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港资地产商豪赌“西部双城”

    □林华

    7月30日,香港信和置业有限公司以41.8亿元的价格拿下重庆一块307亩土地。此前7月20日,香港信和在成都以41亿元价格拿下366亩地。

香港地产商此番进军入重庆及成都的步伐,似乎预示重庆及成都楼市已成为“香港鳄”西部掘金的前沿阵地。这或许与今年6月上旬,国务院批准重庆与成都成为“试验区”有关。

    港资押宝西部“双城”

    近来,以香港为代表的外资开发商开始大规模移师重庆、成都,成片囤积土地。在香港投资者眼中,重庆的地位向来较高。前几年海外投资者要进入西部,首先要求去重庆考察或先落户重庆。1997年重庆升格为直辖市后,港资的进入步伐更明显加快。有资料显示,港资已成为当地房地产外资主力,约为此类外来投资总量的80%甚至更多。

    4月19日,李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业两家地产公司(简称长和系)联合发布公告,以24.53亿元在重庆市投得一处住宅及商业用地。这处100万平方米的土地,坐落在重庆市南岸区杨家山,附近还有一处在建的珊瑚水岸住宅项目也属于长和系。

    而近两年来,以九龙仓、华人置业、嘉里置业为代表的港资地产商,频频在成都出手掠地,其数量高居外来地产商之前列。“香港鳄”已成为成都楼市主要外来资本势力。不仅如此,近一年多来,“香港鳄”在成都的扩张步伐明显加大加快,不仅企业数量越来越多,而且投入巨大,动辄七八亿元甚至上十亿元。纵观港资地产商在成都及重庆的拿地情况,其楼面地价普遍高于所在区域同时期的地价水平,较高的开发成本决定了产品定位只能向高处走。并且,港资地产一直走豪宅路线的企业,估计会将这种路线延伸到成都及重庆。

    楼市凸显“试验区”效应

    最近,成都被国务院批准为“试验区”,“试验区”效应已基本显现。据统计,6月成都市的销售面积为227.5万平方米,比5月增长约16%,五城区更增长了约28.2%,而价格也有所增长,6月份成都市的商品房交易均价为4485元/平方米,商品房销售达到了历史最高值。一夜之间,重庆楼市由“温”转“热”。重庆市国土资源和房屋管理局称,当地房价在重庆获批“试验区”之后两周内上涨7.6%。

    重庆楼市一直以刚性居住需求为主,投资性需求所占比例很小,外销比例仅10%左右。正如当年的深圳、浦东一样,“试验区”的出炉,给外来和本土开发商提供了足够的想象空间,对重庆楼市的推动力,无异于“核能量”爆发。

    除了“试验区”效应外,港资地产商青睐重庆、成都还另有乾坤。分析人士指出,上海等热点城市房地产投资收益率在7%-8%左右,远远高于世界的平均水平4%-5%;而重庆、成都房地产收益率更高于上海等热点城市,以及庞大的市场份额,促使港资加速流向重庆、成都。

    从长期来看,西部城市能够容纳非常多的房地产投资。如成都房地产业发展相对滞后,楼价仍有不少上升空间,投资风险较低,对外来投资商会有更多吸引力。在调控政策风声趋紧之时,无论是为了规避风险,还是挖掘潜在的商机,精于计算的国际财团此时逐步移师西部城市,都是合理的选择。

    此外,在当地政府鼓励外来投资的背景下,众多西部城市的劳动力充裕,管理成本低,原材料价格低廉,综合成本大大降低,这一切也都将提高大额投资者的预期回报率。

    西部楼市潜伏危机

    业内人士认为,西部房地产业的兴起也逐渐显露出投资过热的不良苗头。事实上,西部城市的房地产市场将会因为外来大资本的杀入而充满变数。西部城市房地产投资的高位反弹,可能引发房地产供给规模过剩风险,加剧土地资源、钢铁等生产资料的浪费和价格上涨压力,从而妨碍城市化进程。

    据统计,西部城市今年一季度的住宅施工面积总共达27848万平方米,相当于同期商品房销售面积的13.8倍;竣工面积总共2619.3万平方米,比同期商品房销售面积总计多近600万平方米。

    在房价方面,几乎所有的西部城市的楼价水平与当地居民实际可支配收入之间,存在相当大的差距。而外来投资涌入改变了西部城市房地产市场的格局,迅速拉升楼价,也不可避免地透支着未来的购买力。

    据调查,重庆外商投资房地产企业的“存货”在不断增加,去年重庆135户正常经营的外商投资房地产企业有着177.46亿元未售出的商品房,额度同比增长14.5%;其中现房占21.82亿元,同比增长24.7%。

    有关专家表示,上述问题或可归结为楼市的隐性泡沫,但与上海等地高楼价下的地产投资虚热看上去不一样,实际上同样存在着值得警惕的危机。当大家都认为一些市场前景很好、回报丰厚而且非常安全的时候,风险其实已经悄悄出现。

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