房地产：分享盛宴前景乐观 推荐8只龙头股

　　调控提升地产板块投资价值

　　一、正确看待房地产宏观调控

　　调控思路在悄然发生变化,政府逐步意识到其在房地产市场中的作用是建立廉租房及廉价房市场、规范商品房市场，商品房价格应由市场说了算

　　调控是要保持房地产市场健康、稳定地发展

　　相当长的时期内房地产的支柱产业地位不会变

　　房地产调控将是一种常态，应以平常心待之

　　行政手段将掌握在松紧适度的范围内,以维持经济增长和分就业

　　政策执行会大打折扣，调控效果会低于我们的预期未来政策动向

　　加大已颁布政策的执行力度，地方政府出台具体的细化措施

　　整顿房地产市场秩序

　　不动产税、加息

　　二、调控提升地产板块投资价值

　　调控使房地产开发公司“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高，龙头公司将获得更多的发展机会

　　随着调控政策的逐步落实，未来住宅供给结构会大大改善，有效供给会显著增加，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，房地产销售前景乐观

　　优势企业盈利增长大大超过行业平均增长

　　07下半年投资策略：超配地产股，首选“保招万金”

　　一、看好的理由

　　房价未来仍会保持稳步上扬的态势

　　房地产盛宴刚刚开始，未来销售前景乐观

　　未来几年主流地产公司业绩将爆炸式增长

　　重点地产股动态估值水平不贵

　　升值不止，地产股强势不改

　　（一）房价未来仍会保持稳步上扬的态势

　　虽然京、沪、深、穗等主流城市房价已处于相对高位，但随着中国经济实力的增强，未来仍有较大潜力；而绝大多数二、三线城市商品房市场才刚刚起步

　　（二）房地产盛宴刚刚开始，未来销售前景乐观

　　婴儿潮出生人口庞大，达3亿多，目前正是消费能力最强的时期

　　城市化、工业化进程加快，带动大量人口由乡村向城市转移，新增住房需求巨大

　　知识分子人群的爆炸性增长。

在过去30年间，全国共招生3600万人，录取率由77年的4.7%增加到06年的56.85%，1999年开始高校扩招，目前每年高校招生在500万人以上。

　　证券市场财富效应明显，将会带动未来房地产消费达到高潮。流通市值由05年初的1万亿增加到目前的5万亿以上，20%的资金进入房地产市场消费将会带动房价格上涨50%。06年房地产销售额2.05万亿元(住宅1.7万亿)，销售面积6.06亿平米(住宅5.4亿平米)

　　中国经济实力增强，大量外籍人员来到中国就业，同时也吸引大量国际热钱流向中国，对房地产需求增加。

　　（三）主流地产公司业绩将爆炸性增长

　　大部分房地产开发公司未来几年净利润将出现爆炸性增长

　　（四）目前地产股动态估值水平不贵

　　目前重点地产股动态PE情况

　　P/S估值：国内地产股有优势

　　（五）升值不止，地产股强势不改

　　日本经验：日本本币升值过程中日本股市上涨了10倍，龙头地产股在此过程中表现强于大盘。

　　二、推荐回顾

　　2006年以来，我们陆续推荐了一些股票组合，均取得了强于大盘的表现

　　2007年年初，我们年度策略会重点推荐股票回顾

　　保招万金、中国国贸已超过我们给的目标价格，华侨城正接近目标价格

　　COLI和GREENTOWN未达到目标价格

　　三、未来地产股投资机会在那里？

　　由于未来两年房地产开发公司业绩普遍造好，加上人民币保持持续稳定的升值态势，地产股估值水平在不断提升，我们认为地产股强势将在未来两年得以维持，应重点关注三类地产股投资机会：

　　龙头地产股

　　京津地产股

　　集团实力雄厚及实质重组的地产股

　　1、龙头地产股仍是我们长线投资的首选！

　　主要地产股含金量比较

　　2、京津地产股：奥运临近，会给予较高溢价

　　3、集团实力雄厚或实质性重组的地产股

　　4、我们的主推品种

　　老品种：

　　“保招万金”、四小龙、苏宁环球、中国国贸、华侨城

　　新品种：

　　北京城建、中华企业、香江控股、天地源、首创置业

　　四、配置策略

　　配置策略

　　下半年超配地产股，占净值的15%或以上

　　品种策略：应提高北京和上海地产股的配置比重，资金按4:3:2:1分配

　　除主流品种“保招万金”和“四小龙”等老品种外

　　新品种：北京城建、中华企业、香江控股、天地源

　　H地产股推荐：首创置业、绿城中国和中国海外

　　理由

　　地产板块实际权重在各板块中仅次于金融板块，占10%以上

　　看好奥运概念及上海房价未来走势

　　重点公司盈利预测及投资评级

　　一、龙头地产股盈利预测及评级

　　二、二线地产股盈利预测及评级

　　作者：方焱 国信证券

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