渤海投资:工业地产调控绿洲 价格重估王者

机构：渤海投资
短暂的修复性调整并不能阻碍牛市的脚步。伴随着股指在短期均线系统支撑下重拾升势，市场人气得到了有效恢复，做多动能热情再度释放，而近期保持强势的地产板块更是星光四射，成为市场中耀眼的明星。就地产板块持续上涨的原因来看，一方面是长期低利率与本币升值导致国内流动性泛滥诱发的土地价格重估，另一方面则是旺盛需求导致房价上涨带来的行业景气度提升。

就前者来看，由于受制于我国依赖出口和投资拉动经济增长的经济结构，短期内难有大的改观；就后者来看，房价短期内持续快速上涨将带来严重的社会安定问题，从而诱发新一轮的宏观调控，从而带来了一丝隐忧。因此，对于地产板块的投资既要看到土地价格重估的利好，又要考虑到宏观调控可能带来的利空。而工业地产既可以享受价格重估带来的增值收益，又可以有效地规避宏观调控带来的负面影响，其攻守兼备的特点理应引起我们的关注。

一、价格重估空间广阔

由于历史原因，工业用地大多采取非市场化的协议方式出让，无法享受流动性泛滥带来的土地价格重估。而根据国土资源部在06年9月发布《关于加强土地调控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。《通知》将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。

二、宏观调控避风港湾

伴随着房价的持续高企，针对楼市的宏观调控政策很可能在2007年下半年相继出台，房地产价格涨幅将会被控制在一定幅度内，而房价涨幅过大城市的住宅市场也将会在地方政府的政策打压下受到一定程度的抑制，从而压缩住宅类企业的盈利空间。而工业地产公司大多以经济或高新技术开发区为基础平台，从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等，其最大的优势是经营业绩稳定，一般现金流充沛；享受工业土地增值带来的资产溢价；不受住宅地产政策调控影响。因而在宏观调控政策或将出台的大背景下，工业地产依靠其独特经营模式对宏观调控的有效规避，理应引起我们应有的关注。

实战出击：上海金陵（600621）

公司目前拥有包括松江工业园区、金桥园区两大工业园区，工业地产概念绝对正宗。在土地价格重估行情不断，宏观调控政策预期强烈的情况下，该股有望借助工业地产规避调控、畅享升值的特点而成为市场资金追捧的对象，值得我们予以重点关注。（渤海投资研究所）

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