房地产上演现代版"罗生门" 谁掌握着房价的真相?

　　芥川龙之介的《罗生门》名垂后世，享誉百年，黑泽明更让世界了解它。故事中，主人公们之间自说自话、互相矛盾的证言令一场官司陷入永无休止的争论，真相沉入难解的迷雾。自此，"罗生门"也成为人性的繁杂诡谲和难以明辨的事实的代名词。

　　今天，中国的房地产市场正在上演着现代版的"罗生门"，调控政策是得到了有效执行还是成了无效的"空调"？关键的调节供应结构的政策，是根本的解决矛盾的方法还是一场"零和游戏"？金融大棒是起到了抑止投资的作用还是反而推高了房价成本？万众期盼的住房保障制度，则究竟在地方得到了逐步完善，还是只是被消极地应付？

　　这些迷雾依旧笼罩。谁，掌握着这房价的真相？

　　政策调控：有效执行？无效空调？

　　"五一"节前，中国社科院以研究机构的身份发布"2007房地产蓝皮书"，与作为政府代表之一的国家发改委的2007第一季度房地产市场运行情况报告遥相呼应。对比两份权威报告，无论是政府还是学者对市场问题可谓认识深刻、不无忧心，却又同时充满希望。"这种面对问题时内心清醒、口头乐观的主义，是目前楼市问题难以切实解决的原因之一。"市场上却有这样的非主流观点。

　　社科院报告介绍2007年房地产市场发展的主要趋势时用了以下总结：落实调控政策力度加大、住房供应结构将有所改善、解决居民住宅渠道多元化、节能环保型住宅将得到加快推广、房价涨幅估计在5%以下。

　　这种论调与多数总结性报告的乐观态度相似，报告预测，受结构需求的缓解，2007年中国商品房销售价格涨幅有望控制在5%以下。因为未来一两年，中小户型住宅的新增供应量将明显增加，这对缓解目前的楼市结构矛盾和房价上涨行情有极大的推动作用。

　　而另一边，一些专家对这一乐观估计并不完全认同。"以我们的估计，2007年房价涨幅能和去年的5.5%保持相当已属不易，只要略有下降，市场都会大跌眼镜，如果说控制在5%以下，我认为是不可能的。"上海一位知名房地产专家称。

　　当结构调整成为解决房价上涨的核心法码时，市场人士却未必认同。"房地产作为经济社会的成员之一，其价格上涨是由多种经济现象综合而成的结果。其中包括人民币升值带来的外资投资冲动，股市投资收益的重要出口等。加上内需的持续旺盛，房价不会因结构上的些许变化而产生简单的连锁反应。"上海易居研究院房地产研究所所长李战军认为。

　　而从未来几年的长远趋势看，在土地供给大幅缩小的情况下，住房供应市场的充裕局面并不容易实现。社科院报告称，2006年土地开发面积和新开工面积均达到2000年以来的最高，但是土地购置和竣工面积与2005年相比均有所减少。

　　面对保护耕地和房地产土地需求增加的矛盾，中央政府试图从已批准但未开工的闲置建设项目中寻求突破。而闲置土地的收回工作的进展速度却远没有房价上涨般节节攀升。"这和闲置建设项目的繁杂背景相关。相比一线城市，全国大量中小城市的闲置项目收回则更难。"一位徐州开发商告诉记者。

　　金融手段：抑制投资？房价转嫁？

　　稳定房价的一般做法是紧缩货币、管理货币、增加税收。"去年我们也是用了这三种方法，但是，实践来看，这三种办法的结果是增加房价。"中国建设部原副部长、中国房地产原协会会长杨慎称。

　　为防止经济过热，两年来，从金融手段出发抑制需求的做法此起彼伏。首当其冲的是央行屡次上调金融机构贷款基准利率，同时提高首付款比例门槛。去年6月1日起，除购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的情况可以首付款比例20%外，个人住房按揭贷款首付款比例一律不得低于30%，被各商业银行称为房贷铁律和底线。

　　另一边，购买二手房需缴纳个人所得税的政策已经开始落实。开发商的土地增值税、购房人的物业税等也在开始执行和酝酿的过程中。金融和税务部门希望借此控制投资性和抑制投机性购房需求，以变相拉低房价。但殊不知，这三者的成本都可能通过卖方转嫁到消费者，“所以，主观上想为老百姓做好事降低房价，客观上却是越调越高。”杨慎坦言，“我们是没有这方面的经验。”