易宪容：内地房地产不应学习香港模式

　　■本报记者 周雪松

　　“香港其他都很好，就是房地产市场是个大问题。”中国社会科学院金融所研究员易宪容(易宪容博客,易宪容新闻,易宪容说吧)近日对中国经济时报记者表示，内地房地产发展模式不应该学习香港。

　　继推出《香港房地产发展模式不适合中国内地》之后，易宪容最近又撰写了一篇博客文章指出，政府想通过香港公屋这种住房保障模式来解决国内居民的居住问题根本就不可能。

　　“三高”模式不适合大陆

　　众所周知，内地房地产发展模式某种意义上是学香港得来。“我们仅仅是学一点点，如预售制度等等，问题是你有一套健全的法律体系吗？没有啊！”易宪容在接受本报记者采访时将大陆抄袭香港房地产业的这种发展模式归结为，“学表面的，坏的东西，好的东西不学。”

　　易宪容在他近日撰写的博文《香港的公屋给我们什么启示》中谈到一个细节：不久前他与何顺文教授到香港西贡吃饭，回住处时大约到了晚上9点，路上见到不少高楼灯火通明，何教授告诉他，这些都是香港的公屋，其居住条件相当差。易宪容对内地政府希望内地房地产市场也走上香港之路——即通过修建大量的公屋（在内地是廉租屋、经济适用房、限价房等）来抑制过高的房价表示担忧。

　　“我们的房地产市场是建立在公有制基础之上的。”易宪容说，现在大陆向香港学习明显忽略了这一点，同时，内地在抄袭香港模式方面基本都是对开发商最有利的东西（比如预售制度等），“觉得有利的东西，损害民众的东西就拼命学，没有利的就不学。”“为什么不学美国，向欧美发达国家学学。”易对此疑惑不解，他说，“你就学香港也可以，你把它全部学过来，别学一点点。”

　　1998年－2000年，易宪容曾师从香港大学张五常教授，在香港学习、工作和生活的经历使他对香港房地产市场有了较深的了解。易说，香港现在什么都好，就是房地产市场是个大问题。“现在所有问题都集中在这里，房地产问题不解决，将会拖累香港经济。”易宪容表示，做出这种判断原因其实很简单——因为绝大多数人利益受到了损害，而不仅仅是住的房子小。

　　据了解，香港目前人均GDP是2．6万美金，排在世界第三位，但是香港的很多普通市民，如今仍只能住在59平方米以下空间里。在易宪容看来，这与香港世界第三的经济发展水平是极不相称的。香港公屋留给易宪容的印象是“条件很差，很小。”他还以自己在北京的100多平方米的房子为例，他说，在香港，像他这样的房子可以称得上是豪宅。

　　相关统计资料显示，在香港，60平方米以下商品住宅占总量的72％，60－90平方米占18％，90平方米以上仅为10％；这还没有算上公屋，加上公屋（全部都是59平方米以下），香港60平方米以下住房所占比重为86％。易宪容认为，香港房地产市场是一个畸形的市场，是特殊历史条件的产物。

　　易宪容说，政府在内地房地产发展方面的思路，很容易让人联想到香港的住房发展模式，即高地价、高房价、高公屋居住率的“三高”发展模式。他在《香港房地产发展模式不适合中国内地》一文中指出，在这种模式下，政府以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易，在这种制度安排下，社会绝大多数财富通过房地产市场分别流向了政府（如政府庞大的土地基金）与房地产开发商（香港最富有的人基本上都是通过房地产市场起家的），造成了严重的社会财富两极分化。他说，香港这种房地产发展模式并不适合中国内地。

　　中国应该向美国学习

　　毋庸质疑，香港在廉租房（公屋）建设方面做出了很大的努力，使50％的市民有了住房保障。在这一点上，内地却差很多。但并不能就此就认为，香港模式就是好的。“由于房价过高、公屋率过高，整个香港居民的住房福利水平严重下降。这不仅表现在香港居民的住房面积过小，而且表现在香港绝大多数居民所住房子的周边环境恶劣。”易宪容说。

　　在易宪容看来，香港房价之所以被推得很高，一方面固然与土地价格不断走高有关；另一方面，香港的公屋体系——中低收入民众全部住公屋（这一比例占到了总人口的50％），也是一个重要因素。并且在他看来，香港模式之所以不适合中国内地，一个无法回避的现实与国情是，中国内地绝大多数民众的住房问题，只能在政府某种政策帮助下进入房地产市场来解决。

　　“虽然香港政府花了巨大的财力修建了大量的公屋，但这不仅花费了大量的政府资源，且对居民的住房条件改善不是很大。”易宪容表示，从香港公屋的现状来看，即使香港有雄厚的财力来建公屋，但是想通过政府的方式来改善整个社会居民的居住问题仍然是不容易的。更何况中国内地呢？

　　香港目前有700万人口，内地有14亿人，是香港的200倍，香港的人均GDP是2．6万美元，而内地只有区区1700美元，后者只有前者的1／15。

　　“作为一个处于转轨过程中的发展中国家，中国绝大多数民众目前仍处于中低收入水平的状态下，如果绝大多数民众的住房都要通过国家的住房保障体系来解决，政府的财政有这种承受能力吗？如果没有，中国住房保障体系的资金又从何而来？在目前的情况下，国家财政显然是没有这种能力建立香港那种庞大的公屋体系的。而且，即便是政府有能力来承担，那么又将通过何种方式来分配呢？如果这种分配体系不能够市场化，那么不就又退回到1998年货币化住房改革之前的老路上去了吗？”易宪容对内地走香港的老路提出了诸多质疑。

　　易在接受本报记者采访时表示，中国当前需要的不是学习香港模式，而是应学习美国模式，走绝大多数老百姓都能买得起房子的路子。

　　“从美国的住房市场来看，资助中低收入民众购房是美国政府最基本的责任。”易宪容谈到，“美国政府房地产发展的基本宗旨就是要求房地产开发企业生产民众舒适、安全、有支付能力的住房。”易宪容强调，美国模式——即开发生产民众舒适、安全、有支付能力的住房发展模式，也并非是中国房地产发展的理想模式。“理想模式应该比这还要好”。易宪容最后说。