温州游资逃离北京楼市

　　温州炒房人现在越来越感到炒房赚钱难了，尤其是大户型高档房，卖出很困难

　　□本报记者 石朝格 北京报道

　　曾经以敏锐嗅觉在国内市场叱咤风云的温州民资，近来出现了大量抛售北京高价房的迹象。

　　据业内人士估测，温州地区拥有5000亿元左右的民间资金，其中外流到全国各地的资金约3000亿元左右。

　　“近几个月来，从北京楼市撤出来的资金大约有上百亿元。”温州中小企业促进会会长周德文在接受记者采访时说，尽管从去年开始北京楼市价格就一路走高，但是对一些高档房而言却往往有市无价，变现也相当困难，而恰恰大部分的温州民资就扎堆在此。

　　大量资金撤出

　　种种迹象表明，曾经在北京楼市无所不在的温州民资不但不再像从前那样大量买进高档房，而且还把手里握有的高档房尽数出手。

　　“上个月，我刚刚把位于北京崇文区的5处房产处理掉，它们都是去年买的，平均价格在1.2万元/平方米以上。”温州瑞安市的李杰坦陈，现在他已经不会把钱“砸”在一些高档楼盘上了，“如果还要做房产投资，我会选择一些地理位置好，升值潜力较大的中档楼盘。”

　　李杰的情形仅仅是温州民资从北京高价房中撤出的一个缩影。近段时间以来，他身边的很多老乡也都效仿他纷纷抛抛售高价房。来自北京房地产代理经纪公司的相关统计数据从另一个侧面印证了这一点。

　　截至6月末，北京大户型二手房挂牌量上升了许多，部分业主悄然降价以便加快出手。中大恒基市场部调查显示，自3月17日央行加息以来，140平米以上的大户型挂牌量比春节前上升了18%。

　　记者了解到，北京的二手高档大户型出现抛售苗头，主要集中于一些热点区域。典型区域楼盘有崇文区的新怡家园、新世界家园，出售该楼盘的业主大多为在北京做生意的温州人，他们普遍在北京拥有多套房屋。此外，西直门的远洋风景项目在近期也出现一些抛售大户型的业主。而且这些大户型房屋的出售价格要比3月份加息前还略低一些。

　　“你最好尽快替我卖出去，价格低一点没关系。”在中大恒基阜成门店，来自温州的房主张女士这样嘱咐业务员。她告诉记者，在复兴门附近她有两套大三居住宅，原本打算租给人办公用，但是由于租价一直上不去，而且将来有可能征收的大户型保有税也会影响租金，为此她决心忍痛“割肉”。

　　据她介绍，两年前她的一位朋友也在这附近买了3套房，现在正在着急寻找下家，要出手这几套房子，“所有的房地产调控政策都在指向投资客，原本我们对这个区域的高档楼盘很有信心，但还是经不住‘三天两头’出台的紧缩政策。”

　　与此同时，温州民资对单价在1.2万元/平方米以上的高档房也失去往昔的热情。

　　“我们对单价在万元以上的房子都比较谨慎，怕再次被套，” 李杰如是说，通过几位熟悉的高档楼盘销售人员，他了解到，目前一些准备买入的购房人绝大部分都处于观望状态，从今年第二季度开始，很多高档楼盘的成交量已直线下降。

　　北京市建委7月9日发布的二季度商品住宅成交均价排名显示，单价最高的30个期房项目，批准销售的住宅共有6741套，但仅售出了504套，整体销售率仅为7.5%。

　　具体而言，期房销售均价排行前30名的名单中，已销售套数没有超过10套的期房项目居然达到了18个，其中可售住宅达870套的建外银钻公寓等5家楼盘，二季度居然只成交了1套；从现房成交均价前30名看，多数项目能销售的住宅套数并不多，22个项目可售房屋套数都在50套以下，明显是属于尾房销售。

　　可见，随着房产价格的一路高歌猛进，房产投资的风险正在累积，而不是在释放。

　　投资收益下降

　　在资金大量从高价房流出的背后到底隐藏着什么样的深层次原因呢？

　　“大户型高档公寓房源放量的主要原因是投资收益下降，获利前景不乐观，当然加息等宏观紧缩政策对投资者的心理影响也比较大。”“链家地产”副总经理金育松告诉记者，“从投资回报来看，近几年，高档楼房的租金一直保持稳中有降的态势，而今年要强制征收房屋出租租金收益5％的综合税，预期还将要征收的多套大面积住房持有税（物业税），再加上几轮加息，买房收租的投资收益率在不断下降，以及市场风险的加大是显而易见的。”

　　对此，李杰持有类似的看法，根据目前市场上的行情，等待房价快速上涨赚钱的难度在加大，因为房屋出售时，要缴纳营业税、所得税、土地增值税等，获利前景已大不如前。

　　“就拿我北京崇文区的5处房产来说，买入均价在1.2万元/平米，又以1.3万元/平米的价格卖出，除去银行的利息等成本总共下来才赚了不到10万元钱，你想，我要去年把这笔钱买了股票或者是基金，那还不赚个底朝天。”李杰感叹道，“的确如果多等等，等到好的买主可能会赚得更多，但政府很有可能再次出台不利房产投资客的政策，而且现在像这样的高楼住宅往往有价无市，看房的人很多，真正的买主却寥寥无几。”

　　事实还远不止如此。经记者多方调查，在北京的二手房市场，目前已经有部分业主出现明显的大户型降价心态，而二手大户型房的交易量也一直呈现增长的趋势：西直门某高档公寓210平米的大户型，以150万挂牌在我爱我家门店出售，每平米单价不足7200元；而以200万挂单出售的崇文门某高档公寓的133平米的豪装3居也悄然间将价格调整为188万；亚运村附近某高档复式公寓以1万元/平米出售的业主，也以9500元/平米的价格在我爱我家签订了出售合同。

　　此外，大户型二手房租金下降也使得投资风险在逐步放大。

　　来自“链家地产”的“2007年上半年北京二手房售租比分析报告”显示，1居室的租售比为1∶272（房屋月租金与房屋总价之比），虽然离国际成熟市场的上限1∶300还有一定的空间，但增长速度非常明显；2居室和3居室售租比均值已经达到了292和293，与国际成熟市场的售租比值上限300已经近在咫尺，直逼300大关，投资风险已经较高。

　　市场分析人士认为，售价租金比的高低更大程度受制于区域本身房产的升值动力，而房价的上升与租价的上涨之间存在的极大不对等现状，更进一步拉高了售价租金比。因此，如果不考虑房产市场快速增长带动的房产升值部分，目前绝大多数区域的房产已经处于价值偏离状态。