市场供需分歧加大 下半年天津房价上涨动力减弱

　　和全国主要城市住房交易状况相似，天津最新统计数据显示：上半年住房价涨量跌，房价比去年上半年上涨16.6%，而成交量比去年上半年下降了6.8%，反映出市场供需分歧加大。下半年市场是否会延续这一态势？记者采访、总结了各界专业人士对下半年市场的分析预测，结果是——下半年房价上涨动力减弱，今年住房价格总体涨幅将在10%-15%之间。

　　上半年房价上涨10%以上

　　虽然年初时多数研究机构预测今年房价上涨幅度减小，消费者更是期望在政策调控及股市资金分流影响下房价会降，但是21世纪不动产天津区域分部等专业机构根据房管局公布的交易数据对天津上半年交易进行统计显示：今年上半年全市房价仍在上涨，上涨幅度超过10%。

　　今年1-6月全市商品房销售421万平方米、245亿元，销售均价为5819元/平方米，比去年上半年上涨了16%以上。其中商品住宅成交362万平方米、201亿元，均价为5552元/平方米，上涨16.6%。商品住宅均价比去年全年上涨16.4%。成交量方面，今年1-6月全市成交面积421万平方米，比去年上半年下降了5%，其中住宅成交量比去年上半年下降了6.8%。市场呈现价涨量跌的背离走势。

　　分析上半年房价上涨原因，21世纪不动产天津分部、天津中原地产投资顾问部及天津伟业顾问等机构专业人士分析认为，上半年市场走势主要缘自三个因素：

　　一是市场供应量减少，特别是中低价房供应量减少。由于销售许可证管理力度加大等因素，与去年新盘上市量相比，今年新开盘项目比去年同期减少了一成左右，新开工的住宅项目多数在下半年开盘，这就造成了市场产品总量的减少，新项目开盘价上涨。如近期新开盘的老城厢区域等市中心项目、边缘别墅项目等开盘价都超过了7500元/平方米，而中环到外环区域的新住宅开盘价也在7000元/平方米以上。

　　二是在售商品房二期等新面市产品价格普遍提升。由于区域价值提高、产品升级，使多数在售楼盘二、三期等后期价格普遍上升。如中北镇等边缘区域，由于地铁交通等因素，目前所有项目房价都上涨了20%左右。

　　三是拆迁量增大，造成了刚性需求。今年河北区、河东区一些旧房拆迁已经全面启动，造成了新的刚性需求，在新房上市量减少的情况下，也对房价起到了推波助澜的作用。

　　住房市场供需结构不平衡

　　价涨量跌反映出市场供需分歧加大，包括买卖双方对价格预期的分歧和市场供应与需求的错位，即供需结构不平衡。据21世纪不动产天津分部王超及天津伟业顾问李剑龙等专业人士介绍，去年以来，国家调控政策及股市资金分流的市场环境使很多消费者产生了房价会下降的心理预期，并造成投资需求下降。而相对应的是，开发企业对天津定位和发展所产生的房价上涨预期更高，所以无论市中心区项目还是边缘普通房项目，开盘价起点都较高，而且拉升速度也较快，新开盘均价达到了6000元/平方米以上，边缘区域新房价格也向6000元/平方米靠近。可见供需心理预期的分歧很大。

　　在产品方面，由于大部分70/90户型项目还没有面市，所以市场上小户型仍然短缺，而且由于价格提高较快，使70平方米-85平方米房型的总价超过40万元，这令中低收入者望房兴叹。记者对项目采访了解到，目前市场上小户型仍是需求的主力，无论市中心区域还是边缘区域，100平方米以下的户型都供不应求，很多欲购婚房者和拆迁户仍找不到合适的房型。而很多边缘区域的中档大户型不受欢迎，较难出售，也显示出产品供需失衡。

　　中国房地产住宅研究会副会长顾云昌接受记者采访时也分析说，上半年中国主要城市房价全线上涨，5月份统计显示，全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，实际涨幅远远不止如此，反映出市场供求仍不平衡。在房地产市场中房屋需求的弹性很大，而供应方面却比较滞后，所以，怎样适应需求是也是房地产市场下一步要着力解决的问题。

　　住房市场将“高位盘整”

　　分析下半年市场走向，多数机构专业人士认为，天津住房市场下半年将呈现“高位盘整”的走势，房价总体涨幅将在10%-15%。因为综合下半年市场涨跌因素，可以得出各影响因素基本持平的结果，所以全年市场将基本保持上半年的涨幅。

　　在涨价因素方面，首先，下半年的商品房仍将以较高的开盘价面市，这一点从已经亮相的市中心区每平方米近万元及边缘区域近6000元/平方米的新项目中可以看出。其次，从市场供应来看，虽然今年本市加大了计划开工量，但是目前仍有一些计划上半年开工的住宅项目还不能到位，新家园今年也难上市，所以，市场中低价产品仍将供不应求。第三，70/90项目多数仍在开工阶段，不能大量上市，抑制了很多中档总价房的需求。第四，天津城市发展将吸引更多有实力投资者投资天津，促使天津经济发展加速，居民收入提高，进而使购房者的心理预期进一步提高。

　　在抑制涨价因素方面，首先，从目前价格基础来看，上半年超过10%的涨幅已经达到了较高水平，对房价继续上涨起到了抑制作用；其次，从国家调控政策导向及股市分流资金的大环境来看，抑制房价快速上涨已经成为政府管理的的主要任务之一，涨幅过快必然引起政府部门在政策等方面进一步干预；而股市经过洗礼后也将逐步稳定，这对吸引和滞留部分投资资金起到促进作用，从而削弱了房地产市场的投资力度。第三，天津房屋租金的持续下降一方面抑制了投资型买房需求，另一方面也使一些急需住房的消费者暂时放弃买房转而租房。(王浙)