七月北京楼市供应三大"看点"

　　处于全年中“承上启下”地位的7月，北京楼市依然保持着交易量萎缩、房价“热情”上涨的情形。只是与上半年新盘入市情况有所不同的是，7月预计有54个开盘项目，其中纯新盘项目中公寓开盘量一改过去的沉闷，跃上了“头把交椅”。

　　公寓入市量跃上“头把交椅”

　　据北京房地产交易管理网以及中大恒基不动产营销市场研究中心调研统计，7月预计有54个开盘项目，其中纯新盘20个，占总量的近四成；而老项目后期有34个，延续着上月平缓的开盘入市趋势。虽然在预计开盘的所有项目中，普通住宅仍保持着过半的入市量，但在纯新盘中，公寓入市项目量却跃上了“头把交椅”。

　　据了解，本月预计开盘的20个纯新盘中11个为公寓项目，占公寓预计开盘总量的七成多。由于新开公寓盘数占比较多，开发商顺应目前的高开盘价格趋势，虽然大多数都是四环、五环外楼盘，但在价格上仍显示出了公寓与普通住宅的不同，均价达到13500元／平米。

　　“公寓楼盘本身由于售后服务好，品质较高，更强调生活的舒适性，价位比同区域的普通住宅平均高出10% -15% ，选择公寓居住的多为商务人士，因此对于位置的要求也较高，一般位于中心城区、商业中心等地。”中大恒基不动产营销董事长刘益良在接受本报记者采访时介绍，今年7月上市的大量纯新公寓项目，很多都位于近郊地区。一方面是因为城市郊区化的发展，中心区域地块少，公寓集中度已经较高；另一方面随着城市副中心的发展，新城的加速规划，公寓成为区域内配套所需，更多的中、高档项目的需求者也随之入住，公寓等项目的需求量也在增加。

　　小户型项目逐日见长

　　从7月预计开盘统计数据显示，虽然大户型市场占比的绝对优势还未能撼动，有35个新、旧项目都以大户型面市，但预计将有18个小户型新、旧项目入市，占开盘总量三成有余。而在所有预计开盘的小户型项目中，有12个项目、近七成为普通住宅。从地理位置分布可以看出，仅2个小户型的公寓项目位于二至三环，其余全部分布在四环以外区域，仅五环外小户型项目就有10个。

　　北京经纬房地产经纪公司副总经理苏文分析认为，小户型可以说是这几个月来曝光度最高的房地产词语，自去年5月国家宏观调控政策要求大量建设小户型项目以来，开发商关注小户型的销售情况，考虑如何在微妙的供需博弈中占据绝对优势；与此同时，消费者也在关注小户型入市的数量，是不是真的有足够的楼盘入市，价格会产生怎样的变化等等。“在高单价低总价的趋势下，更多的自住、投资目光已经开始转向了小户型，小户型在整个楼市的占比见涨是政策推动下的良性发展。”

　　“预计下半年，不管是纯新盘，还是老项目后期的小户型，其入市量将能稳定上升，到年底或明年初达到其供应的高峰期。”京城小户型项目壹线国际相关负责人表示，从小户型的潜在客户群体来看，更多集中在中等收入水平的消费群体，所以大量的项目位于四环、五环外的区位，这种项目分布能够更好地实现城市中心区与副中心区的人口平衡，促进城市副中心的产业升级。

　　开盘项目分布再现郊区化优势

　　虽然6月统计数据展现了北京城八区的供应主力地位，但北京的郊区化发展趋势显得非常明显，7月又将显示出郊区化的主导方向。在7月入市的项目中，仅五环以外项目就有31个，占开盘总量的近六成，四至五环项目仅13个。四环内入市项目预计共10个，占开盘总量不到两成。

　　虽然朝阳区仍保持其供应“龙头”的位置，本月预计将有14个新、老项目入市，且出现少见的新、老项目各半的局面。但是，不可否认本月是城八区以外区域的天下，除了大兴区预计有7个项目入市外，昌平、通州预计分别有6个项目开盘销售。另外，海淀、丰台、石景山共有10个项目在7月开盘，房山、怀柔、门头沟、密云都将有项目入市，而西城、崇文只有2个公寓盘入市。

　　房地产业内人士分析认为，郊区化发展已成大势所趋，但这一过程中将会涌现出诸多问题。尤其是受“90／70”政策的限制，郊区单位面积居住人口、楼盘平均容积率都将大幅提升，大量人口居住在郊区会带来沉重的负荷，商业、教育、医疗、交通等等各方面的压力会日益增大，如何在房地产市场发展的大势之下加快郊区的产业及综合配套发展，仅仅依靠开发商的力量是无法完成的。因此，目前更迫切需要政府能够提前筹划，合理规划产业布局和区域房地产市场的发展。(王小霞)