刘福垣：楼市调控方针错误 房价越调越涨

　　如果不能认清形势，不从根本上改变调控经济的思路，不能对房地产有一个准确的时空定位和认识，只能将房地产乃至整个中国经济引向歧途。“北京的房价不涨到１００００美元／平方米可能都不行！”刘福垣语出惊人。他说，楼市调控如同火上浇油，结果只能导致房价越调越涨。

　　“由于短缺，住房必然价位要高。”谈到房价，刘福垣如此表示。他认为，某种意义上，房价高是地租逼出来的——逼得房地产商只能是盖贵房子——因为土地批租７０倍的地租一次性地加到房价里面，不搞高价位、大户型、豪宅，开发商可能赢不了利。“如果地价很便宜，收年租，就不存在这个问题。”

　　在刘福垣看来，包括倒地皮、经济适用房盖成１００多平方米以上的大房子，房地产开发朝豪宅方向发展，所有这些都是由于现行制度造成的，“价值取向都是为中产以上人群服务的”。他认为，房地产的问题是“整个路线有问题”。

　　刘福垣提到，中国有数量相当庞大的农民工，创造了５０％左右的ＧＤＰ，按理说他们应是当代产业工人，应该在城里有自己的房子，但现在不要说买房子，他们当中很多人恐怕连租房都租不起。

　　“中国正处在工业化、城市化高潮时期，到实现基本现代化，至少还要３０－５０年时间，这段时期，房地产一定是支柱产业，而且是高赢利的产业，长期供不应求的产业，随着人口的空间转换，经济活动向城市集中，需要大量的房地产，这个时期大量地发展房地产这是理所当然的。”“现在房地产从总量上来说，还是严重短缺，不是过剩的问题，有泡沫，是结构性泡沫，是由于错误方针误导了它。”

　　刘福垣表示，迄今为止有关部门出台的所有政策都没有触及住宅价格腾飞的三大动力：土地批租、高额税费和银行贷款。这等于踩着油门想刹车。“要想使住宅恢复正常，必须采取‘明租、正税、除费’的办法。”

　　　所谓“明租、正税、除费”就是明确住宅建设用地一律实现年租制，废除土地批租制，把政府为居民住宅消费服务所收取的一切费用名正言顺地纳入统一的税收范畴，正税以外废除一切名目的费种，将原来一次性地计入房价收取的地租（土地出让金）和税费改为逐年收租和逐年征税。刘说，通过“明租、正税、除费”，房价能降１／３，长远看，政府的收入并不会减少。

　　按照刘福垣的观点，对当前房地产领域存在的问题还有一个办法是出台严厉的金融政策，严控银行贷款以至不给贷款。他说，当前买房子的人一半是有钱的人，而另一半则是自不量力的人。对于前者购买别墅和其他高档住宅，考虑到他们有较好的经济条件，可以适当给予其一定贷款，但不能像过去那样慷慨大方给予８０％的贷款，比如最多给予５０％，而对于后者则不应给其贷款，只能让他们去租房。

　　对于出台严厉的金融政策可能给经济运行所带来的负面效应，刘认为，这比“火上浇油”的风险要小得多。此外，对于已经批租出去的土地，他认为还要按年增加地租，土地增值的收益必须收归国有。通过一系列改革，最后目的是达到各个产业获得大致接近的平均利润率，而不是某一个产业存在畸形的暴利。