蒲敬思：房地产市场的中期投资机会和风险

　　2007年8月4-5日，第二届中国金融市场投资分析年会暨第二届中国注册金融分析师峰会在北京举行，搜狐财经对此次活动做了全程报道。

　　主持人：

　　大家可以选择，有很多的机会，A股市场也有机会，港股市场也有机会。

　　我们前面主要集中在股票市场，下面我们转移到另外一个方向，也是很重要的一个方向，投资的机会。就是房地产市场。

　　房地产市场，近几年长的很多了，而且在政府的调控之下，仍然在顽强往上走。在这个过程中间，到底有什么机会，或者有什么风险，我们今天请世邦魏理仕大中华区总裁兼首席执行官蒲敬思先生给我们做一些讲解。大家欢迎！

　　蒲敬思：

　　大家下午好，我是蒲敬思。

　　非常遗憾我的普通话讲的还不够好，我请我的同事覃晓梅，给大家做翻译。

　　从我们世邦魏理仕的角度，我们看到房地产的发展仍然有着一个很坚实的基础。下面我将从四个方面进行以下的分析：

　　首先是中国房地产的一些市场概况；第二，我将从主要的一些驱动因素来谈市场的需求，以及供给的情况；第三方面，我将谈到区域与市场多样化的分析，最后我将谈到整个市场的战略目标与机会在哪里。

　　一、中国房地产市场概览

　　现在就是摆在我们面前一个很重要的问题，就是这个市场是不是已经到了它的顶点，还是它仍然是一个上升的区间上。下面我将用一些最基本的事实和数据谈到支持这个市场的基本因素。

　　大家可以从图上看到，近几年整个GDP保持了非常稳定增长。其中这里面很细的，第二产业的增长跟整个GDP增长是相吻合的，第三产业的增长超过了GDP增长，另外产业结构的优化也是非常合理的。

　　房地产的增长在整个近十年都保持了非常快速的增长，同时我们可以从这个图上看到，建筑业的增加值远远超出了GDP的增长。另外房地产的增长在住宅和商业物业方面都表现出了很强劲的势头。

　　可以从PPT上看到，在近十年，整个房地产各个物业类型的售价上涨的情况，其中领长是住宅物业，上涨幅度达到69%，包括其他写字楼及零售物业则达到了67%和47%，但是我们认为随着第三产业在中国继续的高速发展，对于房地产业和商业物业还是有很多的机会。

　　可以看到在近几年，整个中央政府对于稳定这个房价以及控制房地产的增长，出台了很多相关的政策，从金融领域一直到其他的领域，有很多的政策。我们认为这些政策，政府是为了让这个行业、这个产业，保持稳定而持续的增长。

　　二、驱动供求关系：

　　刚才我谈到的是一些历史的数据，接下来我谈一下推动房地产市场的最主要的因素。

　　从这张图上，大家清楚的看到，2005年之后整个需求的增长已经超过了供给，就是竣工面积的增长。我们仍然是认为，在今后由于人均可支配收入的增加，这种价格增长的态势会得到一些控制。

　　我们谈到住宅业、酒店业或者工业，实际上我们都看到它主要的驱动力就是城市化的水平。我们可以看到近几年整个城市人口的增长，是超过了总的人口增长。城市化的水平在2003年的时候，人口增长达到了4%到5%，而且在过去的28年里也有4亿人口从农村进入了城市。

　　在这个图上我们可以看到，2004年以前，房价的增长是与GDP基本一致的，2004年之后房价增长开始超过GDP人均可支配收入增长的情况，但是从长远来看，我们仍然认为稳定经济收入增长，可以使房价过高的问题得到一个缓解。

　　我们可以看到房地产在中国作为一个新兴市场，不管是它投资回报率，还是在其他方面，对于海外的投资者都有很强的吸引力。目前中国的房地产还是在一个很初级的阶段，再加上人民币有一个长期和稳定升值的因素，我们相信在未来有更多的外资基金通过直接或间接的方式进入到中国房地产行业。

　　我们从这个图上可以看到，在近两年，2005年、2006年之后，土地的供给实际上是呈一个负的增长态势。虽然我们这两年短期还会看到很多的项目进入市场，但是从一个中期的角度，这些项目进入市场，这种供应快速增长会有一个比较明显下降的情况。

　　为什么会出现这种情况呢？我们可以从这个图上很清楚的看到，由于中国是一个很大的国土面积，但是它真正适于进行住宅开发和城市建设的用地还是十分有限的，我们看到了这种土地供应有限性来看，将来住宅升值还是有空间的。

　　三、地域与市场的多样化

　　刚才我谈到了一些推动这个市场最基本的因素，下面我将从区域和市场不同物业类型谈一下，他们未来的发展情况。

　　我们可以看到现在主要的这些开发，都是集中在东部和沿海地区，这主要是由于东部和沿海地区比较发达，而且人口十分密集。我们甚为在未来这个趋势将会从东部的沿海，长江三角洲，环渤海地区，向中部以及西部推进。

　　从我们在做的一些项目的经验，我们发现很多的投资者和开发商一开始从集中在北部的城市，比如说沈阳、大连，也是在包括向东部的一些城市倾斜，比如说青岛，像中部和西部的城市，像重庆和武汉，房地产发展形势也是非常好的。

　　毫无疑问，在中国的房地产发展，住宅整个市场一个很大的部分，我们可以看到数据。但是未来我们可以看到，商业房地产仍然有很大的发展的区间，我们可以从这个图上看到，过去的十年，写字楼和商业物业销售增长也是很快。另外我们也认为，像北京、上海、深圳、广州这样的城市，商业物业发展非常好。未来我们也认为，从中短期的角度，写字楼、商业物业从长期角度来看存在一个巨大的发展空间。

　　四、投资机会与战略

　　我们经常也会被我们的客户问到，我们现在的市场处于一个什么样的阶段，我们应该采取怎样的一个策略，我们还有向上发展的机会和潜力吗？

　　首先我们看到很多的开发商在采用更大规模的开发，并在全中国的范围整合他们的品牌，比如说像复地和万科这样的公司，都是在全国范围领域进行开发和运作。

　　同样的很多开发商也在把他们的开发模式向外延式的推展，向综合写字楼和商铺产业推进，另外他们也开始注重向物业管理，或者说金融代理，包括区域的分布，使他们的产品和开发进行多样化的组合。

　　总体上来讲，我们还是认为整体的市场价格还是处于一个上升的趋势。

　　二手房市场我们也是非常看好的，特别是根据政府的一些政策，它将会就住宅领域的供给，大力发展二级住宅市场，我们认为将来很有可能超过一级的房地产销售市场。

　　最后我要强调的是很多的开发商都是开始在运用更加创新和多样化的金融工具，使他们的发展更加的稳定和可持续，以消除政府在金融方面进行的一些宏观调控的政策。

　　我们看到市场将会从渤海，然后到整个珠江三角洲，甚至到南部，一直再向西部发展。我们特别注意到西部的一些二线城市，他们近期在硬件环境包括基础设施，包括产业结构，包括软件环境方面，都有很大的一个发展的空间。

　　在主要的一线城市，我们认为住宅市场包括普通和高端住宅市场，我们仍然十分看好，例如北京、上海、广州和深圳。对于像购物中心，有比较良好的布局和设计，以及市场定位的购物中心，仍然有它的市场潜力。写字楼市场在一线城市仍然有很强的需求，主要需求来自于国际化公司业务不断扩展，以及金融领域的公司在中国业务很快的一个推进。

　　最后工业市场我们也发现，它已经很强的吸引到了一些国际的投资者，包括在大连、青岛，这样的城市都有很多的国际背景投资者在跟进这个市场。

　　在这些二线城市，我们同时也看到由于在住宅市场它很好的投资回报率，开发商都愿意参与到普通住宅市场和高端住宅市场开发当中去，对于商业领域，主要目标是当地居民定位的这样一个商业物业，也是受到当地市场的欢迎，而且有不错的市场表现。

　　在写字楼市场，是根据每一个城市的需要，我们认为它从短期到中长期根据当地客户的需要，都有它发展的机会。

　　工业市场，像刚才也提到了，已经在从一些沿海的城市，大连、青岛，向西部一些城市，像西安和成都这些城市去转移。

　　最后我们谈一谈，整个房地产市场仍然有很强劲、夯实的经济基础的支持，包括城市化水平的提高，可支配收入不断的增长，以及政府的宏观，让市场更加稳定的这种政策，都能够保证这个市场稳定的发展。从长期来看，我们认为市场还是处于一个稳定而上升的态势。可能在短期内，不同的城市，以及不同的物业类型，可能会出现一些调整情况的发生。

　　我刚才的演讲就是这些，非常感谢你的留意。

　　主持人：

　　谢谢，看到大家有什么问题吗？

　　提问：

　　刚才讲到最后一级城市主要机会，在商业这块，谈到了短期有高档购物开发，但是长期没有写东西，原因是什么？

　　蒲敬思：

　　我想强调的是，我们实际上认为现在高档的商业有一种郊区化的趋势，实际上有一些目标是在整个城市人口。但是同时我们也看到，一些非常高端的，高的商业，实际上它的目标客户，不仅仅是在这一个城市的，有可能是以这个城市为中心的，更广阔的周边区域。所以我们没有提到，它是在某一个城市，实际上我们看到在一些城市，它不仅仅是为这个城市服务的，可能它周边二线人群都会到这个城市最高端市场去购物。

　　提问（许玉道）：

　　刚才蒲敬思演讲的非常好，给我们展示了一个定性的判断，房地产未来的市场是会增长。我关心的是一个定量的，因为您谈到的比较多是短期或者中期，我做一个假设，你感觉到一线城市，投资普通的住宅和高档住宅，它的价格增长率会是一个什么水平，在三到五年内？

　　您刚才谈到在一线城市和二线城市都有机会，但是作为投资人关注的是哪个城市更好。如果假设我做投资，我现在投资一线城市的机会更好呢？还是现在投资二线城市机会更好？

　　蒲敬思：

　　实际上由于土地的供应是非常有限的，我可以感觉到如果每年房价保持一个5%到10%的增长，还是比较稳定的。

　　对于不同的投资者，会有一个不同的投资策略，这个要靠你自己的投资策略，以及你抵抗风险的能力来决定。如果你要求比较高的回报，而且你可以承受一个较高的投资风险，我认为在二线城市的住宅领域还是不错的。如果你希望还是一个比较稳定的回报，而且对于整个风险控制很重视，我想在一线城市的商业物业是不错的选择。

　　主持人：

　　谢谢蒲敬思先生。