广州房价一路高歌 扩大住宅用地能否平抑房价？

　　在广州，对于很多准备买房的人来说，一路的观望并没有给他们带来实惠。相反，三年来，商品房成交均价的涨幅以超过10%的速度在增长。去年9月，广州市公布了未来五年的住房建设规划，进一步扩大了商品住房用地的规模。不少市民正拭目以待：扩大住宅用地能平抑“一路高歌”的房价吗？

　　“一路高歌”的房价

　　广州市国土房管局“阳光家缘”网站上公布了今年4月份房地产市场分析报告，报告显示，广州10区新建商品住宅交易登记均价为7581元/平方米，比3月份的官方统计数据7029元/平方米上涨了552元，涨幅达到7.85%。广州房价可谓“一路高歌”。

　　记者在广州市国土房管局采访时了解到，由于广州市多层次住房消费和供应体系较为完善，多年来住房价格一直保持稳定。2004年开始，广州市新建住房价格开始上涨，2004至2006年，全市10区成交均价年同比涨幅分别为18.8%、10.7%和24.6%，2006年房价涨速排名全国第七位。近三年的房价累计涨幅超过了同期居民收入增长幅度，2006年底新建商品住房成交均价超过7000元/平方米，达7189元/平方米。

　　6月19日，广东省房协对外公布了其历时三个月调研而形成的《对广东房地产市场形势及产业发展的看法》。《看法》中指出，今年1至4月房地产开发投资增速同比增长16%；销售额同比增长40.7%；均价5752元/平方米，同比增长21.5%；其中商品住宅均价5420元/平方米，同比增长23.3%。《看法》认为，下半年，广东房价还将保持惯性上升态势，但升幅收窄。

　　虽然有人为高房价发动了“不买房行动”，但这丝毫没有撼动广州房地产市场的“火热”。合生创展房地产公司工作人员谢瑶告诉记者，现在主要是供需矛盾，要买房子的人很多，而市区内的房子是有限的，开盘后就很好“卖”。

　　“增加供给是从源头上平抑房价”

　　广州市国土房管局局长谢晓丹认为，导致广州近三年来房价较快增长的原因是多方面的，但最关键原因还是供求矛盾。由于国家商品住宅用地供应政策调整等原因，广州近几年的商品住宅的供应量逐年下降，2006年批准预售面积为721万平方米，批准预售与成交量之间的缺口达到200万平方米。

　　广东省房协会长蔡穗生认为，房价上涨主要原因是供需关系仍偏紧，数据显示，广东2007年首季商品房销售面积同比增长13.26%，竣工面积下降12.21%，供需比(竣工/销售)为1：1.72，同比缺口扩大28%。其中商品住宅供需比为1：1.92，同比缺口扩大34%。

　　记者采访中了解到，去年9月，广州市公布了未来五年的住房建设规划，促使社会形成健康的住宅消费心理预期。本规划期内广州市建设各类住房56万套，比“十五”期间的新建住房供应总量增长20%，同时90平方米以下的普通商品住宅供应量将占住宅供应总量的70%。去年广州市供应的商品住宅用地，全部为普通商品住宅用地。今年计划供应商品住宅用地是去年的2.5倍，目前已全部落实到具体地块。

　　专家观点：政府要做的是构建保障型住房体系

　　中山大学地理科学与规划学院教授袁奇峰认为，住房供应体系=房地产市场+政府提供的保障型公共住房体系。努力实现“居者有其屋”是政府的天职，其重点恰恰应该放在保障型公共住房上。

　　对于目前高企的商品房价格，袁奇峰认为，其实高房价与大比例的保障型公共住房供应是可以并行不悖的。他进一步阐释，土地是一个城市的“存款”，政府不应该在一个时期内，大规模地“划地”建房地产，从而抑制房价。应该说，由市场形成的“特大型城市的房价贵、大城市的房价较高、中等城市价格合理、小城市价格较低”也是引导人口合理分布的一剂“苦口良药”。

　　袁奇峰认为，中国目前正处于城市化快速推进期，城市化水平从1978年的17.9%提高到2005年42.99%。到2020年将会有58%的中国人生活在城市中。极度旺盛的住房需求对城市规划和发展提出了严峻挑战。

　　记者在广州市政府采访时了解到，广州市在“十一五”期间将多渠道、多层次构建住房保障体系，包括廉租房60万平方米、9200套；经济适用房840万平方米、10.51万套。政府保障型住房供应将由“十五”期间占住宅市场的5%提高到17%，基本解决全市9200户双特困户和8.46万户中低收入困难家庭的住房问题。(郭莹玉)

　　5月份以来，天津商品房的成交量环比连续几周呈下降趋势。尤其是5月27日至6月2日，全市商品房共成交16.50万平方米，较上一周19.16万平方米下降了近14%。其中，市内六区下降了33%，郊区县下降了3.50%。尽管商品住宅的均价增幅趋缓，但有些购房人士心存乐观，也许这是一个令人欣喜的信号：看似卖不动的商品房价格会不会出现拐点呢？

　　中国指数研究院华北分院天津首席代表葛海峰认为，单纯从数字上来看，5月到6月中旬以来，每周的商品房交易量确实呈递减趋势，让人觉得天津的商品房好像有点卖不动了，加上房价涨幅不明显，部分购房者产生了持币观望的心态。

　　确实，今年5月份乃至前5个月，天津商品房的成交量与去年同期相比下降明显。但是，与4月份相比，涨势仍然明显。

　　日前，21世纪不动产天津区域分部发布5月份商品房分析报告显示，5月1日至5月31日，全市商品房共成交7749套，环比上涨11%；成交面积83万平方米，环比上涨9%；成交金额51亿元，环比上涨19%。所以说，简单引用5月份单月的交易量数据并不能说明商品房的走势。

　　一年前，国务院针对房地产市场提出“国六条”，九部委联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“90平方米以下住房须占开发建设总面积70%以上”。

　　天津市依据当地实情，及时主动调整土地供应结构。据天津市国土房管局提供的数据，从去年到今年一季度，天津市已公开发布48宗土地出让信息，涉及土地约518公顷，规划建筑面积1049万平方米。其中居住用地约336公顷，规划建筑面积740万平方米，分别占公开发布信息地块土地面积和规划建筑面积的64%和71%，全部为普通住宅用地。其中，90平方米以下住宅的建设用地占70%。

　　土地供应量的整体下降，以及国家政策的硬性规定，促使有的小区不得不调整规划，新审批的住宅小区供房结构发生变化，加大了保障型住房的供应，对高档楼盘体现尤其明显。所以，商品房成交套数增加了，但成交总量可能有所回落。有数字表明，今年以来，天津市区商品房土地供应量下降15%，但90平方米以下户型占供应比重提高了八个百分点。

　　另外，股市和央行出台的加息政策也或多或少影响楼市的走势。许多市民看好股市的前景，把原本打算买楼房的资金投资股市套现。

　　刚在南开大学某研究所“落户”的“海归”吴先生手有余钱，回国时正逢股市全线飘红。对股票略有研究的他，不顾家人阻拦，把打算买房安家的钱全部投入股市。吴先生说，有他这种“先股后房”心态的股民不在少数。

　　和平区新楼盘“同方瞰和平”地处天津市中心黄金地段，售楼中心的刘君说，已经卖完的二期商品住宅均价在每平方米9000元至一万元之间，5月中旬三期一开盘，尽管是期房，部分楼层和户型每平方米仍超过了一万元。

　　葛海峰说，与北京、上海、深圳等城市对房地产的投资型不同，天津更多地表现为改善型。整体来看，由于拆迁改造所带来的刚性需求和改善居住条件的自住需求，占据了天津商品住宅市场主体，几乎很少有投机泡沫成分。数据显示，2006年天津市全年商品住宅新增供应量932.09万平方米，同期销售面积为918.02万平方米，销供比为0.98，供求关系在合理范围内。

　　今年4月份天津市召开春季房交会，许多购房者在交易会上与开发商签订合同。整个4月，天津市成交面积达到67.1万平方米，环比3月上涨19.27%。5月是“后房交会时期”，受各种因素影响，商品房的销售存在一个疲软期，但环比仍然有增长。

　　进入6月中旬，受股市震荡影响，天津市不少准备卖第二套房炒股的市民开始重新考虑，部分二手房房主正在悄悄提价。新建的商品住宅交易量和成交价格也随之悄然“萌动”。（王晔彪）

　　国家相关部委日前对国内70个大中城市5月房屋销售价格调查显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，其中成都房价同比涨幅达到6.7%。

　　与三年前相比，如今的成都房价几乎翻了一番。但这并没有抑制成都房地产旺盛的市场需求，一些楼盘销售场面火爆异常，甚至屡现“开盘即收盘”的热销盛况。

　　开盘即收盘楼市像菜市

　　6月16日，位于成都市城南的两个紧邻在一起的楼盘正式开盘销售。下午4时左右，当记者来到这两个楼盘的售楼部时，路边的临时停车场已经被机动车挤得满满当当。

　　走进其中一个楼盘售楼部里，一张巨幅“销控表”映入眼帘，上面标注了该小区一期在售300多套商品房，其中90%都已经贴上红色的已售标志；大厅中央，二十多张“签约台”被正在签订住房认购协议的购房者占满。

　　“啊，那套已经卖出去了！”一个20多岁的女孩站在“销控表”前正对着一个售楼小姐气愤地说：“我给你说了，出去打个电话就回来决定，你怎么就把它卖了呢？”

　　“对不起，小姐，这套房子是我同事卖的，我不知情。你再看看另外一种户型吧，或者等我们的下一期。”售楼小姐连忙向女孩解释说。

　　看到这个情形，接待记者的售楼小姐扭头说：“怎么样？还要考虑吗？现在已经是一期房源的尾盘销售了，欲购要从速。决定好就尽快找我吧！”说完，竟丢下一张认购协议书，转身接待其他客户了。

　　在另一个楼盘，其热闹场景更胜一筹。售楼大厅的位子和签约台不够用，开发商甚至在路边的小广场上摆了20张临时桌椅，以供签约和客户休息之用。而售楼部里人声鼎沸，倒让人觉得像进了菜市场。

　　宜居品牌吸引外地人买走了半个“成都”

　　50多岁的陈家凡先生是重庆市一家医院的医生，这两天利用休假的机会专程带着家人一起到成都看房子。从城东跑到城西，从城南看到城北，陈先生夫妇马不停蹄跑了三天，比较二十个楼盘，最后在城南一个临河的楼盘里选定了一套房子。

　　记者见到陈先生的时候，他正在这个楼盘的售楼部里签订购房协议。他告诉记者，没几年就要退休了，他要在成都买套房子养老。“毕竟成都是"一座来了就不想离开的城市"嘛！”他打趣地说。

　　“一座来了就不想离开的城市”，这是成都市近年来极力推广的一张城市名片，“宜居成都”正越来越深入在成都生活、工作的外地人的观念之中，也正吸引着越来越多外地人到此购房置业。专业机构调查显示，在成都购房置业的外地人日渐增多，在全国大中城市的外地人购房比例中，成都以51%位列第五。

　　近几日，记者在各大楼盘采访中经常碰能到成群结队来看房的外地人，不仅有来内江、达州、攀枝花、西昌、南充等四川各地市州的购房者，还有很多来自拉萨、重庆、北京、沈阳、浙江等省市的客户。有数据显示，仅去年，成都以外的购房者共买下三万多套住房。

　　“高温”中矛盾而复杂的心理

　　近两年来，各级政府都被“飞涨的房价”刺激着神经：一方面，担心房价飞涨形成房地产市场经济泡沫；另一方面，又担心过度调控房地产市场，直接影响一个地方经营城市的业绩和财政收入。

　　正是在这种复杂、矛盾的心理影响下，两年来，尽管“国八条”、“国六条”等调控房地产市场政策相继出台，银行加息、提高首付、土地清理等各种调控房地产市场的手段轮番上阵，但各地中心城市的房价仍然呈现较快增长。

　　面对窘境，成都市房管部门改变住房领域的工作重心，于2006年8月1日起，实施了以“住房保障”为核心的公共住房制度，将注意力从“直接调控整个房地产行业及市场”转移到“加大住房保障力度”上来。仅去年，成都市就安排高达1.2亿余元的住房保障资金，并提出对廉租住房困难户实现“应保尽保”。

　　成都市住房委员会办公室副主任蒋治云说，在住房制度及政策的制定与安排上，政府与其调控和抑制房价增长过快，倒不如将更多的注意力及工作重心移到对中低收入家庭的住房保障上来，为高温的房地产市场系上一根安全带，有效地疏缓人们因房价增长过快所形成的紧张心理，让广大中低收入家庭在基本住房需求的满足上，真正有所期待和依靠。（侯大伟）