三个层面混为一谈将危及房地产市场

　　　从2005年开始，鉴于各地持续飚升的房价，国家出台了一系列的楼市调控政策，主要内容包括提高房地产交易营业税、所得税，提高房贷利率，紧缩购房信贷，加大中小户型开发比重，加大经济适用住房开发投资，加快廉租住房制度建设，房地产市场秩序整顿和建立土地督察制度等，令人眼花缭乱。

　　自上世纪八十年代后期以来，我国逐步开始进行城镇住房制度改革，房改从提高公房租金、低价出售公有住房和建立住房公积金制度起步，在培育房地产市场和逐步确立社会成员“自住其力”理念的基础上，于1998年一举取消福利分房制度，最终确立了今天的市场化住房体制。八十年代末，有人们曾预言“上海大概需要一百年才能彻底解决住房短缺问题”，而据官方统计，到2005年底，全国城镇人均住宅建筑面积已在80年代末的水平上翻番有余，达到了26.11平方米。这要归功于市场体制所释放出的巨大能量。

　　谁也没有料到今天的局面，房价会由于市场旺盛的交易，尤其是住房兼具居住品和投资品的双重属性而扶摇直上，超过了普通工薪阶层的经济承受能力。

　　基于老百姓安居乐业和国家长治久安的目标，目前出台的楼市调控举措，必须逐步过渡到一种常态化的制度建设与管理，而不应笼而统之地称为“调控”，把房地产市场游戏规则的建立健全、对房地产市场的宏观调控和住房保障制度的建设，这三个不同层面的政府职能与职责混为一谈。

　　尽管我国已经确立了市场化的住房体制，但住房从土地供应、城市规划、建筑设计、开发投资、租售交易、物业管理以及权属登记等各个环节，符合市场体制的游戏规则还不健全甚至缺失，因此，政府需要建立和不断完善与住房市场机制相适应的游戏规则，并要同时监督市场参与各方包括开发商、中介组织、个人以及政府自己，共同严格遵守游戏规则，这是政府在住房问题上第一个层面的职责。

　　即使有了非常完备的房地产市场游戏规则，市场波动起伏的周期性特征总是不可避免的，主要会表现为供应和需求的总量不平衡、结构不平衡、地区不平衡，以及房地产价格的涨跌波动，因此，实施与市场波动方向相反的调控政策，是政府宏观经济管理的应有职责。就房地产市场调控而言，就是要密切监控市场供求和价格走势，一方面要通过各类统计信息汇总发布使市场透明化运作，使市场各方产生理性预期，另一方面要通过土地、金融、财税等政策工具，将市场波动起伏控制在对国民经济不至造成伤害的范围内，尤其是要综合运用各种政策工具，将平均房价收入比调控在合理比值。

　　而对于那些低收入的社会成员，他们不能通过市场来解决住房问题，只有仰赖于住房保障体系。政府作为建设住房保障体系的责任主体，一方面可以由政府直接提供住房保障，如提供廉租房；另一方面，政府还应出台多种政策，鼓励和调动社会力量与市场资源，投入到住房保障体系中来。住房保障在功能上与市场是平行的，但保障体系的运作可以在政策引导下借助于市场力量予以实现。

　　我国政府在住房职责问题上只有尽快明确以上三个层面的职能，并在组织机构上予以保障，进入法制化的管理轨道，才能以制度化方式最终彻底解决老百姓安居问题，同时又使房地产业与国民经济相互良性促进发展。