S蓝石化：股改在即 主营将转入房地产

　　S蓝石化000838)(行情，资讯)终于要股改啦！7月10日，S蓝石化公告称其股改重组方案已获证监会批准，同时发布了公司将于7月30日召开股权分置改革相关股东会议的通知。经过一年多的等待，S蓝石化的重组、股改工作终于获得了重大突破，在大股东变更、主营业务转换上取得了实质性的进展，并对公司股改方案的顺利实施铺平了道路。

　　这已经是S蓝石化第二次股改了。早在2006年5月29日，蓝星石化就公告了其每10股获送2.2股的股改方案，并在6月17日，根据与流通股股东沟通的情况，将股改对价调整为流通股股东每10股获送3股，但是该股改方案最终未能获得相关股东会议的通过。股改工作曾一度陷入僵局。在原蓝星石化非流通股股东无法提高股改对价，继续推进股权分置改革实施的情况下，蓝星集团与为房地产融资寻求壳资源的北京融达投资有限公司积极接洽，双方一拍即合，于2006年11月29日签订了《股份转让合同》和《资产购买协议》，通过股权转让、资产重组及送股组合操作的方式完成蓝星石化的股权分置改革。这必将改善上市公司资产质量和盈利能力，又提高流通股股东在本次股改过程中的受益程度，切实保护上市公司中小股东的利益。

　　这半年多来，经过融达公司和蓝星集团的坦诚、高效合作，重组工作一直进展顺利。今年6月5日，根据国资委的批复，S蓝石化在此次股权分置改革完成后，总股本为6511.986万股，其中国有股东持有2372.606万股，占总股份的36.43%，同时，中国蓝星(集团)总公司向北京融达投资有限公司转让S蓝石化股份的数量由2459.886万股调整为2187.6274万股，占总股本的33.59%。这表明此次重组工作得到了相当的肯定，无论对于参与重组的两个公司，还是对于广大的投资者，都将从中受益。

　　注入良性资产

　　化工业务变房地产

　　据了解，完成重组后的S蓝石化，其主营业务将由精细化工产品的研究、开发和销售转变为房地产项目的开发和销售。融达公司是北京一家颇具实力的投资公司，是北京国利能源投资有限公司的下属子公司，国利公司持有其权益的86.67%。2006年10月11日，融达公司审议通过了由国利公司对其增资10000万元的相关事宜。此次增资完成后，融达公司注册资本达到了30000万元。如此大手笔的增资表现出母公司对融达公司的未来前景相当的看好。

　　另外，此次融达公司将其合法拥有的优质房地产国兴南华注入上市公司后，S蓝石化07年业绩将会有大幅度提升。根据上海立信长江会计师事务所出具的相关盈利预测审核报告，S蓝石化2007年主营业务收入较05年增长约3倍，净利润水平较05年增长约13倍。据公司高管人员介绍，新股东置入的资产为国兴南华100%的股权，其旗下有国兴建业、重庆国兴置业两个全资子公司。目前正着手于运作国兴?玉廊东园项目、小月河项目及重庆国兴?北岸江山项目。根据国兴?玉廊东园的开发进度，该项目五栋楼已经全部封顶，10月将竣工。同时，由于国兴?玉廊东园位于北京市西城区大玉胡同，莅临金融街(35.64,-0.11,-0.31%)商圈，市场定位为高档住宅，目标人群是金融街企业的高管人员以及其他成功人士，所以，目前该项目已经全部售出，将在07年完成销售确认，预计2007年能实现盈利。其他两个储备项目也都进展顺利，将按计划开工、销售。可见，公司未来具有持续的盈利能力及后续发展空间，并将从07年开始显现出较高的盈利水平。

　　目前，公司的股权转让、资产重组事宜获得通过后，正在积极的为月底召开的股东大会做准备。股改工作一旦顺利完成，融达公司将实现公司优质房地产开发业务资产间接上市的既定战略，获取融资平台及产业发展平台，为今后公司房地产开发业务的快速发展奠定基础。

　　做好房地产主营迎接挑战

　　作为一家即将成功上市的房地产公司，记者就大家比较关心的几个问题采访了国兴南华的副总经理刘晓林先生。

　　记者：目前，许多房地产公司为了获得稳定的投资收入，开始进行全国战略布局，将地产业务扩展到全国各大城市，比如保利地产将广州、北京、上海作为未来发展的重点核心城市。贵公司在上市以后，有什么新的发展打算？

　　刘总：公司的发展将以直辖市、省会城市为主，同时关注发展迅速的所谓“二线”城市。具体来说，公司首先要做好目前正在运作中的三个储备项目：国兴?玉廊东园项目、小月河项目及重庆国兴?北岸江山项目。从07年至11年，这三个项目会给公司带来明确的预期收益。同时，公司也在积极“跟踪”北京二级市场的一些土地项目，并积极调查外省市房地产市场以及土地资源的情况，只要具体的房地产项目符合国家产业政策，具有相对明朗的市场前景，同时在企业的经营能力范围内，我们都会积极参与。

　　记者：专心致志做好主营，看来公司对未来信心十足。连续进行房地产开发，资金周转是一个关键。如何以较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，使资金产出较高的利润，是房地产开发企业亟待解决的问题。请问公司在这方面是怎么做的？公司的资金周转情况如何？

　　刘总：公司针对开发资金的三个主要来源———自有资金、股东借款和银行借款各自的不同特点，在土地储备时合理安排好短、中、长期项目组合，同时在项目开发建设过程中，合理安排工程进度。实际上，此次企业借壳上市，就是公司在加强自身项目与资金管理，降低对银行信贷的过度依赖，积极寻求其他融资方式获取资金的一种方式。目前，公司资金周转情况良好，足以支撑现有项目的开发建设。

　　记者:据一项相关调查显示，对于同质楼盘，万科比没有品牌的开发商每平方米能多卖1500元。在北京成功开发了万科星园、万科城市花园、万科青青家园等系列。其品牌效益由此可见一般。对房地产行业来说，品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然。一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格及硬件之争，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。贵公司在实现借壳上市后，是否会着力于建立和培育公司的长远品牌，以实现这一种最经济的投资？公司将会从哪儿着手做起，并不断加强公司管理、提升效率，为广大股东带来更多的业绩回报？

　　刘总：注重树立企业形象和品牌意识，是房地产企业能否在激烈的市场竞争中永葆优势的关键所在。根据权威商业调查公司对中国房地产公司做的统计，目前有将近90%的房地产公司在做项目，10%的公司在做企业，只有不到1%的公司在做品牌。幸运的是，公司在开展房地产项目伊始就着力塑造自身的地产品牌———国兴地产。“国兴家园”、“国兴?观湖国际”、“国兴?玉廊东园”等项目使得相当多的消费者对公司的产品倍加推崇，形成了非常好的品牌效应，具备了一定的市场认知度和影响力。而通过借壳上市，“国兴地产”这一品牌必将得到更广泛的关注和认可。目前公司已经经历了树立房地产品牌的认知阶段，而正处在积累品牌经验阶段，并朝着体现品牌价值阶段努力着。这一切都需要经营者以严谨务实的态度认真做好每一个具体项目，不断提升企业认知度，增强品牌效应，树立品牌价值。除此之外，公司将积极的按照上市公司以及房地产行业的相关要求规范运作，不断总结以往的已开发项目的经验，在战略上重视以直辖市、省会城市为主的房地产项目，同时着手二线城市房地产项目的前期调研等相关工作；在经营中严格遵循国家相关法律、法规、条例，以企业效益优先，努力打造一支富有竞争力的专业化团队，为广大股东带来回报。

　　记者：目前，在人民币不断升值的背景下，快速发展的中国经济及城市化进程是我国房地产企业发展的有利因素；但根据6月中旬国家发改委公布的数据，5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比上涨1.0%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均呈现上涨态势，宏观调控形势严峻。你能否根据这些年来你对房地产行业的认识，谈谈自己对房地产市场发展的看法，以及由此引发的宏观调控对整个行业的影响。谢谢！

　　刘总：全国房价持续上涨是当前供求矛盾下的必然结果。进行宏观调控是国家扶植房地产行业健康发展的重要举措。国务院18号文明确提出鼓励、扶持优秀的房地产开发企业发展壮大。商业银行在居民储蓄存款迅猛增加的压力下，必须积极寻求安全、稳妥的投资渠道。从最近几年商业银行日益青睐于房地产贷款的趋势可以看出，房地产开发贷款因为有土地、房屋作抵押物，还是相对安全的，因此，银行将从开发企业中择优选择信誉好、实力强的开发企业集中放贷。当然，宏观调控包括多方面内容：法制法规的建立与健全，如《物权法》的实施，房地产企业开发项目资本金比例从20%提高到35%，直接提高了行业进入的门槛，使得房地产企业融资成本大大提高。对于那些资金链断裂的公司来说，面临被洗牌出局的危险。只有诚信、负责、健康、财务稳健、专业化程度高的公司才能保持在市场中的竞争力；同时，由于银行提高了风险防范意识，长远来说，更有利于促进行业市场积极、规范的发展。近年来，为了抑制房价的过快上涨，国务院连续出台了一系列政策对房地产市场进行调控，都反映出政府对广大民生问题的强烈关心，希望通过各种调控手段来不断实现资源的优化配置。总之，房地产市场的调控不是为了毁灭这个市场，而是让它健康发展，让投资者更有信心，使消费者得到更多的实惠。

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