小产权房买卖10年无人监管 可能合法化

　　建设部尴尬“提示” 北京国土资源局仓促“禁令”

　　小产权房为何卖了十年后才有“风险”

　　本报记者 李松涛

　　随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台，小产权房开始频频出现在公众的视野之中。

　　在失控的房价下，小产权房显得尤为醒目，其价格低于城区的一半甚至更多，吸引了众多购房者。然而其另一面却是非法开发建设，对购房者而言，隐藏着不小的风险。

　　值得注意的是，小产权房的出现并非一年两年，为何直到今天才有相关部门发出这样的风险提示和禁令？

　　小产权房是高房价的并发症？

　　2005年，小黄的父母在北京郊区购买了一套有两个教室大的房子，为的就是能在周末的时候呼吸呼吸新鲜空气。“我们是从开发商那里买的，花了4万。”小黄承认，当时也知道拿不到这个房子的产权，但4万元也算不上大损失。

　　让小黄惊讶的并不是小产权房的低价，而是众多的购买者。“我以为我们家是少数买小产权房的家庭，谁知道有很多北京市城区的人早就捷足先登了。”据小黄介绍，这些城区的购房者一种是直接向开发商买，另一种则是先跟当地政府签一个租赁的合同，然后再跟卖房者签一个买卖合同，“对外都说是租，实际上就是买，只不过很便宜。倒不觉得有多大的风险，除非有一天政府强行拆迁。”

　　像小黄这样购买小产权房的，在全国各地都大有人在。

　　北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖告诉记者，目前北京已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米，而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标才是两个1000万平方米。

　　北京市的小产权房大概从上世纪90年代中期开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。“当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意。”

　　然而，从2003年开始，小产权房的性质开始发生了变化，“很多人开始购买小产权房，作为第一居所使用。”胡景晖说，2003年之后，小产权房的开发建设也开始变为当地村委会、乡政府的大规模开发行为，它们显然是利益的最大获得者。

　　“巨大的利益诱惑下，村、乡镇以行政的名义开发小产权房，或者支持开发。”北京市盛廷律师事务所律师毕文强说。

　　按照我国现行法律规定，农村土地一般归村集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费，最后建房后出售给购房人。小产权房却是在没有将农村集体所有的土地转为国有的情况下进行的商品房开发建设。

　　毕文强认为，乡镇把农民的土地拿去开发，暂时给农民一些甜头，但时间长了，农民拿到的那点钱花完了，土地也没有了，该怎么办？风险只会越来越大。

　　在胡景晖看来，小产权房的出现就是高房价的并发症。这几年国家出台了很多对房地产宏观调控的措施，非但没有稳定房价，反而刺激了房价不断攀升，小产权房的出现恰恰满足了大量中低收入者的需要。“从这个意义上说，如果不解决房价疯涨的根本问题，即使堵住了小产权房这个口子，将来肯定还会有别的东西出现。”

　　相关政府部门为什么不能理直气壮

　　如果从上世纪90年代中期算起，北京市小产权房的历史已经有十余年，但这十几年中，明明是非法开发建设，却为什么没有相关部门进行制止？

　　“应该说，国土资源部门要对小产权房的管理负主要责任。”专家认为，小产权房出现这十几年，相关管理部门一直监管不力。

　　7月2日，华远集团老总任志强在其博客发文称，建设部用新闻发布方式提出的“风险提示”充分表现出法律的混乱与苍白，显示出建设部无权管理的无奈。

　　按照《房地产管理法》，建设部有权对商品房市场做出各种销售管理规定，也有权进行查处，但是对非城镇国有土地上的房屋管理，建设部却显得有些力不从心，因为法律只赋予了建设部管理城镇国有土地上的房地产开发及销售的权力。

　　近日记者致电某市建委负责人，该负责人也表示，小产权房跟建设部门无关。

　　“小产权房恰恰处在政府各职能管理部门的交叉点上，表面上看很多部门都在管，实际上却是谁都没有真正管。”胡景晖说，小产权房的管理至少涉及国土资源部门、建设部门，甚至还有农业部门和国家相关立法、执法部门。

　　“为什么没有相关部门去管？还是因为利益。”毕文强认为，尽管小产权房使用的是农村集体所有土地，但要开发建设也需要通过施工许可等环节，需要政府相关部门的审批。在“拿地”的环节，国土资源部门的干预是其职责范围之内的事；销售时，建设部门等同样可以对这种非法建筑物进行执法。

　　任志强也认为，建设部完全可以理直气壮地去管理，而不是仅仅作出“风险提示”。因为建设部无权管理非城镇国有土地上的建设行为，但有权管理违反《房地产管理法》的市场销售行为。不管这些“小产权”的建设是否合法，但其对社会销售的行为是违法的。

　　但事实是，小产权房非法生存十余年，没有相关部门对其进行管理。

　　任志强在博客中批评，在一个法治国家中，国务院所属部门用新闻发布会的方式提出了“风险提示”之后，居然没有另一个应有权力管辖的部门来管制这种小产权买卖的违法交易行为。

　　“尴尬的是，开发商会觉得，虽然我违法了，但政府最终还是不得不承认我的合法性。毕竟，如果严格追究，损失最大的肯定是购房者。”毕文强说，当购买小产权房的人越来越多的时候，政府可能会考虑社会稳定的需要将其合法化，毕竟不能把那么多人从小产权房中赶出去。这样一来，开发商的责任就被抹得干干净净。

　　小产权房可能合法化？

　　有专家认为，目前我国农村土地的开发建设没有完善的法律规定，城区的房价又节节攀升，小产权房的建设根本就谈不上什么立项、规划。我国物权法也并没有完全排斥小产权房。在这种情况下，不如把这个通道打开，把小产权房合法化，允许在农村集体所有的土地上进行房地产开发，反倒更有利于相关部门的管理。

　　“广东目前已经有试点，在农村集体所有的土地上进行房地产开发。如果这样的试点能够推广，就需要在现行的土地管理制度上作出相应的修改。”

　　“房地产涉及农村和城镇两个市场，过去没有城乡人员流动，两个市场截然分开。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩说，如果有一天农村土地可以进入城市流通，户籍界限也被打破，就无所谓小产权房、大产权房，但在目前，购买小产权房是违法，如果购买就要承担相应的风险。

　　与学者不同，胡景晖坚决反对将小产权房合法化。“不能让步，一旦让步就会让人觉得法律没有尊严，会让非法经营者产生侥幸心理：即使违法，将来也会合法化。”

　　胡景晖觉得，如果要把小产权房合法化，有三种方式，一是将购房者的户口转入当地农村，二是把农村集体所有的土地收归国有，三则是拆迁补偿。“这三种方式，估计哪种都很难获得认同。”

　　据悉，近期国务院可能会召集各相关部门共同对小产权房进行会诊。本报北京7月8日电