外资进入方式多样化 楼市"限外"力度进一步加大

　　国家外汇管理局昨日在通报近期银行外汇检查所发现的违规情况时指出，银行在履行真实性审核职责方面存在问题，使得一些境外投机性资金假借贸易或投资等渠道流入，甚至变相进入房地产市场等，对国内宏观调控和经济健康发展造成了一定影响。

　　“潜威胁”增加

　　上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅表示，涌入国内房地产市场的外资携带着“潜威胁”，主要包括攻占市场和抽取利润两方面。“房地产是典型的资本密集型行业，如果在一国房地产市场发展初级阶段过度引进外资，代价将十分巨大。如外资的资本优势将使其在土地市场上占据优势地位，从而抢食本土开发商的市场空间，不利于国内房地产企业发展。同时，外资在中国楼市投资获利后带走部分盈利，而这种大量资本的转移伴随着人民币升值时的汇兑收益，会使经济出现冷却，刺破可能的泡沫，甚至带来危机。”

　　当然，有关部门也已经意识到了这一点。去年三季度，有关部门出台了3份与外资有关的重要政策，即去年7月出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、8月出台的《关于外国投资者并购境内企业的规定》、9月出台的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》。

　　上述“限外”政策发布之初，的确使得市场内的外资一度“沉闷”下来，但外资只是在观望政策反应而已，并不代表会停止投资行为。以外资最为青睐的上海楼市为例，世界最大的私募基金之一美国凯雷去年10月用1.2亿美元把上海110套别墅收入囊中，此后海外基金的收购又不断上演。“毕竟中国许多城市的房地产收益率仍十分具有吸引力。”德意志银行旗下最大的房地产基金RREEF在研究报告中表示。

　　外资进入方式多样化

　　2007年以来，外资进入中国房地产市场的方式越来越多样化，参股、债券介入等不一而足。今年1月，美国华平注资3000万美元入股上海中凯集团25%股权；2月，美林等海外基金通过购买上海置业12.396亿元人民币的债券，间接介入其在沈阳及无锡的房地产项目；3月，荷兰ING借其全资拥有的沃德商务有限公司之手，以约1.87亿元人民币参股金地集团的武汉项目……业内人士判断，随着对外资设立房地产企业审批的日益严格，今后外资与国内房地产企业在资本层面的“合作”可能会愈演愈烈。

　　当然，政府密切关注楼市内外资动向及限制、规范外资的态度没有改变。本月，一则由商务部和国家外汇管理局签发的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》再度引起市场注意。与国家外汇管理局昨天的表态相吻合，由国家外汇管理局签发的“限外”新通知中已经强调了要严防外资“绕道入市”。

　　邹毅介绍，此前很多外资企业通过对国内房地产企业母公司的控制，获得实际的房地产项目控制权，而新通知进一步加强了对这方面的监管，这也标志着政府对外资的监管决心不断加强。