工业地产：宏观调控下的“绿洲”

    □天相投顾 杨兴风 牛继中

    在国家对房地产行业宏观调控,住宅、商业项目受到一定影响的同时,具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。

    近年来,国家加大了对工业用地的宏观调控,特别规定从今年开始工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。相关规定及通知的出台将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为,工业用地的批租环节将日益市场化、规范化,一方面为具有一定实力,想介入工业地产开发的企业创造了条件；另一方面,工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上涨,因此持有大量工业土地的上市公司,资产增值效应将非常明显。

    投资价值显现

    在国家对房地产行业宏观调控,住宅、商业项目受到一定影响的同时,工业地产借助其特有的经营模式,在宏观形式的大背景下,值得我们予以重点关注。与此同时,具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。

    一直以来,由于市场的强劲需求,住宅、商业用地平均价格一直处于上涨态势,且涨幅较为明显,相比之下,由于工业用地大部分以协议出让的方式获取开发,因此工业类土地价格基本趋于稳定。在确保工业土地市场供应稳定的同时,有利于工业项目的开发建设,对促进区域经济的发展起到了重要的作用。

    但协议出让工业用地的方式及其相对低廉的出让价格在过程中也产生了一些问题,部分地区为了拉动地方经济增长,低价转让土地甚至零地价出让土地,使各地产生工业圈地现象,部分开发商获得土地之后通过各种方式改变土地用途,变工业用地为商业用地,从而获取较高的转让及开发销售的增值收益。

    回报率相对稳定

    与商业地产类似,工业地产回报率相对比较稳定,不同的是,其优势在于成本较低,这也促进了其快速发展。

    目前,省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑,开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议,该协议虽然不一定具有排他性,但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此,园区开发业务具有一定区域性,进入壁垒相对比较高。

    因此,考虑到工业地产的开发模式及我国房地产上市公司自身的特点,我们主要分析与关注的公司为本身起源于工业园区的建立,以园区开发为主,从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等公司。

    工业地产开发不受住宅、商业地产等政策的调控影响,从经营层面看,通过财务数据分析比较发现,与行业内其他地产上市公司相比,工业地产公司具有存货及预收账款较小,且盈利水平一般,但资产周转率较快,偿债能力较强且现金流相对充沛等特点。

    一直以来,对工业地产公司的概念主要是以工业园区服务为主的公司,随着园区开发的深入,园区工业地产开发商正逐步向服务型、物业型发展。

    从工业房地产的行业发展、盈利模式等方面考虑,结合目前房地产板块的整体估值水平,我们建议投资者重点关注鑫茂科技(000836)、空港股份(600463)、海泰发展(600082)、大港股份(002077)、张江高科(600895)、ST运盛(600767)等房地产上市公司。