兴衰之间泡沫几何? 香港楼市可令内地引以为戒

　　房地产业既为本港经济支柱与晴雨表，更可令内地同业引以为戒

　　楼市：镜鉴不远

　　2007年6月，香港房地产业的重要指数——“中原城市领先指数”徘徊在55%左右。十年前的1997年10月，这一数字曾高踞100峰值。

突如其来的金融危机击碎了膨胀多年的泡沫，危机后一年间，中原指数急跌60%，众多房地产业主一夜之间变为负资产者(资产价格低于所欠银行按揭款)。此后直至2003年SARS爆发，香港楼市徘徊谷底，2004年至今方才回暖。

　　兴衰之间泡沫几何？有研究者提供的两个数据值得关注：1990年-1997年的房地产和股市景气，为香港带来约7万亿港元的“额外财富”，相当于这七年间香港本地的生产总值；而1997年10月到2002年年底的五年内，香港房地产和股市总市值损失约8万亿港元，超过了同期本地生产总值。

　　在“寸土寸金”且推行低税制的香港，土地产权向来为政府所有，批租土地构成政府财政收入的主要来源。土地价格愈高，则政府收益愈大。人们现在已认识到，回归前的港英政府对香港的楼市泡沫有推波助澜之责；其急功近利与短视，则与近年来内地政府争相攫取土地一级市场收益相似。

　　政策之外，与今日内地情势类同。上世纪70年代至90年代，香港经济也经历了制造业带来的长期高速发展，银行存款20年间增加了81倍，居民财富大量涌入房市，国际游资亦加入疯狂炒作。从1991年到1997年，香港房价上升4倍。相比1985年，1997年房价升幅更高达9-10倍，严重脱离居民购买力，而整个房地产业信贷规模占香港总贷款规模始终在20%左右。

　　作为批租制度的平衡，香港政府历来有“公屋”与“居屋”两项政策安排；前者是向低收入人群提供廉租房，后者则向中低收入者提供平价房屋，内地的经济适用房政策亦与之相若。

　　1997年10月8日，首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此政策包含三个主要目标：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个；十年内全港七成的家庭可以自置居所；将轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。

　　“平抑楼价，纠正港英当局当年造成的房地产泡沫，是合理而必须的。”瑞信亚洲区首席经济师陶冬评价说，但突如其来的金融危机迅速刺破泡沫，令“八万五”政策失去靶的。相反，在迅速紧缩的市场中，这一增加供给的政策提供了逆向的预期，加速了房地产的贬值，“增加了市民的痛苦”。

　　2003年以后，受中央政府开放内地居民“自由行”的影响，巨额内地消费资金涌入香港。2004年美元趋弱，大量国际资本因人民币升值预期回流，香港股市和楼市繁荣重现。当年香港经济增长率创四年来新高，达到8.1%；香港财政预算综合账目自1999/2000年财政年度以来首度出现盈余，持续六年的通缩就此结束。

　　在这新一轮经济上升周期，以“八万五”计划为代表的政府介入政策日渐式微。2003年，香港政府决定无限期停建及停售居屋计划单位，理由是其违背了私人住宅物业市场应由市场为主导的原则。

　　在摩根大通中国研究部主管、首席经济师龚方雄看来，及时放弃“八万五”政策，以及SARS之后中央政府对香港的全力支持，令香港经济成功转型，国际金融中心地位日益增强，这都为房地产市场的复苏奠定了基础。

　　与此同时，瑞信香港研究部和地区房地产研究部主管林鸿楷也注意到，香港贫富差距也正在增大，目前约一半人口居住在公屋或居屋之中。“从目前的房屋均价来看，比1997年还要低30%-35%——但单只这样的比较没有意义。”

　　倘若反观今日内地房地产消费市场的巨大贫富反差，香港之忧也是内地之患。面对共同的忧患，两地政府和社会已开始携手求解。或许房地产领域目前尚不具备这种合作的前提，但在更为紧密相连的证券市场上，人们已明显看到两地偕同共促监管的愿望和实践。