金融市场财富效应变化 刺激沪上楼市

　　　股市的财富效应，催生了两类市场需求：一类是对城中心好地段高质量商品房需求，一类是过往缺乏购买力的人群的新增购买需求

　　对于未来的上海房地产市场而言，短期内也会受金融市场影响较大，而利率的中长期上升走势会抑制长期购房需求，人口结构决定中期市场向好，但长期市场不确定

　　市场供应的质量变化将影响未来价格走势

　　在上海市政府新一轮房地产市场秩序专项整治的威慑和税收政策的跟进下，一些原先迟迟不肯上市的市区优质楼盘近日逐步推出，从而引来了新一轮的量价齐高。

　　天天房展网数据显示，上周（6月8日至6月14日）楼市成交量环比上升17.6%，平均成交价格涨1.7%，其中中外环楼市涨价趋势尤为明显。以五角场板块为例，随着商业飞跃及几起重大收购个案的浮出，其住宅均价已经超过1.2万元/平方米大关。记者了解到，地处该区域的盛世新江湾近日推出的100多套尚未开盘，已经累积客户超过一半。“由于内环供应量见顶，主流购买力开始集中到了房价相对有优势的中外环，使得中外环成为了今年以来平均房价上涨最快的区域。”天天房展网研究中心主任薛建雄认为，这将成为新一轮房价的爆发点。

　　“相对于前一轮的上涨，当前市场外汇储备盈余带来的流动性过剩的局面也影响了房地产市场。2007年新增个人购房贷款余额达到0.14万亿元，相比2004年全年的0.42万亿元，仍然在保持增长。虽然政府进行相关政策控制，但需求市场的持续旺盛局面始终没有改变。加上股票市场近期的迅速回暖，国内A、B股总市值从2003年末的4.24万亿元增加到2007年4月的16万亿元，多数居民在股市上的获利，增加了对房地产的购买力，这种大规模获利资金的巨大投资和购买需求，加速了市场交易，并推高了房价。”上海五合智库总经理邹毅对记者表示。

　　“在这样的财富效应积累下，催生了两类市场需求：一类是对城中心好地段高质量商品房需求，一类是过往缺乏购买力的人群的新增购买需求。对于未来的上海房地产市场而言，短期内也会受金融市场影响较大，而利率的中长期上升走势会抑制长期购房需求，人口结构决定中期市场向好，但长期市场不确定。市场供应的质量变化将影响未来价格走势。”邹毅预计。