谁来管理我的物业

　　■本刊记者/张雄

　　是业主自行管理，还是通过招标来选聘物业公司，抑或是让开发商坐享这块蛋糕

　　上海人邵里庭最近成了北京社区自治界的名人。在北京市海淀区品阁小区，邵里庭带领148户业主成立了自己的公司，全体业主当股东自主管理物业。

　　这个小区里的几乎所有住户都认识65岁的邵里庭，大家都叫他“邵老师”。邵老师热情而健谈，他能跟7岁的小孩子聊玩具动漫，也能跟70岁的老年人谈国际时事。一位年轻的女业主说，邵老师是这个社区里最有人格魅力的人。

　　品阁小区：业主自己管理

　　品阁小区的自管自治工作实际上从去年就已开始。当时，开发商与其聘请的物业公司间矛盾激化，导致后者于2006年9月撤离品阁小区。难以忍受小区内混乱局面的业主们找到了邵里庭——入住时他就曾带领业主们跟开发商多次谈判并取得赔偿。在那段最艰难的维权阶段，邵里庭是业主们的精神领袖。

　　邵里庭做了两件事：首先，聘请老物业的临时工来继续维持小区的保洁等工作；其次，通过积极斡旋，2006年12月5日，小区业主委员会成立，邵里庭为业委会担任顾问。

　　业委会暂时代理了小区内的物业服务工作。邵里庭也在四处寻找愿意接手品阁小区的物业公司，但多数公司认为这个小区太小而不愿进入。经过民主决策，多数业主同意对小区物业进行自管自治。今年6月29日，邵里庭从北京市海淀区工商局领到“北京三自品格社区服务中心有限公司”的营业执照，在这个 “自管”小区物业的公司里，邵里庭任总经理。同时，他辞去了业委会的顾问工作。

　　公司名字里的“三自”，指的是自愿、自管、自律。邵里庭说，服务中心属于公司运作，所有户业主都是公司的股东，业委会相当于董事会。

　　邵在退休前是一个国企厂长，手底下曾管过6万多人。在他看来，只有148户人家的小区物业问题很容易搞定。社区服务中心聘请了2名清洁工、2名门卫、2名修理工和1名看守大院的巡逻员，作为小区日常服务人员。

　　与过去的物业公司相比，现在的服务人员少了一半多，但员工的待遇比外面的公司相比高出了不少。以保安为例，一般物业公司开出的工资是600～700元，邵里庭给1200元。

　　“都是居委会推荐过来的低保户和下岗工人，大家知根知底，也放心。”邵里庭说，原来的物业公司请了七个保安，每人600元，每月费用就得4200元。现在两个门卫就做了保安的工作，每月只需要2400元的费用。因为拿得多，干活也踏实，两个人完全可以把这小区管得过来。这样，原物业公司在人员工资上的开销被邵里庭减到了三分之一。

　　邵里庭的原则是能省就省。四部电梯在客流高峰时都有闲置，邵里庭便关掉了其中两部，这样每年可以省下3万元；小区里的自行车库，是邵里庭带着业主们自己建起来的；居民家养得不好的植物，被送到小区院子里用作公共绿化，一举两得；地下车库得开148盏长明灯，根据采光原理改造一下电路，只用开27盏就可以把整个车库照亮。

　　最让邵里庭得意的是小区的监控系统。在原物业公司撤离时，一套报价70万的小区监控系统被毁坏。邵里庭打听到小区里住着两位参与过“神六”设计的退休老专家，他亲自登门拜访，说服他们给小区的监控系统做设计并协助安装，对方爽快地答应了。最后完工一算账，只花了不到两万块钱。

　　“他们都说我特别抠，还真是这么回事。业主们扔什么东西都会问我，因为很多都可以在小区里派上用场。”上海人邵里庭极擅长精打细算，小区里漂亮的金鱼池是他“破烂回收”的产物。业主装修时留下的废弃玻璃砖瓦，加上服务中心用4000元买来的部分材料，就这样修建起来了。邵里庭曾向装饰公司询问过这个金鱼池的报价，最省也要2.8万。

　　就这样，品阁小区的物业费从每平米2.2元降到2元。社区服务中心计划第一年可以赢利4万元左右。根据规定，盈余部分采取“三三制”原则：1/3奖励经营者和工作人员，1/3用于小区建设，1/3充抵业主第二年的物业费。“预计明年物业费还可以降，可以降到一块七八左右。”

　　物业费降了，服务质量却提高了，业主们对邵里庭的管理心服口服。邵里庭会在总经理的位子上干多久，他自己也不知道。社区自治是个新课题，他也在探索之中，将来公司的体制完善后，就可以功成身退。“现在只能说我走一个礼拜是不会出事的。将来有一天我出去三五个月，小区里出了事情还能自己协商处理，我就可以交差啦。”

　　时代庄园：招标受阻

　　品阁小区往北15公里，有个低密度的小区，叫时代庄园。7月25日，这里的业主们通过招标方式选出了新的物业公司。

　　一年多以前——2006年5月，开发商指定的物业管理公司金世恒业在时代庄园的合同即将到期，5月13日，业委会召开书面业主大会，通过了以招标方式选聘物业管理企业的决议。

　　但是事情的进展从一开始就不顺利。2006年5月20日，时代庄园居委会突然宣告成立。居委会上任后的第一件事，便是在物业公司合同期满后宣布，指定金世恒业继续临时代管小区物业。这个突如其来的居委会让很多业主感到有点摸不着头脑。“再说，是否续聘物业应是业主大会的决定，与居委会有什么关系？” 当时还不是业委会成员的业主卢岩觉得事情不对头。

　　2006年年底，小区开始业委会换届工作。2007年1月4日，新一届业委会上任，卢岩被推选为业委会主任。4月29日，新一届业委会重新启动物业招标程序。

　　“从选择物业公司到最终投票打分，所有业主都有参与的权利。”卢岩说，入选的十家物业公司全部来自业主的推荐。最终有六家物业公司决定参与竞标。

　　业委会有个短信平台，里面收有所有业主的手机号码。每一次业委会组织业主考察物业公司，都会发短信通知业主：如果有空可以一起参与考察。业委会还让六家物业公司来时代庄园，向小区全体业主发放相关资料，进行现场展示。同时每家公司都到小区的网上做宣传：我公司的承诺如何如何，物业费将会在何种标准，等等。业委会又邀请到一些专家，对六家公司进行打分，作为业主投票的参考。

　　经过专家评标，六家参与竞标的物业公司的物业费报价均比小区现行物业费低10%~30%。招标过程中，业委会曾向金世恒业发出邀请：如果对方参与竞标，即可直接进入投票第二轮，与得分最高的竞标公司进行终极PK。金世恒业拒绝了业委会的邀请。

　　在招标过程中，居委会还曾给六家竞标的物业公司发传真，希望他们退出竞标，但六家公司无一退出。

　　6月28号开始，业主们开始就物业招标进行打分投票。7月25号，结果揭晓，中实物业中标。

　　“所有的票全部封在律师事务所，唱票过程也有全程录像，而且因为是记名投票，房号和业主姓名都有记录，每一张票都可以拿出来核查。”卢岩对业委会的工作很是得意。

　　7月31日，业委会与中实物业正式签订合同。按照合同规定，新的物业费标准将定为每平米2元，比金世恒业2.49元的标准低了近20%。“不敢说他们的服务就一定能好到什么程度，但我们就是要建立这个规则，业主有权决定谁可以进来。做得不好，我们再通过投票把你赶走，然后选新的。”

　　但是，早已合同期满一年多的金世恒业物业公司因为居委会的支持，至今仍然没有离开。

　　卢岩说业主们正准备启动法律程序，将金世恒业请出时代庄园。“走到哪算哪。已经做到这个程度了，还能停下来吗？”

　　开发商办物业的利益追求

　　对于小区的物业管理，像时代庄园一样通过招标选聘物业公司的情况还是少数，而品阁小区的自行管理就更是个例。事实上，驻扎在大部分小区的物业公司还都是开发商指定或亲自操办的。

　　为什么每个开发商在盖完房子后都要办一个物业公司，北京市业委会协会申办委员会召集人陈兵分析了其中原因。

　　“在卖房之后继续挣业主的钱。这是一个无本万利且没有风险的交易，旱涝保收。”首先业主上缴的物业费中就有10%~30%的利润，其次小区公共部位的收益，如停车费、会所经营费、广告收入、地下室的出租等等，这些方面比物业费的利润还要高出很多。

　　开发商的一些富余人员，包括亲戚朋友，物业公司给了他们一个好饭碗。

　　此外，规避物业管理启动经费，这也是最重要的原因。《北京市居住小区物业管理办法》规定，居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。建安费在北京的均价是每平米1500～2000元，10万平米的一个小区是300万元。这笔钱按规定开发商要拿出来交给物业公司或者业委会，如果开发商办物业公司，就可以省掉这笔钱。

　　品阁小区能够自己办物业，在陈兵看来固然有社区小、业委会强有力的原因，但最重要的因素是：开发商前期安排的物业公司自己跑了，而在时代庄园等其他小区，由于巨大的利益关系，前期物业一定会坚守阵地，不肯轻易退出。

　　自办物业是趋势

　　从大院到社区，中国人需要完成的不仅仅是从居民到业主的身份转变。无论品阁还是时代庄园，业主们在探寻着适合自己的物业管理模式。

　　陈兵认为，时代庄园的业委会物业招标符合《物业管理条例》等相关法规规定，所有小区都本应如此。但从国外经验看，品阁小区自办物业的做法是西方发达国家社区管理的常态，也是将来的趋势。

　　美国的社区里有房屋拥有者协会，与业委会性质类似。在物业管理上，协会一般单独聘请专业的公司或个人，如专业水工、电工、割草工，即所谓的蓝领自由职业者，来做社区的物业管理。

　　为业主包办一切的物业公司，是大院时代房管处的化身——他们都拥有水工、电工，还有在胳膊上带红箍的巡逻人员。不同于房管处的是，物业公司要通过经营赚取相当的利润，“这样的物业公司在西方几乎是没有的”。陈兵说，中国在引进物业管理概念的时候，只引进了这四个字，但是西方常态下的社区管理模式却没有被引入。

　　即将于今年10月1日生效的《物权法》第六章第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主自行管理物业是法律上的第一选择。

　　业主自行管理物业，并非每个人都有心理准备。有过业委会主任经验的陈兵认为，国人对公共事务的关心程度较差，业主们习惯于让物业公司来包办所有的事情。如果真要实行物业自管，方方面面事情都要让业主做抉择——多数业主需要时间来适应。

　　在时代庄园与新的物业公司签订的物业服务委托合同中， 有一条关于保安的三方合同协议。外聘保安由业主和业委会选择，中实物业支付费用并代管。陈兵对这种做法很认同：“把关键的部分剥离出来，比如保安、停车管理，以后慢慢过渡到完全自治。”