中国银监会政策法规部副主任杨再平演讲

　　杨再平（中国银监会政策法规部副主任）：

　　敬爱的刘阿姨，各位师兄师弟，各位嘉宾。能够以董老师的学生这样一个身份站在这个平台上来纪念他，我感到无比的荣耀，也感到很自豪。我来的时候，我本来很忙，我给我们主席请假，他很感动。

所以我觉得确实感到很荣幸。我今天我想借着这个平台，阐述一个观点，就是发展一种英文缩写叫做“RH”的投资品种，可能是使我们房地产能够又好又快的发展，来圆我们广大广厦千万间的一个好的选择。

　　我想起92年曾经派我到加拿大做访问学者，我们到一个教授家作客。我们看到他的房子我们确实惊叹不已。我想我这一生是住不到这个房子了。我梦想我儿子这辈中的副教授能够住上这么好的房子。当然很多中国人都有这么一个梦想，这个按照弗洛伊德的说法，之所以做梦，就是因为你没有满足需求。中国曾经我们住房住的是相当的寒蝉，我看到有一个统计，49年我们城镇人均的居住面积是4.5平方米，那么77年只有3.6平方米，所以那个时候我看到人们住的房子，很多人住的就是那种三层、四层房子，确实很寒蝉。96年我们住房改革以来，我们住房每年以25%到30%这样一个速度在法国。

　　03年房地产投资首次突破1万多亿。因为我们知道我们城镇化的发展，他有一个很大的推动力，华生(华生博客,华生新闻,华生说吧)刚才讲，新农村建设，发展新农村就是要跳出“三农”来发展“三农”，什么意思呢？就是转移农民，富裕农民。所以我们现在平均每年的城镇化是多少呢？1个百分点，现在是43%，我们最高峰达到16亿人计算，我们最重要增加160亿平米的房地产。那么每年，今后十年每年增加16亿。所以这个发展空间还是很大，而且房地产占GDP8的比重美国是12点几，日本也是8点几，我们还是差很多。所以我们要加速发展才能圆我们这个梦。但是我们房地产发展还有很多的困扰。

　　我是做经管的，我发现我们房地产业过渡以来银行。另外一个统计北京是90%，应就是说全国是60%，以来银行贷款。银行贷款中间，有很多的不规范的做法，比方说搞虚假的按揭，我们刚刚有一个国有银行，虚假按揭那是7000多件，占他整个房地产贷款的10%。这个我们不得不担心。日本房地产的泡沫曾经使他的房地产相当于美国的两倍，8年后证明是泡沫。还有美国现在也是泡沫，还有房地产价格一直这样攀升，等等这些问题，这些问题我们知道，03年以来政府出台了一系列房地产的调控的政策，我不一一列举，新八条、什么等等，反正每年都有大规模的政策出台，我对这些政策我感觉是，我们是追求要使得总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，但是这种调控我们再犯一个的错误，比如试图控制菜篮子的错误。就是政府过渡相信自己的能力。我觉得在这一点上，我们可能也一个管本市场经济系向民本市场经济的过渡，在房地产上更多的反应出了一个官本市场的经济。 正确的政府才是有效的政府，有效的市场。所以完全用政府来调控，可能解决不了房地产的种种困扰，包括价格，包括种种发展，等等，所以我就想到，我们是不是应该另辟蹊径。比方说，美国60年代就发展一种房地产信托投资基金。那么当时他这个房地产需求也很大，他发展到先上市的就是300多支，还有日本，都用这种方式发展房地产。所以美国，和一些其他国家的经历表明，发展这个REITS的话，他有利于房地产加速的发展。第二他有利于房地产过渡的依赖银行。第三，他选择好项目，有利于提出一些泡沫，还有利于房地产产生暴利。所以我觉得我们国家应该把这个产品向好的发展一下。但是我们有法律障碍，因为我们没有产业基金，只有证券投资基金，证券投资基金是没有给房地产开绿灯的。过去我们信托计划只允许200份合同，不允许搞房地产。

　　但是现在修改了，他还是不对确定的受托人，推销可流通证券化的产品，还有合格投资机构的种种的性质，另外他不是对直接的房地产投资。所以呢要发展这个产品，要在政策上解套。“十五”期间，我们要发展产业投资基金，这就是一个解套。我们对社会公众，对不确定的受托人，发展这个可流通的基金，在这个基础上，来适应房地产投资基金，然后来进一步推动。所以我想刚才这个华生讲啊，集中财力办大事，实际上金融就是集中财力办大事，他很重要的功能。马克斯有一句话；“如果要等到单个资本的积累，不知道什么时候才由出路。”还有我曾经看到一个一个漫画，中国老太太，和外国佬太太死后在天堂见面，外国佬太太说我很高兴，我死钱终把于房贷还完了。中国老太太说，我也很高兴，我死前终于买了一套房子。

　　我相信通过这个解套，是能够圆我们按得广厦千万间的梦想的。谢谢。