成章的事情了。

  是因为房子涨价才去投资?还是因为投资使得房价才涨?梁先生认为,“房价上涨是众多合力的结果,别总拿炒房说事儿。”显然,房产投资客的低调心态,是不希望政府过份关注此事。

  梁先生说,“深圳的房子的自住和投资的区别,就像你们炒股中的投机和投资一样,真的有很明显界限吗?”深圳人口流动性大,年轻人居多,工作地域的转换、住房升级换代、价格变化的驱使,都很可能导致自住变成了投资。所以,房产投资中有相当一部分很难界定,究竟是投资还是消费。

  那么,深圳房产投资或投机的收益有多少呢?深圳资深地产人士袁照沛告诉记者,如果纯粹以收取租金收益的长线投资,其租金收益率大致是这样;商铺投资年收益率在10%左右,住宅投资的年收益率在3%至5%之间。但如果从房地产升值的角度来测算,帐面收益则相当可观。按照媒体披露的官方统计数据推算,深圳前五个月的平均房价上涨了近20%,那么理论上投资性购房的平均收益率应在15%至20%左右,况且这只是不到半年的时间。如果下半年深圳房价依然涨幅可观,那么房产投资的帐面收益应在30%以上。

  据业内人士介绍,深圳小户型公寓是投资者的最爱。这类产品投资性购买能占到小户型住宅市场份额的50%。深圳的小户型与其它城市有所不同,每套的建筑面积大约在28平方米至45平方米之间,尽管市场单价(每建筑平米的价格)较高,但总价相对来说并不是很高。这就使得这种小户型住宅的市场流通性很好。因此,深圳社科院统计出的深圳房地产市场的高“换手率”数据并非是空穴来风。

  从地域上看,深圳老城区的投资性购房比例较高,像宝安中心区、龙岗等地,有的楼盘投资性购房占比可高达50%。

  炒房缘于投资渠道窄

  国内投资渠道狭窄,也是房产投资受青睐原因。前一段时间股市火爆,有相当一部分炒楼资金流入股市。尽管房产投资内含升值因素以及租金收益,但相对于渴望股市赚“快钱”的人来说,显然股市更有魅力。然而,经过前几天股市大跌的洗礼,一些想赚“快钱”的仿佛醒过味来,觉得还是投资房产更牢靠些。

  深圳一投资客的想法显然颇具代表性,“虽说楼市也有政策风险,但毕竟房产投资的是实物资产,即使楼价跌了总还是有个房子在那,而股市的政策风险太可怕了,你可以一夜暴富更可以一夜成为穷光蛋。问题的关键是,你永远也不可能知道人家下一手出的是什么牌!”记者在采访中了解到,有不少投资者都萌生了重回楼市的想法。

  逐利是资本的特性,既不愿承担股票投资的高风险,也不甘于债券投资的低收益,投资房产就成为了一个不错的选择。民营企业老板黄女士的投资点就落到了房产上。深圳关外的万科城开盘伊始,黄女士就以团购的低价格一次性购入10余套房。不仅闲置的资金有了去处,还坐享了升值的高回报。

  收益永远是和风险伴随在一起的。个人投资者认为,房产投资最坏的结果不过是“炒房炒成了房东”,即使赚不到钱,也能换来居住的质量的提高。经营企业的老板,看重房屋投资兼具安全性和升值潜力的特点。“买房子能赚到钱最好,赚不到钱也能给职工当宿舍用。”一民营老板这样解释房产投资的动机。

  黄女士的分析更多是从实体经营的产业链考虑,她认为,“房地产以前是一种流动性相对差但保值性较强的投资,但现在深圳成熟的房屋市场上,地产中介、担保公司和银行等机构,通过转按揭、循环贷和抵押贷款等方式,把流动性差的问题也解决了。”她说,“如果房价大跌,意味着建材、水泥、钢铁、电解铝、家具、装潢、家电等上下游的行业都会受到影响,银行更是首当其冲。那样的话,影响面太大了。”据此判断,房价下跌的可能性很小,房产投资的风险也相应降低。

  价格预期永远是市场中的主角,房价的起落牵动了太多人的心。经济学家对房价下跌的预言和邹涛发起的“不买房运动”,在高房价面前显得那么苍白和无力。炒房群体自有其存在的合理性,也会在一定程度上助推房价上涨,但也不能把房价上涨全部归咎于炒房者。世联地产董事长陈劲松用对“炒”字的理解诠释其中的风险,炒=火+少,即火中取粟,外加愈来愈少。

  经济学家赵晓(赵晓博客,赵晓新闻,赵晓说吧)在经济道德层面对股市和楼市作了比较。他说,“宁选股市泡沫,也不选择房地产泡沫”,理由是房地产泡沫的特点是“收益只能为少数人所获得,大多数人则沦于被抢夺的地步”,是“掠夺型”收益分配;而股市泡沫产生的收益为大多数人所分享,是“分享型”收益分配。(记者 孟繁龙 深圳报道)

(责任编辑:单秀巧)
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