任志强：当住房保障遭遇制度困境

　　对于目前的房地产状况，我个人比较乐观。按面积计算，现有住房的私有化率为82%；按套数计算，这个比例大约为84.6%。其中62%为房改房、23%为商品房、15%为原有私房，11%为公房出租，2%为私房出租，再加上其它形式的住房，合在一起组成了我们现有的118亿套住宅。

在这些住宅中，低收入者的住房质量正在逐渐恶化，但他们的住房面积与高收入者却相差无几。收入相差4-5倍的最低收入群组和高收入群组的住房面积基本接近，而且均以小户型为主。在1.29亿套住宅中，80平米左右的就有1亿多套，100平米以上的却占了不到15%。

　　穷人并不等于没房子的人。考察居民的可支配性收入，我们发现最低保障户中需要廉租房的群体占了不到2.5%。到目前为止，房价超过全国平均水平的只有六个省市：北京、上海、天津、广东、浙江、江苏，而其它地区的平均房价只有1900元/平方米。根据国家统计局1998～2004年公布的数据计算HAI（住房可支配性指数），若拿家庭收入的30%支付房租或者买房，我们发现，除最低收入户外，低收入家庭可以承受相当一部分的住房支出。根据各地的房价标准，若用25%的家庭收入支付房租或者买房，那么，全国32个省市中只有6个省市不达标。若用45%的家庭收入支付房租或者买房，那么基本都能达标。在廉租房标准降低以前，只有不到两万户居民符合这一标准，降低以后大概是七万多户，这其中，政府只解决了2.6万户的住房需要，剩下的人并没有提出申请，原因在于很多北京旧城区的居民都在坚持等待拆迁，一旦拆迁他就有可能变成富翁或者得到一处很好的住房。从这些资料来看，住房问题似乎并没有我们想象的那么严重。

　　走出住房供给与保障资金不足的怪圈

　　中国的住房制度，从62%的房改房和11%的出租房来看，政府已经保证了70%多，这个比例并不低于香港和新加坡，也不低于欧洲。然而由于中国的低收入家庭私有化住房率较低，他们拥有的很大一部分原有房产就被忽略了，如果将这部分房产转化为二手房的购买能力，将大大提高居民的住房消费能力和购买能力，从而使低收入者的住房支付能力与中等收入者相差无几。在这种情况下，政府在历史分房和现有分房中承担的责任无非是对新增家庭中的低收入者给予保障。

　　若将土地收益、各种土地相关收入的5%和公积金的盈余加总，政府完全有能力支付11700多亿的住房补贴。只要不被挪用，同时对享受对象加以严格限制，中国的住房问题是可以很好地得到解决的。然而从经济适用房和廉租房的供给情况看，事与愿违。

　　从经济适用房来看，北京每年的公积金盈余6～7亿，按照同等规模计算，我们共需要30万平米的经济适用房，实际建设了15万平米左右，加上收购旧房一万多套，共需资金15亿，政府拨款的10亿加上公积金盈余的5亿，用于解决7万住户的住房问题已经足够了。但是，目前经济适用房存在两个问题：第一，住房的财产权和居住权被混为一谈，商品房和保障系统混为一谈。如限价房，现在并没有一个上位法来保护它，限价本身就是违法的。第二，对买的人做了限制，对卖的人却没有限制。4万元买的房子可以按照10万元出售，没有任何法律限制。为此，北京市政协提出方案，经济适用房只允许出售给政府，而不允许上市交易。但是，要保证这一提案有效，就需要有一个相应的制度来保证它永久地在保障系统中运转，否则就可能变为商品房。

　　从廉租房来看，2020年城市人口将增至8亿多，共需住房补贴一万一千多亿。按现有的财政情况，除少数地区需要政府的转移支付外，大部分城市都可做到廉租房的应保尽保。就北京市而言，廉租房的租金标准是收入的5%，相比美国的20%和大部分国家扣除生活基本费之后的30%，这个标准是很低的。因此，廉租房的资金并不是问题，真正的问题出在很多城市的廉租房补贴被挪用，钱没有花在该花的地方。

　　从总体供应量来看，市场化供给虽不大，非市场化供给却是巨大的。1998～2003年，开发商完成的竣工量为14.6亿平米，其中2.6亿用于公开销售的经济适用房；非开发商完成的竣工量为18.8亿平米，其中14亿用于经济适用房。仅北京一市，经批准公开建设的经济适用房就有2246万平米，而非公开销售的经济适用房更是达到了2560万平米，这些房子一部分用于奥运建设、另一部分用于各区的城中村改造。

　　2003年城市新增家庭750万户，新增商品房320万套；2006年城市新增家庭890万户，新增商品房近380万套，显然，商品房供应（包括公开由开发商开发的经济适用房）只能满足不到一半的城市家庭需求（最高的时候也只满足了48%的家庭需求，大多数时候只有42%），那么，未列入经济适用房和非市场化生产的那一半由谁来保证呢？调查发现，非市场化住房大多为国家机关享受，我们称为特价房，特价房是指享受经济适用房待遇而不进行公开销售的好部分住房，特价房中有一部分可能被用于贪污腐败，另一部分则用于机关单位福利分房，它的数量远远超过了商品房的总供应量。比如中央国家机关的公务员拥有两套住房的比例是最高的。去年北京市的商品房用地供应只完成了69%，而经济适用房的用地供应却增长了189%。这就造成无论我们拿多少地、多少钱也不能保障低收入家庭的住房问题。

　　另外，我们发现竣工面积和城市建设总量之间有一个差额，这个差额就是城市化过程中农民带房进城的数量，如北京市石景山区近两万户农民家庭直接变成了城市居民，他们的房子也就直接转变为城市住房。这类住房数量很大，最高的年份曾达到7亿平方米，相当于当年全部商品房的竣工量。

　　地产金融和土地流通制度亟待完善

　　地产金融是房屋长期出租的条件，因为个人租房没有稳定性，机构则在长期租赁中起到了稳定市场的作用。没有地产金融，开发商的房子就只能出售不能出租，再加上对个人购买第二套住房的限制，严格意义上来说，中国是没有房地产租赁市场的（全国只有2%的租赁市场）。

　　解决中低收入者的住房问题不光是“建”，还要“租”。当初，建设部提出可租可售的经济适用房，后来，出于拉动经济的目的，把“租”给取消了，由于缺乏严格的制度保障，经济适用房最后演变成了商品房。在当前政府严格控制土地供应量的前提下，开发商建设经济适用房的意愿受到了极大的限制，土地供给变成了“零和游戏”：供给经济适用房的土地多了，供给商品房的土地就少了，相应的社会保障也就小了。

　　当前土地供给的另一个重要问题是宅基地。由于宅基地不能自由转让，造成了在北京居住15年以上的50万外地人大多拥有两套住房，城里一套、农村一套。这部分人若发展到两亿或者更多，我们的土地供应将更加紧张。我们现有的城市建城区总共只有50000多万亩，而现有的宅基地就有2.5亿亩，若允许宅基地私有化或者自由转让、买卖，就能使城市的土地供应增加一倍以上。只要增加土地供给，房价增长的势头完全可以得到缓解。