香港房地产模式在内地执行不到位

　　本报记者 王小霞

　　“很多人都知道内地房地产市场学习的是香港模式。但是，内地只学习了香港的高地价、高房价而忽略了高福利（廉租房）；同时，在利用房屋预售制度来快速融资的时候却忽略了严格监管，是一种典型的学一半丢一半的态度。

”最早从香港进入内地房地产市场、被业界称为房地产营销大师的邓智仁先生在接受中国经济时报记者采访时表示，香港模式并非不适合内地，只是有些地方执行得不到位。

　　土地批租制过于单一

　　中国内地的土地储备制度是从香港借鉴而来，香港与内地土地批租制度的相同点都是只出让土地使用权，而土地所有权归政府所有。“与内地不同，由于香港的低税制对政府财政资金提出了相当大的挑战，所以拍卖公共土地以获取财政收益的‘土地储备制度’则很好地解决了这一矛盾并被长期运用。”邓智仁说，土地批租收入占香港政府财政收入的很大比重。

　　记者采访了解到，香港目前实行的土地出让制度实质上是批租制和年租制的混合体制。土地批租制是政府一次性出让若干年的土地使用权后，并一次收取出让期内各个年度年地租的贴现值总和（出让金）。而土地年租制一是按年收租，土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金；二是每年调租，土地年租制按年收取的租金不是固定不变的，而是每年调整土地的租值。

　　“地产商在香港拿地基本都要通过公开拍卖的方式。”邓智仁表示。据了解，“批租”是香港土地制度的概称，具体形式主要有公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约四种。公开拍卖适用于地理位置好、或者是商业中心等竞争性强的土地。公开招标的夺标者不一定是出价最高者，而是要综合考虑各方面的因素，看哪一个地产商的开发计划最合理，最符合政府的需要。

　　私人协议（合约）指对一些需要加以扶持的部门或单位采用的批地方式，如对公共房屋、某些需要发展的工业、非牟利的团体、学校、医院、市政公共设施和其他福利设施等用地，承租人向政府有关部门提出租地申请，经政府批准后，双方签订租地合约，取得土地使用权；临时租约是香港政府把待拟定开发规划的闲置土地及一些不适宜长期固定出租的土地，临时租给有需要的申请者。

　　“比较内地与香港的土地批租制度可以发现，在学习香港的过程中，内地采取了单一的土地批租制，现届政府出让土地时一次性获利未来几十年的土地出让金，致使土地收益短期与长期分配不均，土地价格扭曲。”有房地产专家表示，内地也应采取批租制与年租制的混合土地批租制度。

　　“另外，内地土地出让金收益全部归政府所有是个很大的弊端。”在香港，土地批租的一半收入归当期政府，另一半收入进入土地基金归未来政府使用。因此，内地应尽快建立类似香港的土地基金制度，防止现届政府花未来政府的土地收益资金。

　　内地学习香港的土地批租制度有利的一面是为地方政府加快城市建设，促进城市发展发挥了重要作用。“但同时，价高者得的土地拍卖方式也使得地价一路飞涨，带动房价快速上涨。一时间，普通购房者对这种土地批租制度质疑声频起。而炒地皮、炒楼花、炒楼宇的投机活动也一度盛行，楼市泡沫危机显现。”一位不愿意透露姓名的房地产专家表示，通过学习香港土地批租制度，内地应该得到一些土地制度改革的启示，例如改善土地出让方式，防止“招拍挂”引起地价的盲目上涨；制定完善的土地出让计划；改革土地出让金的缴纳方式；加强批出土地的监管；尤其要建立土地基金，完善资金管理制度。

　　房屋预售制度本身没有错

　　今年6月，停工4年多后的号称“京城第一烂尾楼”的北京东华金座项目再次启动。那些原本早应该入住的100多位业主最乐观估计，要等到2008年6月才能拿到房。在“京城第一烂尾楼”的是是非非中，借鉴于香港的房屋预售制度最受业界关注，一些呼吁取消房屋预售制度的声音再度响起。

　　“房屋预售制度本身并没有错，错的是政府监管不到位。”邓智仁认为，香港执行房屋预售制度已经很多年，几乎没有发生太大的不良事件。而在内地，房屋预售制度却成为很多开发商融资获利、转嫁风险的工具。

　　住房预售制度本来是一种有利于房地产市场健康稳定的融资制度，同时加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式销售的项目比现售方式销售的项目，开发动态回收周期约缩短10个月。另外，由于资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，因此，商品房预售成为内地房地产开发融资的重要手段。

　　在香港，对于未开工即已售出的房屋，预售合约会对支付的时间和数量作出确定。通常，签订合约时，购房者要支付一定的保证金，保证金的数额一般为总价的5％至10％，如果购买者有个性化的定制要求，则须额外增加5％至10％。施工到某一程度时交付一定的金额，完工时最后清算，分段支付金额由合约具体确定，没有一概而论的标准。

　　而且，对承建商的资信也须审查，开售楼花一般不会超过正式入住前的18个月。政府规定发展商必须先由银行或其他方式担保，确保有足够的资金完成建筑，才能获准发售楼花，并规定小业主支付楼花的款项必须存入律师行的托管账户。律师行作为托管人，代发展商持有款项，在得到承建商的证明后，律师行才把款项付给发展商用以支付建筑费。

　　但在内地，由于监管不到位，房屋预售制使得开发商用业主的钱盖楼，不用付任何成本。利用商品房预售圈钱，开发商不仅大大减少了一块成本费用，而且把风险也转嫁到了消费者身上，出了风险由消费者承担，获得利益则是开发商的。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这一制度实施13年来，对促进房地产市场形成良性竞争态势有一定的作用，但目前这一制度所带来的负面效果远大于政策的初始目标。商品房预售制度将开发商的融资和销售合为一体，为开发商非法集资和转嫁市场风险提供了便利，侵害了购房者的权益，开发商自身成为这一制度的最大受益者。

　　但对于取消这一制度，一些专家则表示出担忧。中国人民大学土地管理系教授林增杰教授认为，商品房预售制度本身并没有问题，而且这一制度牵涉开发商、银行、业主、中介机构等，取消这一制度暂时不太现实。还有人担心，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模可能大幅萎缩，从而引发本来就已经过高的房价再度攀升。

　　“房屋预售制度要顺利发展，主要要有一个十分完善的法律体系、一个十分健全的信用市场以及一个十分严密的房地产市场监管体系。”邓智仁表示。据了解，北京市在预售资金的管理方面将出台新的措施加强管理，关于监管商品房预售款的政策正在酝酿中，今后房地产开发商要在银行设立一个预售款“专用账户”，划拨这个账户的资金，必须先递交相关申请和证明文件。