房地产泡沫：亚洲金融危机的策源地

　　本报记者 王芳艳

　　一个是给钱大户，一个是要钱大户，因着此份“情缘”，金融与地产于是一损俱损、一荣俱荣。过度膨胀的房地产泡沫往往也就成了金融危机的“策源地”。

　　楼市泡沫策动亚洲金融危机

　　亚洲金融危机的导火索之一就是房地产的过度投机，其中的逻辑明确得近乎简单。

　　1997年金融危机发生之前，东南亚经济繁荣景气、乐观情绪弥漫，但飞速上涨的房价种下了泡沫的危机，1992年到1996年，泰国曼谷建成了76万套新住宅，其中15万套空置无用，而到1997年金融危机爆发的时候，泰国闲置的住宅高达85万套。

　　“泡沫在1996年开始破裂。1996年泰国经济发生了两个重大变化。首先，由于房地产泡沫破裂，金融机构出现大量不良债权；1997年初，泰国办公楼的空置率达21%，位于曼谷商业区的房屋价格下跌了22%。”中国社科院世界经济与政治研究所所长余永定(余永定新闻,余永定说吧)撰文指出。

　　这进一步引发了银行贷款的坏账和呆账，引发了泰国金融恶化。1996年6月底，泰国商业银行不良资产率达到35.8%。

　　1997年7月2日凌晨四点半，泰国央行发表了一项重要声明，宣布此前十余年盯住美元的泰铢，开始自由浮动。泰铢对美元当日即贬值超过15%，亚洲金融危机正式开始。

　　这场危机迅速产生多米诺骨牌效应，很多东南亚国家房地产行业成为此次危机的重灾区。

　　福利分房：当年的危机免疫

　　不过，相对比东南亚地区，中国内地楼市所受影响要间接一些。

　　“幸运的是，1998年以前内地基本是系统的福利分房制度，1998年以后房地产才真正开始普及商品化，所以外来冲击对老百姓来说并不明显。”一位房地产行业人士说。

　　但对于外来投资商的影响不一样。

　　“很多投资房地产的外商，因为亚洲的很多银行催债，贷款一下子被要求收回，很多项目因资金链紧张而停工。”香港中原(中国)董事副总经理、上海中原地产董事长陆成回忆，现在看到的一些烂尾楼或者半拉子工程就是当时外商背景的公司留下的。

　　一个例子是上海陆家嘴的地标性建筑——正大广场。为打造中国第一“购物城”，来自泰国的正大集团原先预计耗资3亿多美元。其中，正大集团自筹1亿美元，其余的都来自正大集团与由泰国农民银行、京都银行及中国银行曼谷支行在内的七家银行签订的2.05亿美元银团贷款。但是，1997年下半年席卷东南亚的金融风暴使泰国众多银行陷入困境。结果，提供贷款的银团中三家宣告破产，京都银行则被泰国政府接管，2.05亿美元的协议贷款仅到位6500万。在1997年6月开始动工的一年之后，正大广场不得不面临停工的命运。

　　曾在上个世纪90年代初在浦东吃进大量土地的汤臣集团，当时也几乎被拖垮，许多土地无法交付土地出让金。“那个时候它的日子很难过，几乎喘不过气来。”一国有银行信贷部人士介绍说。

　　房价快速上涨之忧

　　时隔10年，我国房价在普及商品化后出现的快速上涨，引发了人们的担忧。

　　“有两个类似的特征值得警惕，一是房价持续上涨，另外是外资进入房地产，越来越多。”前述房地产业人士分析。

　　国家统计局发布的最新统计显示，1-5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。戴德梁行最新发布的《2006年上海房地产市场报告》也称，海外机构投资者去年在上海投资房地产的总成交价值超过180亿元人民币，总成交面积达到100万平方米，均达到2005年的3倍水平。

　　“一个可以想象的场面就是：一旦有外需减少和产能过剩双重压迫，房地产的投资需求便会出现萎缩；外资的撤离，也会使得房地产行业资金链断裂，房屋或被大量抛售，银行呆坏账相应增长。” 一业内专家指出。在上次亚洲金融危机中，中国未受波及，除了我国资本账户仍未开放之外，其中另一个重要的原因是在亚洲金融危机时，我国很多地区仍实行福利分房，在全国范围内，并无房地产泡沫问题。但是房地产业商品化之后，这个行业相应也就可能成为金融危机的策源地。

　　“总体来看，我国楼市现在的状况与东南亚当时也有不同，现在中国经济发展还很快，泡沫还没有达到顶峰，而且在房地产业中外资的占比也有限。”陆成表示