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楼市下半年展望:房价等四大焦点勾勒楼市轮廓

  7月为下半年市场定调——

  7月是一个有些特殊的时间,作为承上启下的“关节”,通过7月有望进入销售期的楼盘情况,我们已经可以大体看清接下来这半年内,市场发展的总体脉络。

  焦点一:房价涨幅能否放缓

  现在已经很少有人再去谈论“今年下半年房价是涨是跌”这样的问题,更多人早已把关注的焦点转移到另外一个可能更为现实的问题上:房价涨幅有没有可能放缓?

  从记者目前掌握的7月份即将开盘项目情况来看,只要是在位置相对不错的区域,比起前几个月,房屋价格都有了一定程度的上浮,其中又以小户型项目的涨幅最为突出。
朝阳区的某个项目5月刚开盘时价格不到9000元/平方米,开盘当天所有房源被一抢而空;而这个楼盘7月份新开的两栋楼,据悉均价将达到9700元/平方米;甚至在8、9月份的放量也已开始排号,那时的每平方米均价肯定突破万元———短短4个月,单价上扬近2000元,颇为令人惊叹。

  中大恒基不动产营销董事长刘益良认为,抑制房价过快的增速,除非政府再出台“猛药”,唯一的办法只能是加大有效供给量。从7月的市场预期来看,更符合普通购房人需要的小户型产品有所增加,如果这一趋势能够保持,房价就不会像现在这样涨得那么快。

  焦点二:开盘预期能否按时兑现

  开发商“捂盘”之说近来甚嚣尘上,但这种说法显然并非空穴来风。据中大恒基不动产研究中心统计,该机构上月末发布的54个准备6月亮相的楼盘中,截至记者发稿时为止,真正开盘销售的只有30多个,其余20多个楼盘有的可能将于6月的最后一周进入市场,但更多项目则将继续蓄而不发。而如果将今年春节后几个月延缓销售计划的楼盘进行累计,几大研究机构均认为“非常可观”。

  是什么让这么多的楼盘长期站在“起跑线”上而迟迟不愿起跑?一位不肯透露姓名的发展商则向记者透露了一个“内幕”:“现在开发商都非常清楚住宅的紧俏,特别是开发小户型的,更是知道每套房子都是"香饽饽",所以他们以前是担心房子卖得太慢,现在反过来成了怕卖得太快,于是就推迟销售、减小放量,只要发现房源抢手,接下来肯定会提价,每平方米少则几百,多则上千。”

  焦点三:买新房是不是只能去郊区

  邵念强指出,“住宅郊区化”的口号直到今年,才将最终成为现实。城市中心区可以使用的土地面积越来越少,况且城里的高价地也很难让开发商横下心来做经济型的小户型住宅。在这种情况下,几大郊区轨道周边的小户型就将成为很多人最符合实际的置业区域。

  市场现状恰好是对邵念强观点的一个印证。在7月有望开盘的54个楼盘当中,位于城市核心区的小户型项目,均价多在13000元/平方米的较高价位上,黄金地段的几个小户型公寓项目更是轻而易举地突破了15000元/平方米的大关。相比之下,通州、大兴、昌平、房山、顺义几个郊区每平方米7000元左右的价格显然更能令人接受。

  以亦庄为例,亦庄·北岸、珠江·奥古斯塔城邦等几个项目都表示将在7月推出放量。这其中,亦庄·北岸此次开盘将主打80-90平方米两居,均价6500元/平方米,一套两居室总价基本在60万元之内;珠江·奥古斯塔城邦推出的果岭公寓最大面积户型仅为120平方米,精装修6200元/平方米的均价非常具有竞争力。

  除了亦庄,其他几个郊区的楼盘在比较中也越来越显出优势,毕竟,在公路交通不断改善,城市轨道网络会在2012-2015年间实现四通八达的大前提下,距离已经不能成为人们买房的阻碍,那么价格上的吸引力便必然会带热郊区楼市,成为房地产行业未来发展的重要角色。

  焦点四:小户型高峰何时到来

  与“郊区”化同时作为今年楼市另一个关键词的是“小户型”。政策出台一年过去,小户型住宅并没有像当初人们想象的那样在今年的市场上“蜂拥而至”,相反,大户型面积的住宅依然占据着无法撼动的主角地位。即使在小户型放量出现增长趋势的7月,在全部54个预计开盘项目中,小户型社区也仅占18席。

  之所以造成这种情况,中原地产华北区董事总经理李文杰认为,任何一种物业形态的增多,都不会是突然之间集中的“井喷”,相反,要经历一个过程,逐步地释放。因此即使到了下半年,小户型楼盘也很难出现“骤增”的局面。李文杰同时表示,“小户型”与“郊区化”是双生关系,未来选择小户型,郊区肯定是第一考虑的要素。

  刘益良也指出,目前小户型楼盘在放量总数中占比较小,还有一个原因是不少大户型楼盘还在后期的释放过程中,这些项目不受政策影响,还将以大户型住宅作为主要供应,因此购房人更应当关注绝对数值。而且随着政策效应的慢慢显现,今年下半年小户型应该会保持逐月增加的走势,慢慢成为市场主力军。(高彤)

  
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