沪200万平米中低价小户型近期上市 将加快供应

　　◇核心提示◇

　　房屋交易：今年以来商品住房交易量有所上升，上半年新建商品住房预售面积1200万平方米，其中配套商品房235万平方米；存量住房成交面积682万平方米。

　　房价水平：价格总体平稳，但近两个月以来，价格呈小幅上涨态势，上半年新建商品住房价格同比上涨0.3%，累计环比上涨1%；存量住房价格同比上涨0.7%，累计环比上涨1.5%。

　　市场供求：目前，全市在建商品住房面积超过6500万平方米。首批约200万平方米中低价格的小户型普通商品住房将于近期陆续上市。今年下半年将推出约1000万平方米住宅用地。

　　———上海市房地产业协会负责人

　　上海房地产市场的后市供应量充足。上海市房屋土地资源管理局（以下简称上海市房地局）昨日发布报告称，目前，全市在建商品住房面积超过6500万平方米，供应量能够满足目前较为旺盛的需求。

　　最新数据显示，在土地供应方面，2006年1月至2007年6月，上海市审批的建设用地中住宅用地约2000公顷。今年下半年初步确定的经营性项目用地计划中，住宅用地还将推出约1000万平方米。

　　上半年需求旺盛

　　上海市房地产业协会负责人透露，房地产开发投资增幅略有回升，上半年同比增长6.2%；商品住房交易量有所上升，上半年新建商品住房预售面积1200万平方米，其中配套商品房235万平方米；存量住房成交面积682万平方米。

　　他表示，上海市房地产市场价格总体平稳，但近两个月以来，价格呈小幅上涨态势，上半年新建商品住房价格同比上涨0.3%，累计环比上涨1%；存量住房价格同比上涨0.7%，累计环比（即上半年环比涨幅相加）上涨1.5%。

　　后市供应充足

　　该负责人表示，虽然今年二季度以来，自住性、改善型需求有所增加，中外环线间的房屋销售情况良好，部分区域出现了阶段性供求偏紧的情况。但从今年以来的市场供求情况看，总体上是平衡的。目前，全市在建商品住房面积超过6500万平方米，供应量也是能够满足需求的。

　　从后市情况看，市场的后续供应比较充足，去年下半年起上海市有关部门按规定集中清理了一批未开工楼盘，增加了90平方米以下房屋的比例，这些项目相当一部分位于中外环间、适合市民居住的区域，面积约有2700万平方米，目前正在抓紧开工建设。据悉，首批受居民青睐、中低价格的小户型普通商品住房约200万平方米，将于近期陆续上市。

　　上海市房地产业协会负责人表示，下阶段将继续加快供应节奏，进一步满足市场需求。

　　土地供应方面，2006年1月至2007年6月，本市审批的建设用地中住宅用地约2000公顷。据悉，今年下半年初步确定的经营性项目用地计划中，住宅用地还将推出约1000公顷。

　　十委局联手整顿

　　上海市房地局表示，根据当前宏观经济运行情况，国家将执行稳中适度从紧的货币政策，因此，还将继续加大房地产市场调控，今年政府部门将重点开展房地产市场秩序的专项整治，打击囤房惜售、哄抬房价等违规违法行为，整顿市场环境。

　　据悉，日前上海已成立了由10个委局参加的市房地产市场秩序专项整治联席会议，联合开展为期一年的专项整治工作。

　　200万平米中低价小户型近期陆续上市

　　早报记者 梁文汇 实习生 孟子谅

　　上海市房屋土地资源管理局(以下简称上海市房地局)昨日宣布，首批受居民青睐、中低价格的小户型普通商品住房约200万平方米，将于近期陆续上市。

　　上海市房地局昨日对外公布了一份“市房地产业协会负责人介绍当前上海房地产市场情况”的报告。市房地产业协会负责人在报告中透露，去年下半年起市有关部门按规定集中清理了一批未开工楼盘，增加90平方米以下房屋的比例，面积约有2700万平方米，目前正在抓紧开工建设。而首批“90/70”项目约200万平方米将于近期陆续上市。

　　此前的6月8日，上海市政府新闻发言人焦扬曾在市政府新闻发布会上表示，这批“90/70”楼盘中的相当一部分位于中外环线之间、适合居民居住的区域，预计将会陆续开工上市，上海楼盘后市因此供应充分。

　　预计一半新房源是“90/70”

　　自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这就是“90/70”政策。

　　与市房地产业协会负责人讲话内容相印证的是，7月20日，上海易居房地产研究院常务副总经理于丹丹在搜狐焦点房地产网房谈中透露，据她了解，市政府清理的这批2700万平方米的未报建项目，一共是382个。按照正常的建设速度，这一批项目应该在1到2年内推向市场，再加上接下来陆续会有一些新的土地推出市场，她预计，在接下来的一年里，或许会有400个“90/70”项目入市。

　　她表示，这两个项目，加上一些原本就规划做小户型的楼盘，“90/70”项目目前占上市量的17.2%。等到明年这个时候，预计市场上的“90/70”项目占的比例应该会在50％左右。这一类型的房源主力单价预计在6000元至7000元左右，主力总价在60万元左右。从成交来看，5月份90平方米以上的房源成交占了所有成交的20%，6月份升到23%，7月份半个多月，这一比例是27%。

　　“90/70”多处中外环区域

　　“由于从近几年开始，土地供应都集中在中外环区域，所以预计今后推出的‘90/70’项目大部分都在中外环间；中环以内也不会很多；而处于内环内的，应该在10％以内。”于丹丹称。于丹丹透露，根据此前上海市政府的“摸底”，开发商“捂地”主要集中在闵行、浦东、南汇三个区。而从近期的几个土地公告来看，新增的土地主要是在奉贤、金山、青浦、松江。所以，将来这几个区域预计会是“90/70”项目的主要供应区域。

　　已上市“90/70”热销

　　从今年7月份开始，已经有两个真正的“90/70”项目上市（即2006年6月以后报批的项目），即地处松江九亭的奥林匹克花园，以及位于闵行区吴泾镇的万科花园小城。

　　佑威房地产研究中心数据显示，奥林匹克花园今年年初以来报价一直为8000元/平方米，已经是九亭板块最贵的楼盘之一了，但其7月初推出的按照“90/70”规划建设的第三期房源，报价高达9000元/平方米，比今年以来8000元/平方米报价上涨了12.5%。位置好的房源销售价甚至达到9800元/平方米。

　　截至昨日，据网上房地产数据显示，该批房源已有257套房源成交，仅余9套房源可售。

　　万科花园小城在6月下旬推出的首批374套房源，面积基本在90平方米以下，目前仅余18套房源可售。

　　早报记者还从上海几家代理公司获悉，八九月份又将有一批“90/70”项目面市，包括万科旗下的白马花园南块和四季花城三区、九城湖滨、嘉城等楼盘，这批项目主要分布在在松江、闵行、宝山等近郊板块，总价基本在60万元以内。

　　明年才是供应高峰

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，国家的“90/70“政策是去年5月出台的，按照正常进度，到目前为止，应该有数量不少的“90/70”项目上市，但从目前的情况来看，似乎这样的项目还不是很多。

　　一家开发商今年年初曾表示，其一个住宅项目会成为首批上市的“90/70”项目，但是早报记者近日与其联系时，得知其开盘时间最快也要到今年年底。

　　一家别墅开发商拥有一块15万平方米的土地开发权，原先设计的是一个纯别墅项目，“90/70"政策出台后，该开发商按照政策要求，对规划方案进行修改，但要从一个纯别墅项目修改成别墅和公寓混合的项目，规划设计难度相当大，目前方案已在经历了多次修改后报送给集团，待集团通过后方能向政府部门报批。

　　上海中原地产研究咨询部总监陈宁认为，去年5月政策出台之后，不少项目开发商处在观望状态，并未根据“90/70“政策修改项目规划，希望能等到政策有所变动，直到去年年末观望无果后，他们才真正开始根据“90/70”政策进行修改调整项目规划，加上去年底出让的一批地块也差不多同时启动，因此按照这个时间进度推算，要到2008年才会形成小户型的供应高峰。

　　总价或更符购房需求

　　“购房者不要期望今后一段时间‘90/70'项目的集中上市会拉低房价。”于丹丹在上述场合表示，很多购房者可能觉得，90平方米的住房集中上市，可能会让这部分住宅的供应量增多，从而拉低房价。但事实上，这样的想法并不准确。

　　她表示，供应增多的同时，其实“90/70”需求也在增加。上海易居研究院的一项调查显示，在听说了“90/70"政策之后，有66.8％的购房者推迟了置业计划。这些集体观望需求的累积，会在“90/70"项目上市后集中释放。

　　“购房者应该期待总价更符合需求，而不是期望单价有一个太大的下调。”她说。

　　即将在9月份推出一批“90/70”房源的楼盘嘉城的开发商上海华江建设发展有限公司研究发展部副经理席骏羽同样表示，新推出的三期“90/70”项目的单价会比6月推出的一批上涨10％左右。不过，她强调，这样的上涨不是市场所猜测的，“90/70”项目因房型优势、结构合理、总价控制得当来抬升单价，而只是由于近期市场回暖。

　　何谓“90/70”

　　2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号）要求，自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。