深圳亟须重启“供应冲击型”政策

　　由于5月份全国房价增幅创出了新高，建设部、国土资源部、财政部等八部委“房地产市场秩序专项整治”近日启动，八部委组成的调查组“首站”是深圳。目前在深圳，在成交均价最高的南山区，商品房成交均价达到21988元/平方米，即使在成交价最低的龙岗区，成交均价也达到11500元/平方米。

　　深圳楼市的历史是检视中国房产的一个范本，其本身也容纳了房地产泡沫“吹大术”的各种基因和密码：特区地理规模的有限性可以制造出类似于1997年香港房价泡沫时期鼓吹的“土地限量供应”话语；深圳靠近香港，给人以源源不断的强盛购买力人群之印象；深圳是移民城市，本身又是中国快速城市化的标志性地域，无限的移民对应的是有限的土地，供不应求被渲染为“一种永久的趋势”。

　　这些“永久增值论”的话语在1997年香港楼市“大崩塌”的前夜也非常流行，香港地产商告诉置业者：香港土地供应是有限的、香港回归之后大陆的购买力会纷纷涌入，于是香港的楼价“永不倒”。结果是，香港房价（香港房价高峰是15万/每平米）以跌去八成、残留两成的残酷景象确证了这一流行言论的荒谬。

　　事实上，深圳“房价泡沫”正以非常亢奋的速度做大，而且速度愈来愈快。现在不能继续任其发展，应该出台对房价进行“致命一击”的政策。最有效调控房价的政策就是“供应冲击型”政策，即政府公布其大规模建造经济适用房计划，稳定市场预期。其实，深圳市政府在2003年之前是中国“供应冲击型”政策的典范城市，当时，深圳每年都会公布其福利房和微利房计划，通过“供应冲击型”来抑制住深圳市场化的商品房，以至于2003年上海和北京房价飞涨的时候，深圳房价纹丝不动（上海没有任何经济适用房，所以房价的上涨是从上海开始的；北京有部分且不完善的经济适用房计划，所以北京房价上涨晚于上海，而深圳因为有最完善的住房保障计划，它是三个城市中最晚上涨的）。当深圳在2003年取消这一优秀的政策之后，房价就开始了快速的增长。

　　深圳此前经历过一次“房价泡沫”，那是在1997年。当时香港楼市处于泡沫峰值，导致一些香港人不得已转移到深圳置业，促使深圳楼市价格飙升。但由于有大量的经济适用房存在，没有造成全局性泡沫危害。随后，香港楼市泡沫“破灭”使得香港“负资产”人士急需现金不得已大量抛售深圳楼盘。另外，这段时间深圳政府加大了“供应冲击型”政策，修建了更多的福利房和微利房，促使楼价迅速回落，在2003年“非典时期”达到了最低点。

　　深圳的既往故事不仅证明了“供应冲击型”的经济适用房政策在控制房价上是异常有力的，而且也反驳一种浅陋和鬼迷心窍的意见：深圳没有多余的土地来建经济适用房。实际上，深圳可利用的土地是700多平方公里，现在已经开发利用了500多平方公里，还剩下200多平方公里。再加上一些旧厂房的搬迁和城中村的改造，深圳的土地释放能力是被严重低估了。重要的是，建经济适用房遵循的原则是“集约化”和“保障性”：应该建90平米以下的户型和高密度的住宅。并且取消过去那种分配等级制，优先解决困难人群。让福利房和微利房并轨，经济适用房包含着部分地价（结束零成本地价的福利时代）。检讨以往货币化补贴政策的局限性，因为在关键时期，更容易推高房价。

　　实际上，深圳也完全有能力采用“供应冲击型”的政策。深圳在土地出让上的巨额收益可以轻松地保证经济适用房的建设成本（并且，经济适用房并非是没有利润的，它包含了地价和开发利润）。深圳的土地供应也可以轻松地保证了经济适用房的实施。以经济适用房的样本梅林一村为例，可以测算经济适用房的整体消耗土地量。梅林一村占地面积大约是9000平米，大约住3000人。可以推算，解决深圳常住的600万人住房问题，只需20平方公里。如果楼层都建40层，户型都在90平米以下，只需15平方公里。而这点土地和财力对深圳来说，几乎是不值一提。