北京:“刚性”需求撑起二手房市场

　　一手房交易增幅放缓二手房成交数量攀升———

　　北京一二手市场的成交量比例正在逐步缩小，据“信一天不动产”数据统计：2006年1~6月份京城一二手市场的成交量比例为8：1，即每成交8套一手房的同时仅有一套二手房成交，而这种状态正在逐步发生转变。

从2007年1~6月份一二手市场的整体成交量对比发现，该比例正在缩小，现已缩至5：1的水平。“信一天不动产”市场分析人士分析认为，这主要是由于一手房市场的交易增长放缓和二手房市场强劲的攀升所导致，一手房市场2007年上半年较2006年上半年交易量上升幅度仅为19.65%,而二手房市场的交易量涨幅则达到了36.72%。

　　●一二手房成交比例缩小是市场成熟的表现

　　据“信一天不动产”市场分析人士认为，一二手房市场成交量比例的缩小，是北京房地产市场日趋成熟的一种表现。随着二手房交易量的逐步增加，北京房地产市场结构势必会产生转变。购房者们纷纷走出了“买房一定要买新房”这个传统的观念束缚，更加理性、客观地去看待一二手房的区别。

　　据“信一天不动产”市场分析人士认为，市场之所以会产生这种现象，是多方面原因造成的。

　　自年初以来，北京住宅新开工面积连续大幅下降，受制于前期土地供给的减少，商品房现房和期房销售面积随之也呈现出较大幅度的下降之势。在一手房市场供求矛盾越来越尖锐的情况下，促使一部分购房者弃“一手”选“二手”。

　　二手房市场买卖双方交易地位平等，容易达成共识。借用网络语言来讲，一手房市场是“BtoC”业务。开发商在楼盘销售中处于强势地位，对价格操控能力相对较强。尤其是最近半年来，开发商纷纷“捂盘惜售”来累计人气，与购房人之间又展开了新一轮的价格博弈，普通购房百姓相对于开发商而言是处于弱势的，在这种强弱分明的不平等价格博弈中，开发商与购房人之间是很难达成共识的。相反，二手房市场是“CtoC”业务，也就是说二手房交易双方是平等的个体，其最终成交价格是由买卖双方通过平等的讨价还价方式达成的，是小业主对小客户市场博弈的结果。二手房市场买卖双方交易地位平等，也就更容易达成共识，交易成功率较高。

　　●二手房市场“刚性”需求旺盛

　　在房价方面，同一地段的二手房普遍比一手房要低15%~20%，现今在四环以内的新房平均价格都要在13000元/平方米左右。因此房价偏高的京城市场，二手房的价格显然更接近购房者的心理价位；其次，地段因素起到很大的引导作用，由于四环以内新盘的开发空间十分有限，近期新开盘的一手房普遍位于四环以外，因此对于区位要求较高的客户，只有选择二手房才能够实现预期目的，二手房受青睐也在情理之中。

　　二手房市场“刚性”需求旺盛，不存在泡沫。北京二手房市场“刚性”需求明显，95%以上购买二手房人群是用来自住的。而一般业主出售二手房是以“以旧换新”、改善现有居住条件或筹措资金用于子女教育、父母就医及创办个人企业等正当目的为主，这种良性供求动机是促进二手房市场积极、健康发展的原动力，不存在任何泡沫空间，因此，北京二手房市场交易活跃也就不足为奇了。

　　受政策影响，未封顶楼盘不能贷款导致城区内可以销售新楼盘数量减少，与二手房相竞争的只有尾房和期房。与此同时，近期建成的商品房中，越来越多的二手房释放出来，这些房虽是“二手”，但许多房子没住过，甚至没装修，和一手商品现房没什么差别，另外，今年上半年，央行两次上调人民币存贷款基本利率，使购房者的还款压力增大，造成了购房者持币观望的态势。而二手房随着资金监管、网上签约等一系列政策的推出，使二手房市场更加规范，交易环节和资源信息更加透明，消除了购房者的顾虑。随着二手房市场的逐渐成熟，是交易量增长的原因之一。