地产股继续创造黄金投资机会

    天相宏观金融地产小组

    板块高估值有因

    房地产板块自2005年开始启动以来,我们重点关注的房地产公司的估值水平(PE)由10-15倍提升到目前的30—40倍左右。

我们认为这种高估值有其自身的原因：

    首先,由于流动性过剩的因素,整个证券市场的大发展也带动了房地产板块整体估值水平的提升。

    其次,高PE主要来源于目前的低利率水平。我们认为,利率不升而通胀反弹,银行储蓄出走的趋势必然。由于汇率与利率之间的掣肘,人民币汇率短期难以大升,这些对人民币资产利好,房地产自然成为其中的受益者。

    最后,房地产公司2007年1季报靓丽。据天相证券投资分析系统显示,房地产公司2007年1季度主营业务收入同比增长率37.9%,净利润同比增长率72.3%,靓丽的季报成为房地产公司估值水平稳步提升的主要动力。

    提高行业估值水平

    我们认为,从宏观角度来看,由于流动性过剩局面很难在短期内解决,汇率与利率又互相掣肘,证券市场以及房地产市场将是吸收过剩流动性的蓄水池；从微观的供求角度来看,由于人多地少的国情,巨大的需求将构成房地产市场发展的源动力。

    其次,从政策调控的导向来看,政府对房地产行业的持续调控,其目的并不是打压房地产行业和房地产板块的走势,而是促使房地产市场健康稳定的发展,真正的实现社会的和谐,对于行业长期投资价值并没有影响。

    我们预期,年内房价持续上涨的趋势不会轻易发生改变,由于受到人民币升值的推动,商业地产公司的租金水平有望持续攀升,这将对于提升房地产上市公司业绩以及NAV估值水平起到积极的作用。为此,我们对行业内重点关注的主流地产公司2007年平均合理动态PE提高到40-45倍,对于主要园区类和出租类上市公司则提高到45-50倍。同时从盈利能力的可持续性角度出发,我们建议投资者还要密切关注上市公司2008年以后的业绩。

    四类公司可关注

    一、行业龙头公司。此类公司具备长期投资价值。既然宏观调控已成为常态,广大中小开发商面临着“银根”、“地根”收紧的严峻考验,面临着生存压力,行业整合将成为一种趋势；以万科A、招商地产、金地集团、华侨城A等为代表的优质龙头股,其项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长,此外,它们具有强大的资金实力、品牌价值将在行业整合中获益；此外,预期股指期货的出台,这些行业的大盘蓝筹也必将受到机构投资者的青睐。

    二、本币升值下商业类地产公司。如陆家嘴、金融街等商业地产公司,本币升值对于房地产行业中这类公司带来的积极影响最大,资产重估价值高。此外,房地产业的宏观调控的影响主要是针对开发类企业,由于目前商业地产并未涉及到国计民生,因此,政府调控政策对商业类地产公司影响有限。

    三、二三线优质地产公司。每次房地产板块整体走强都与龙头公司密不可分。它们的涨幅均高于其他房地产公司。因此,我们建议投资者也应重点关注二、三线的区域龙头公司以及业绩有望迅猛增长的公司,这些公司虽从行业的整合中获益不大,但其质地优良,成长性看好,也是业内重点关注的房地产行业上市公司。我们认为以华发股份、亿城股份、深振业A、阳光股份、栖霞建设、名流置业和万通先锋等为代表的二、三线地产公司投资机会凸显。

    四、资产注入类公司。二线房地产公司也可以通过资产注入而跻身到一线房地产公司行列。虽然现在一些大股东已采取初步动作,但我们认为,伴随着时间的推移,后续的实施股改承诺相关事宜将逐步会被提到日程上来,望投资者密切关注。此外,建议投资者密切关注民营企业类上市公司。

    我们认为,由于土地实行了“招拍挂”,央企及国企的拿地能力优势已并不十分明显,同时由于证券市场的健康发展,我们认为公司大股东将会有将资产注入到上市公司的意愿,民营企业在注入资产时要比央企和国企更为简捷,因此,民营企业的上市公司更应受到投资者关注。

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