香港豪宅市场十年数次演变 2007年持续畅旺

　　2004年香港地产私人住宅的入住量达3.1万多个,创16年来新高,空置率也跌至6.2%的3年来低位,楼价上升近3成,豪宅升幅更高达4成2。香港差饷物业估价署副署长老兴忠说,2005年地产市场不会出现断层,预期楼价会有正面表现。地产界普遍预期,2005年楼价仍会有1至2成的升幅。

　　据香港中通社报道,从2006年开始,香港经济蓬勃,尤其是股票市场表现极为理想,吸引了众多内地企业来港招股上市。内地高级行政人员的流入,以及人民币升值,使香港物业相对变得便宜,从而为香港豪宅及公寓带来具体需求。

　　总部位于美国、全球最大的地产服务公司世邦魏理仕香港区董事总经理杜韦逊表示,凭这些利好因素,他相信香港的豪宅市场于2007年将持续畅旺。豪宅物业的平均价格目前仍较1997年低百分之二十三,还有很大的上升空间。

　　香港豪宅市场自1997年回归以来,经历了数个演变阶段。1997年初,住宅售价攀升至高峰,但不幸遇上亚洲金融风暴的冲击,住宅售价"跳水式"下降。1998年中期,一些投机性投资使豪宅售价略有回升。然而,不利的经济环境为投资者和用家带来蒙上阴影的市场。二OOO年,网站泡沬爆破进一步打击了投资者的信心,香港股票和房地产市场在随后两年逐渐沉静起来。2002年4月,大昌集团以每平方呎3300港元的超低价格购入环角道的一块豪宅用地,并于2005年九月以每平方呎12775元的价格出售完成的项目。

　　2003年初,非典型肺炎的爆发令豪宅市场指数降至十年新低。而恰巧在此期间推出市场的贝沙湾豪宅项目,平均成交价只录得每平方呎四千五百元,香港豪宅市场满载阴霾。

　　杜韦逊表示,2003年底,香港房地产市场强劲回升,主要归因于内地与香港政府之间的合作成果,其中"自由行"政策发挥了最大作用。同时,香港政府决定实施"高地价政策",将地价维持在一个较高的水平,以求为香港经济带来积极的连销效应。再加上申请售卖土地表(俗称"勾地")制度的推行,使香港房地产市场又再蓬勃起来。

　　经济低迷期间,发展商对市场却步,大大缩减了他们的土地储备。但在2004年后,随着经济环境改善,不少发展商重新买入土地以补充储备,最终促使卖地的激烈竞争,推高了土地价格。杜韦逊说,尽管2005至06年间,美元利率上涨令最优惠利率攀升,但利率带来的不明朗因素对豪宅买家的影响轻微,因为他们具有强劲的购买力。

　　受到2006年12月加列山道地段的卖地纪录刺激,香港豪宅平均售价随后急升百分之二十七。最近,南丰集团斥资超过五亿五千万元(每平方呎27500元)收购了位于甘道十一号的一幢现有物业,以作重建用途。此举再一次激起市场气氛。

　　随着2007年3月白石角区两块地皮拍卖,市场开始转移至新地区。新界大型住宅单位的售价开始大幅攀升,自三月以来已增长百分之三十七。世邦委理仕香港区住宅服务部资深董事万亚伦说,新界豪宅的升值,非常值得关注,他相信位于非传统地区的豪宅将会越来越受欢迎。他指出,屯门的两幅拍卖土地分别以高于底价百分之六十四及四十九成交,将进一步为新界豪宅区带来推动力。

　　在供应方面,万亚伦说,新界的新建豪宅数量逐年递增,从2003年的203个单位增至2006年的371个。供应增加的模式反映出新界豪宅市场已成为房地产市场中一个快速增长部份。

　　世邦魏理仕大中华区估值及谘询服务部资深董事总经理余锦雄表示,传统地区的豪宅供应持续短缺,已使部份需求转移到非传统地区。他预期,在2007至08年期间,非传统地区新落成的豪宅数量将超越传统地区。非传统区域的新豪宅供应于未来两年将超过一千五百个单位,是传统地区豪宅数量的三倍。可是,他相信非传统地区豪宅不会出现供过于求的情况,香港经济及股票市场足以支持市场的良好发展。

　　最新的申请售卖土地表显示,绝大多数住宅用地,仍属于大众住宅的范畴,发展商于传统高级住宅区的用地选择非常有限。在半山波老道的一块豪宅用地,可提供多于五十五万平方呎的面积,已是最大的可用地皮。申请售卖土地表中可供选择的地皮非常有限,故此一旦进行卖地,必定竞争激烈。于是,不同发展商正准备透过重建方式,以补充其豪宅用地的储备。