他山之石：德国房价为何在下跌？ 供需基本持平

　　年平均工资为北京的十至十五倍的德国柏林，新建的公寓楼每平方米为1700欧元，折合人民币一万七千多元。而旧的公寓楼为1400欧元，大约一万四千元人民币。

　　二战后，德国众多城市的住宅被毁过半。有些城市甚至被炸得只剩下教堂孤零零地立在市中心。

因此，从1950年开始，德国每年产生80万套新的公寓楼。因政府在居民房屋建造和旧屋翻新有一定的补贴，所以在一段时间内原西德境内投资房产也被认为是很好的选择。房地产有“水泥黄金”之称。

　　但是，近年来经济景气度不高，而且住房的供给与需求基本持平，德国的房价就开始维持在一定的价位上。在柏林等多个城市，房价出现不同幅度的下降。据统计，德国人口8200万，大约有3800万户家庭。目前该国有超过3800万套房屋，与全国家庭数相当，现有的人均居住面积达41平方米。而且每年有25万套公寓竣工，这个量就是房屋供给的净增加。但出生率低，人口老龄化实际意味着需求在下降。因此，房价下降在所难免。

　　房价下降也造成民众对房市理财预期信心的弱化，这进一步导致房价下滑。

　　而北京、上海、广州、深圳的房价之所以那么高，一方面与宏观面上的一些制度产生的资金过剩有关。房市和股市双双热度不减；另一方面就是我国城市之间的不均衡发展。如北京、上海、广州、深圳，就业机会和创业机会均人为地抬升为全国前列，因此，对住房的需求量也非常之大。而一线省会城市或者沿海城市，也因为具有同样的吸附功能，也会制造过度需求。

　　但是，是否房价会一直维持在这个水平？笔者认为，日本的例子值得思考。东京二十年前与中国北京的情形一样，也面临着资金过剩、流动性过剩的压力，同时东京的吸附力量也非常之大。但最终房价也下跌，而且许多公寓楼和写字楼的房价跌至原价的十分之一。(吴木銮 作者系知名财经评论员)