政策压力引深圳楼市抛盘 个税新政吓倒投资客

　　股市涨了，房价跌了。

　　7月23日，股市大涨，再次突破4100点；而深圳的楼市，正在政策压力下，开始了抛盘，挂盘量超过前几周，上千万的资金等待出逃。

　　“118平方米235万的房子，现在业主主动降到230万了；康欣园一套106平方米的房子，原来标价180万，也已经降到170万了。

　　7月17日，深圳市地税局出面表态，8月1日之后，可能随时推出以评估价为参考价格向卖方征收售房差价的20%所得税，{计算方法：应纳税所得额=[销售额（如销售合同备案价格低于政府评估价格，使用评估价格）-原房产证价格-其他合理费用以及应纳税额-装修成本]×20％}将彻底结束深圳市持续了超过20年，用阴阳合同规避所得税的历史，加上18日，深圳市国土房产局、规划局联合公布的《深圳市住房建设规划2007年度实施计划》今年，深圳将新增住房用地供应总量3.4平方公里，建设各类住房14.33万套，总建设面积1140万平方米。年内开工建设2.5万套保障住房，并确保6000套保障住房在年内交付，各种消息促使投资客们开始抛盘。

　　7月23日，记者从深圳国土局了解到，以评估价格为基准征收20%所得税的政策大约9月份正式出台，评估机构将由国土局和地税局共同组成，评估价格按片区、朝向、新旧程度等多个指标确定。

　　个税新政吓倒投资客

　　“他们最担忧的就是8月1日后出台的以评估价格为基准的征收税的政策，如果政策执行到位，那么打击力度会非常明显。”处于一线的中介人员分析。

　　所谓阴阳合同，指在二手房的买卖中，为了逃避增值部分的税收，卖方和买方往往签订两份合同，一份是以协议的形式用真实的成交价格签订的转让合同（下称协议），另一份是在国土局备案中以原房产证价格签订的国土局规范的正式合同（下称合同）。因为两份合同，一份是私下的，一份是公开的，所以被形象地称为阴阳合同。

　　“规避法律的行为是无效的，但是政府取证非常困难。”蛇口律师事务所魏影表示。阴阳合同在深圳已经有20多年的历史，“在深圳已经成为潜规则，二手房交易几乎每套必用。”中介公司人士称。

　　然而，“长时间以来，由于阴阳合同的普遍盛行，深圳政府以在国土局合同备案价格统计的二手房市场的统计是无效的，税收政策对二手市场的调整也是失效的，大部分炒家通过这个漏洞，赚取了巨额的利润。”世联地产董事长陈劲松说，实际上从2004年开始，二手房的价格上升速度翻番增长，但是政府的数据完全没有体现出来。

　　6月开始，市地税局就不断强调以评估价为基准征收个人所得税的问题，并且在6月20日的公开会议上向市政府领导表示，今年内解决阴阳合同问题。

　　7月17日下午，深圳市地税局召开新闻发布会，表示拟在今年9月底前，将实施对二手房征收土地增值税，以及建设二手房价格评估来强化二手房交易个税征管，同时加快土地增值税汇算清缴等一揽子手段，以调控过热的房价。

　　“转让二手房不仅要收个税，还要征收土地增值税。”深圳市地税局副局长章家寿表示，关于征收非普通二手房转让土地增值税的准备工作已在加紧进行，本季度内将出台相关办法。

　　同时，深圳地税部门将严格二手房交易个税征管。章家寿表示将尽快出台二手房价格评估办法，届时对与市场价不相符的二手房交易，将按评估价格计算个税。他还强调，通过“阴阳合同”减低实际成交价，从而达到不缴、少缴个税的目的，是一种偷税行为，税务部门将不受时间限制地依法实施追缴。

　　面对“以评估价格收取20%所得税”这一新政，最后一个接棒者将面对历史遗留问题，不仅仅是差价的20%，而是多年的“宿债”的“突然死亡”。

　　王明利年初买入福田侨香路旁的一个高档小区的一套90平方米的7年楼龄房子，房产证上的价格为6000元/平方米，虽然这个房子经过多年的多次的转手，目前市场价格是17000元/平方米，这么多年以来的“宿债”一直没有结清，在国土局的备案以及房产证上，仍然以原始价格登记为6000元/平米，王明利年初购入该房价格为11000元/平方米，那么这位最后的接棒者，就算以目前最高房价17000元/平米卖出，也要面对高达2200元/平米的所得税，加上营业税收取总价5%，以及中介3%的费用，成本不仅已经抵消了他的盈利，而且他还要亏损1000元/平方米。目前，王先生正在排队等候过户，将这个风险转移给下家。

　　根据中原地产研究部二手房市场专业研究员周先生认为，“历史遗留问题是难以解决的，如果政府要推出这个评估价格收取20%所得税，一定是强行评估，所以最后一个接棒者必须面对这个问题。”而根据他的估计，全市平均每平方米将要承担的税收成本实际上可能超过40%。

　　排队过户

　　这些天，在福田的振华路的设计大厦一楼，产权登记中心福田登记点办过户手续的递件窗口排起了长龙。

　　“大家都蜂拥而上，希望在8月1日前，做完产权过户的登记，只要完成递件，就可以避免被评估。”吴芳说，“所以现在产权证在手的业户心理要安定很多，如果房子还处于抵押状态，那么赎楼至少要7到10个工作日，那就只能看运气了。”

　　从2004年开始，市场上就多次传出政府欲就此问题要进行以评估价为基准征税，由此而爆发了几次抛盘高峰，但是每次都由于政府迟迟不出台具体评估方法而不了了之，此次深圳官员亲自主动表态，无疑增强了这个政策在8月1日后“突然出台”的预期。

　　吴芳觉得这段时间买房的客人也越来越强硬，“大家都预计房价将会有调整，所以投资客愿意少赚一点，好快速出手，以前返价的情况不可能出现了。（返价，即卖家在与买家询价过程中，不断提高房价）而买家数量也不如以前多，因为曾经占有一半数量的投资买家几乎绝迹了。”

　　同样的情况在多家中介出现，满堂红桃源分店的店长黄伟龙表示，这半个月以来，投资者的心态越来越不稳。在他接触的客户中，20%的炒家开始降价，不看好后市。也有一部分观望，看政策的动向。

　　眼看着6月份的房价数据还会有10%以上的增长，现在不仅停住了，而且下跌了。“目前房价的降幅大约在5%，”他说，“未来两个月回调20%左右的机会很大，再以后就要看政策明朗以后，到底会提高成本多少。”他介绍，现在也有一些业主和买家协商，如果碰上突然死亡的状况，增加的那部分成本各付一半。

　　这仅仅是南山的情况，他认为在深圳涨幅最大的片区，福田和南山表现更为明显。“那里涨得最快，也会跌得最快。”他说，“南山的投资需求占总成交量的50%，福田也有35%。”

　　负责福田片区的营业一部总监潘国栋则表示，“放盘量比上个月增加了20%，各种类型的楼盘都出现了，供应量丰富很多。”以往中心区的地铺一个星期才能够收到一个房源，现在一天就能够收到一到两个。”他说，“福田成交量下降20%，投资客已经停止购买，即使连自住型的需求也在观望，而价格的下降比例是3%-4%，还没有开始放大。”

　　前一段时间存在的供不应求的局面正在扭转，供需转换的苗头正在出现。关外的成交量下降达到了50%，各个区域都在不同程度地下降。

　　“现在的投资客都是短线投资，希望在近几个月内就收回资金，一般手头上都持有10多套房产，一旦被套住，资金链条就会比较紧张，他们也会关心资金成本的问题，个税太重，无疑是难以承受的。”潘国栋认为，“过去他们根本不去关心转换成长期投资的可能，目前很多房子的租金低于月供的非常多，过去他们认为房子出售一定能够赚到很多钱，不需要考虑每月付出了多少，现在他们不得不考虑持有成本。”

　　“从3月份以来，投资客都在出货了。”周研究员认为，这个传言一直都在传播，加上土地增值税，和即将出台的物业税，都给市场造成了巨大的压力，虽然不知道具体的执行时间，但是他认为，这个势在必行，最近由于市地政局副局长亲自接受采访表示决心之后，恐慌才真正开始蔓延。“前两周已经有数据显示，杀跌的情况在蔓延。在政策明朗之前，抛出的现象都会增加。”

　　但是，也有一些楼市坐庄者表示要继续观望，南山一家坐庄的专业机构认为，目前人民币升值预期没有改变，外汇储备增加趋势没有改变，流动性泛滥问题无法解决，资产全球定价的背景也没有改变，那么操盘者认为，“在基本面不变的前提下，会继续观望。”

　　“对投资者来说，将会面对非常大的风险。”周研究员认为。