易宪容：创造条件开征不动产持有税

　　近几年来，房地产市场调控政策越是密集出台，房价就上涨越快，房地产投资增长也越快。对此，多数人认为是市场供求决定的，要想解决问题就得增加土地、住房供给。但是实际上，这些观察或是只看到问题表面，或是背后隐藏着既得利益集团的利益动机。

　　正如我一直强调的那样，中国的房地产市场问题完全是政府政策失误的结果。如果国内房地产发展模式、信贷、税收政策不调整，且不向绝大多数民众利益调整，那么房价恶性上涨就难以得到根本遏制。

　　就中国房地产市场的情况来看，不仅发展模式问题重重、信贷政策不合理，而且也没有通过好的税收政策来调整市场行为，调整居民的住房福利水平。比如，对不动产税的征收，更注重不动产转让环节、不动产取得和所得环节征税，而不注重不动产的保有环节征税。这样不仅不能调节住房市场的个人收入分配问题，反而通过税收转嫁效应，严重增加住房自住者的购买成本，降低其住房福利水平。

　　为了遏制上涨过快的房价，连续几年都有人大代表提出议案，建议开征不动产税。从２００５年起，国务院发展研究中心也完成了《中国房地产税收政策研究》报告。但是，几年过去了，房地产不动产税开征制度却迟迟无法出台。

　　在此，我们有必要先厘清几个问题。

　　一般来说，不动产税又称房地产物业税，是一种选择性的财产税。它同其他财产税一样，是一个国家赋税结构的三大支柱之一（还有消费税、所得税）。作为以土地及建筑物等不动产为课税对象的税收，不动产税可课税依据为三类：不动产保有税、不动产转让税、不动产所得税。通常的不动产税是指不动产保有税。

　　不动产保有税在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且不动产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国１９９６年地方财政收入１万多亿美元，其中不动产税就占２０％以上。依照各国现行税法，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以征定。

　　目前国内房地产税税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等有６种之多，而且，不动产保有环节税负过轻而流转环节税收负担过重。房地产税仅占全部税收收入的２．３６％，占地方财政收入的比重也仅为８．１２％。

　　更为严重的是，由于国内房地产物业税费偏低及凌乱无序，房地产市场炒作严重，从而使得通过房地产市场让社会财富在短期时间内向少数人集中，社会财富两极分化越来越严重。房地产保有环节税费的偏低也使个人住房消费盲目扩张，比如目前国内购房者主要是２５－３５岁的人，但是欧美国家这个年龄段很少有自己购房的，基本上是租房住；还使得国内城市居民住房持有率严重偏高，每个人都恨不得能有一套房子；再就是每套住房面积的夸张性扩张，动辄１００平方米以上，大的２００多平方米，即所谓购买住房一步到位。

　　房地产市场投机炒作严重，不仅使得许多民众居住条件不能改善，带来了许多严重的社会问题，而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起，使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。因此，开征不动产保有税不仅势在必行，而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对炒作较为严重的地方，通过开征不动产保有税，让房地产炒作者损手而出，那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场水平上来，房地产市场的泡沫也会自然消退，从而保证国内房地产市场的持续稳定发展。

　　为什么征收不动产税的好处这样多，这项税收政策却迟迟无法出台？最为根本的就在于目前中国有没有征收不动产税的条件。依照各国现行不动产税税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的，政府通常会每隔一阶段就对所管辖区域内之房地产进行一次估价，此工作完成后，每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，没有重大事故发生，不得变更。

　　同时，如同个人所得税的征收一样，不动产保有税的征收同样对某些特定人持有房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括：政府机构所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。从这个意义上说，对住房过度消费收取不动产保有税费，既要对房地产过度消费征收一定的税收，又得对满足基本住房消费者给予一定人税收优惠。

　　也就是说，开征不动产保有税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料，即能够全面了解当地房地产的实际情况；二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价；三是政府有税收征管能力；四是要有严格细化科学规范的征收规则。如不动产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象界定等，只有在这些方面创造条件，不动产税的开征才能有效地进行，并达到开征不动产税所要达到的目标。所以开征不动产税先得制定法律与规则，然后试点，并在这个基础上全面展开。

　　就目前的情况来看，由于中国住房体系的复杂性，如有商品房、单位建房、公房、个人建房等，如果不对当地的整个住房存量有一个全面清楚的了解，不仅不动产税的税基无法确立，而且也不能够对不动产税的税收减免做一个清楚的规定。同时，由于中国房地产市场刚刚发展几年，二手房市场相当不发达。在此情况下，有效住房评估体系也就无法确立。还有，物业法律缺乏、个人征信体系的缺乏、银行信用体系不健全，这些都是征收不动产税的基础条件。如果这些基础条件没有，开征不动产税就会面对许多困难。

　　但是，如果能让不动产税制简化，也可以创造条件开征不动产税。比如，首先规定，每个家庭持有一套住房不必征税（第一套住房无论其条件如何，家庭情况如何都不征不动产税），不动产税从第二套住房开始征收。而第二套住房征税，不同地方所征收的税率不同，基本上由各地方来决定，但税收分配，则采取越是发达地方或房价高的地方，其地方所占的比重越低的原则。这样，一则使得地方政府没有动力来推高当地房价，二则可用中央所收取的不动产税转移到不发达地方。然后，在这基础上逐渐完善中国的不动产税征收制度。当然，要做到这一点，首先就要对全国住房进行普查，严格采取住房购买实名制（在这一点上，政府可以采取严格的规则，对不采取实名购买的住房限制转让与交易等）。

　　可以说，目前不动产税之所以迟迟没有启动，市场的困难与问题、体制的问题是自然的，更为重要的是，不动产税制度规则的制定与推动者往往是最大既得利益者，如果在这一点不能有所突破，中国的不动产税的出台将是遥远的事情。

　　总之，开征不动产税不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨、减少房地产非法行为，保证房地产市场持续稳定发展的重要一步，但愿政府能够尽快开始为此创造条件。