税收能否抑制房价 “锁定”房地产税制改革目标

　　　编者按：近一个时期以来，国内对房地产税收政策的讨论十分激烈，社会各界对此也很关注。尤其是随着房地产价格的不断上涨，期望通过税收工具抑制房价的呼声愈来愈强烈。那么，税收能否抑制房价？我国房地产税制改革的目标是什么？如何进一步健全房地产税收体系？这些都是我国税制建设和税制改革过程中所面临的重大课题。

　　改革开放以来，随着经济的高速发展，我国的房地产市场也获得了长足的发展。1978年，我国城市居民人均居住面积只有6.7平方米，到2006年，这一指标已经变化，人均居住面积已达到26平方米，增加了近四倍。

　　城镇居民住房面积大幅度上升的同时，商品房销售价格也不断上升。2000年全国平均商品房销售价格为每平方米2111元，2001年上升为2170元，上涨2.77%；2002年上升为2250元，上涨3.7%；2003年上升为2279元，上涨1.29%；2004年上升为2714元，上涨19.08%；2006年上升为3415元，继续大幅上涨19.45%。

　　应该指出的是，这些只是统计部门公布的数据，实际上老百姓所感受的房价上涨还要高于这个水平，主要原因是有统计口径和统计偏差的因素。尤其在上海、北京、深圳等一些一线城市，房价上涨幅度远远超出了全国平均水平。以上海市为例，2001年该市商品房平均价格为每平方米3868元，到了2005年，却上涨到了每平方米6841元，5年之间上涨幅度达76.86%。目前上海外滩附近的公寓销售价都在每平方米20000元至40000元之间。其中一品汤臣的销售价更是达到创纪录的每平方米110000元左右，为全国公寓销售价格之最。

　　由于房价上涨过快，给经济发展和社会稳定带来了一系列不良影响。政府出台了一系列的调控措施，其中在2005年和2006年以“国六条”和“国八条”为核心，加大了政府调控的力度。在税收政策上，通过实行对二手房交易征收营业税、个人所得税、土地增值税等措施，从一定程度上抑制了二手房的交易，进而降低了一部分投机性需求。但是，我们应该认识到，这些措施还只是一些过渡性政策，并不是调控的最终目标。从房地产税制改革的方向而言，必须以促进房地产市场健康、有序发展为方向，重构房地产税收体系。具体而言，至少应该实现政府调控有力、房地产税收收入稳步上涨、房地产税制结构合理等三大目标。

　　第一，促进房地产业健康发展。政府对房地产市场的调控，并不以打压房价为目的。阻止房地产价格的过快上涨只是手段，而调控的最终目标应该是建立一个有序、平衡和健康发展的市场。税收政策必须服从并服务于这一目标。那么，应如何衡量房地产市场是健康的，判断标准是什么呢？笔者认为，一是应保持房地产业和国民经济的同步发展，房地产业的发展速度应和经济发展速度基本同步。房地产投资额长时期超越经济增长速度是不正常的，必然会影响经济的均衡发展。二是应该考虑居民的购房承受能力，应使居民的收入水平与房价之间保持一个较合理的水平。国际上通常用房价收入比，即住房平均价格与居民平均年收入之比来衡量。1998年，联合国人居组织对96个国家和地区进行了调查，统计结果表明，大多数国家的房价收入比为3-7，即大多数家庭要用3到7年的全部收入才能买一套住房。当然，这一指标在不同国家会有差异。对于我国而言，由于目前居民收入水平整体上偏低，在运用房价收入比指标时只能作参考，但是，这一指标高于15时，就肯定不合理了。三是要考虑租金水平。对于用于投资的购房人来说，其投资房地产出租获得的收益率，应该相当于全社会投资的平均回报率，如果相差太远，就表明房地产市场存在问题。另一方面，还有一部分居民处于购买与租房两种可供选择的状态，当房价收入比太高时，这部分人会选择租房。从理论上讲，租房的年成本应略低于购房的年成本，才会有利于租房者。但当租房成本十分低廉，大大低于购房者的年成本时，也就是说购房者的投资回报率十分低时，就表明房地产价格过高。综合考虑上述三个因素，我们就可以综合分析出一定时期之内房地产市场发展的情况。

　　第二，保持房地产税收和房地产市场同步发展。房地产具有透明、不可移动的特点，因而其税源具稳定性。从OECD成员国的情况看，近40多年来，其以房地产税收为主体的财产税收入，都保持了相当稳定的水平，2002年其占税收总收入的平均水平为5.5%。我国2001—2006年房地产税收收入占税收收入的比重分别为3.27%、3.83%、4.50%、5.00%、5.10%、5.16%，低于OECD组织的平均水平，再综合考虑费改税因素，还有进一步提升的空间。

　　第三，保持房地产税制结构的合理。房地产市场体系包括开发、交易和保有三个环节。从完善房地产税制结构的目标出发，一方面，应在三个不同的环节都课征税收，体现全面调节原则；另一方面，三个环节的税收要合理搭配，并借鉴国际经验，加大保有环节的税收比重，体现重点调节的原则。这一点也是由房地产的特点决定的，因为保有环节是房地产的最终环节，而且能充分体现房地产的市场价值。

　　总之，我国房地产税制的改革，不但具有很强的经济效应，而且还有很强的社会效应。其改革目标的选择，不应简单地以房价的升降为标的，也不能就税收论税收，而应遵循市场经济发展规律，以促进房地产业健康、有序发展为目标，通过重新选择税制结构、调整税负水平，加强征收管理等措施，建立起健全的房地产税收体系。(石坚作者系国家税务总局科研所研究员)