沪开征增值税房市平稳 中介串通上下家做低房价

　　15日起，上海正式对转让居住未满5年的非普通商品住房开征土地增值税。本报(上海《青年报》)记者从沪上房产中介了解到，这一政策对上海二手房成交量有轻微的影响，但冲击不大。

　　6月13日，上海地税部门发布《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》，规定从7月15日起，对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。

　　根据上海市相关规定，所谓非普通住房是指不符合下列条件的房屋：(1)住宅小区建筑容积率1.0以上；(2)单套建筑面积140平方米以下；(3)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

　　通过税负来增加二手房转让成本，以减少资金对二手房的频繁炒作，从而起到抑制投机的作用，这是政策的本意。但是，沪上房产中介目前却处在处变不惊的状态中，“二手房价格天天在涨，该政策对我们的生意不能说一点影响没有，但是影响很小。”位于徐家汇的上海某房产中介资深执业经纪人左梅林告诉记者。

　　而除了昨天开征的土地增值税，上海非普通二手住宅转让需要缴纳的主要税收还有：5.55%的营业税、1.5%的契税、2%的个人所得税，外加印花税、手续费等各种费用。但值得注意的是，在开征土地增值税前一个月的政策缓冲期内，上海二手房市场的成交量稳步上升，价格也有所提高。根据上海二手房指数办公室的最新统计，继今年5月份上涨之后，6月份上海二手房指数继续大涨70点，达1751点，涨幅4.16%，创近年来新高。由于市场需求量明显增加，供需存在缺口，二手房价涨幅明显放大，其中，超过7成区域二手房价格涨幅超过3%。且目前沪上二手房成交量仍在持续增长中。

　　【业内人士泄露“天机”】

　　中介串通上下家做低房价

　　为何在税收政策的频频出台后，二手房市场仍会出现这样火爆的局面，一位不愿透露姓名的房产中介经纪人告诉记者，最主要的原因是中介会采用上下家串通，做低房价的办法来保障买卖双方的权益，即签两份合同，一份填写压低后的虚拟成交价，给税务机关看；一份写明应补偿的差价，留作上下家私下运作的凭据。“补偿”的名目繁多，有“装修补偿费”“户口迁移费”“搬迁费”等等。

　　“买房人在交付首付款时，将差价一并付清，卖房人的权益我们会保障的。”一位物业顾问说，“80%的买家也愿意这样做，因为做低房价，买家的税负也可以少缴纳些。”

　　【各地二手房市场波澜不惊】

　　据了解，在上海开征土地增值税之前，北京于2006年12月1日起，对于个人转让的二手非普通住宅征1%的土地增值税；杭州从今年2月1日起，开征二手房转让土地增值税，大部分房源按总价的0.5%征收；温州自今年7月1日开始，也征收类似税种。由于税率较低，各地二手房市场受征收土地增值税的影响均不大。