美都控股股权投资收益不菲

    □联合证券 鱼晋华

    美都控股(600175)现在为天鸿宝业(600376)第二大股东,持有3461万股,占天鸿宝业总股本的13.32%。

而天鸿宝业现控股股东为北京首开集团,由天鸿宝业原控股股东天鸿集团及北京城开集团合并而来。首开集团目前是北京最大的国有房地产企业,也是国内资产规模最大的房地产开发集团之一。

    首开集团无论资产规模还是盈利能力在行业中都极为显赫,其优质资产注入到天鸿宝业的平台,对天鸿宝业的股权价值而言,将出现极大的提升。作为天鸿宝业的第二大股东,美都控股无疑将成为这一或有事件的最大受益者。因此,我们认为,未来一段时间内,美都控股仍然具有交易性机会。

    数据显示,截至去年12月31日,首开集团资产总额约440亿元,负债总额400亿元,扣除少数股东权益后,净资产约为30亿元。去年集团实现主业收入121亿元,主业利润16.2亿元,利润总额2.83亿元,净利润约1.2亿元。目前,集团的物业经营性房产为100万平方米,物业管理面积2100多万平方米；年开复工规模为500万平方米,年竣工面积为150万平方米左右,年经营收入100 亿元左右。

    根据天鸿宝业此前公告,公司拟以10.44元/股价格向首开集团发行不超过5.5亿股股票,首开集团将把土地一级开发、房地产开发业务以及优质持有型物业注入公司,实现首开集团房地产主营业务的整体上市。注入资产涉及到集团持有的16家下属公司的股权,据预计,这部分资产2007年可以实现净利润2.43亿元。

    除持有天鸿宝业的股权外,公司还控股两家典当公司、一家担保公司,以及湖州商业银行不超过10%的股权。虽然这些金融股权对公司的过往业绩贡献并不大,但我们认为这其中有财务处理的原因,并不能真实反映这些金融股权的价值。受信息披露的限制,我们尚不能准确测算这些金融股权的价值,但如果按照4倍PB的大致估算,我们估测这些金融股权的合理市场价值在5亿元左右。

    从主业方面看,美都控股主营房地产与酒店。房地产现有10余个在建及储备项目,规划建筑面积89万平米。上述项目基本分布在杭州周边的三线城市以及海南,在杭州市的项目有两个：杭州美都广场(规划建筑面积7.8万平米)和杭州经济适用房项目(规划建筑面积10万平米)。前者预计所得税前利润1.7亿元,而后者由于是经济适用房项目,利润有限。公司的其他项目,受限于地域因素,大多数所得税前利润仅在几千万元之间。

    另外,公司将向控股股东美都集团定向增发6300万股,集团以合计规划建筑面积38.9万平米的5个房地产项目认购增发的股份。在定向增发的报告书中,公司曾预测定向增发后的每股收益2007年、2008年分别为0.38元及0.50元。不过我们认为上述预测较为保守,按照我们的预测,公司定向增发后实际每股收益2007年及2008年分别可达到0.50元及0.80元。相对于过往业绩,将体现出较好的成长性。

    但是我们认为,2008年以后公司房地产业务的持续发展能力将面临较大挑战。主要是杭州近几年的地价出现了持续上涨,如果不融资,仅靠公司内部的积累,公司将很难在杭州获得新的项目储备。公司未来的房地产发展的重心将被迫转移到杭州以外的中小城市。虽然国内的中小城市同样在经历城市化的进程,但这些城市的人口规模、收入水平及经济的活跃程度,都决定了这些地区的房地产市场与大型城市存在差距。

    我们认为,公司较高的重估净资产价值,给投资者提供了较好的安全保障。目前,天鸿宝业的股权受首开集团整体上市事件的推动而价值倍增,那么投资于美都控股,还将可获得较好的交易性投资收益。

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