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市场持续景气,房地产股值得看好(图)

华泰证券 张弛飞

  尽管房地产股目前的估值水平处于高位,但我们认为,基于国内房地产市场可长期景气,上市公司业绩的持续高增长有着坚实基础,因此,在A股市场普遍的高估值环境中,房地产板块依然值得看好。在个股选择上,业绩增长确定度较高的公司应是首选。

  市场景气度较高

  5月份“国房景气指数”为103.32,比4月份上升0.67点,同比上升1.45点;全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨6.4%,涨幅为2005年11月份以来最高。
1-4月,商品房销售面积同比增长16.4%,增速持续超过竣工面积,销售金额则同比增长了30%。

  不过,由于房地产市场的火热,投资增速开始加速。截至5月份,全国房地产开发投资7214亿元,同比增长27.5%,高于全国城镇固定资产投资增速25.9%,房地产投资过快的增速有可能带来政府对投资过热的担心,从而采取调控措施。我们认为,如果各地方政府收紧对新开工房地产项目的审批,一方面会造成供应不足,从而带来房价加速上涨,另一方面,各上市公司项目无法及时开工,也会对未来业绩造成负面影响。

  高成长带来高估值

  回顾07年上半年,房地产板块平均上了涨170%,超出了我们的预期,万科、金地等行业蓝筹公司虽然涨幅落后于行业,但也基本翻倍。

  那么,房地产股是否已经高估?目前来看,大多数房地产公司的07年动态市盈率已经在30倍之上,且如果考虑到不少公司还需要增发新股,稀释每股收益后,市盈率水平会进一步上升。以市净率衡量,房地产股估值也较高。由于房价大幅上涨,房地产公司所拥有的土地和开发项目有着大幅升值,因此按市价计的净资产价值(即重估净资产值RNAV)会大大高于账面净资产值,所以市净率有较高的倍数是合理的。不过,目前A股上市公司的市净率水平已经处于高位,部分龙头公司已达10倍以上,主要公司的平均水平也在8倍以上,当前市值远超过公司重估价值已经毫无疑问。

  我们认为,虽然目前地产股估值较高,但这是由中国房地产企业的高成长性带来的,巨大的购房需求决定了中国房地产行业可以有着较长期的景气。从居住需求的角度看,主要来自三大因素:中国人口高峰段群体进入购房需求期;城市化进程带来的对房地产的需求;以及低利率环境下较低的购房资金成本。此外,房地产的投资品属性无法抹杀,随着中国居民家庭财富的积累,投资渠道需要不断拓宽,仅仅银行存款无法满足居民的投资需求,房地产的保值升值特点已经在世界各国都有明显体现,因此从资产配置的角度而言,近几年股市和房地产市场的火热,其大背景都是居民财产由银行存款向股票和房地产的转移。

  寻找业绩增长明确的个股

  由于流动性过剩以及财富效应深入人心,A股市场整体估值水平可能会不断上升,而人民币升值创造的交易性机会使得房地产板块受到热钱追捧,上市公司高估值可能将是我们不得不接受的现实。

  在A股市场普遍的高估值环境中,我们依然看好房地产板块,原因在于即使目前的股价已经透支/反映了未来的业绩增长预期,但这种透支是有着坚实基础的。投资者还是应该把握大趋势,即房地产市场的长期向好带来了房地产上市公司业绩持续增长。而在板块内的投资选择中,我们建议投资者继续高度关注业绩增长确定度较高的公司。这种确定性可以体现在两个方面:第一,一批行业优质公司综合实力强、专业水平高、开发规模较大,多城市、多项目滚动开发,保证了业绩增长的持续性,公司业绩的实现具有高度确定性;第二,部分公司在一些房价大幅上涨的城市拥有成本较低的土地储备,由于这些储备的升值已经明确,一旦实现销售,盈利巨大,因此,这类公司未来业绩出现爆发式的增长也有着很高的确定性。

  建议投资者重点关注出“4321”组合中的四类公司:

  “4”:“四大天王”(均为全国性开发公司)——万科、金地、保利和招商地产;

  “3”:三家聚焦区域的绩优成长公司——栖霞建设、华发股份和亿城股份;

  “2”:即珠江实业和深振业,其在广州、深圳等房价高速上涨的城市有较多低价土地储备,升值巨大,未来业绩高速增长有着较高的确定性;

  “1”:即最为类似商业REITs、最能分享商业地产升值的金融街。(中证网)

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