楼市调控遭“涨价组合拳”消解

　　　新华社昨天撰文指出，尽管国家与地方通过户型结构调整、供求比例调整、增加保障性住房建设、金融与税收等一系列手段，对房地产行业不断进行调控，但房价飙升并未得到根本遏制。那么，究竟谁是助推新一轮房价疯涨的幕后“推手”？

　　究其原因，大概有5个方面：一是炒作概念制造“抢房潮”。

自６月中旬以来，重庆各种“房地产专刊”就将国家设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的重大战略“解读”为房价上涨的动力，连篇累牍地推出“试验区将刺激重庆房价上涨”等观点。

　　二是捂盘囤房刺激供求失衡。在制造舆论之后，部分开发商开始提高房屋售价，并“捂盘惜售”，制造房子紧俏的假象。这直接造成了市场住房供应减少，从而导致价格上涨，而价格越涨，开发商为追求高利润就越捂盘不卖，出现恶性循环。

　　三是争创“地王”，地价与房价相互推高。城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的战略重点。随着调控的不断深化，一些开发商担心自身利益受损，通过大量储备土地来对抗调控。他们往往根据市场行情来加速或推迟开发进度，最终目的为炒高房价以获取最大利润。

　　四是大盘操控区域房价，领涨效应形成板块拉力。二线城市房价快速上涨的背后，品牌开发商和超级大盘所发挥的作用不可低估。品牌开发商拿地后，依靠自身的经济实力，在媒体大量投放楼盘广告以扩大影响力，其定价通常会远高于周边楼盘。

　　五是流动性过剩，吹涨房价泡沫。据了解，证券市场一年来的火爆行情增加了投资者的收益，在当前股市波动增大的情况下，一些在股市赚钱的投资者在房价上涨的刺激下开始投资房地产市场，以投资为目的的购房者在今年的买楼热潮中所占的比例加大。

　　近年来，围绕着房地产市场的宏观调控，不同利益群体的博弈非常激烈。在他们的共同作用下，形成了楼市“涨价组合拳”，使普通购房者极易陷入“越涨越抢，越抢越涨”的陷阱。

　　中央党校研究员曾业松分析指出，房地产商一般以赚取最大利润为核心，一些地方政府为房地产业推波助澜，从中获得ＧＤＰ和政绩；一批学术精英引导公众预期，影响政府决策，获得地产商的“好处费”；媒体专刊为地产商制造舆论，从中获得其广告回报。这些利益集团，不仅具有强大的自我保护能力，而且善于消解国家宏观调控，扭曲国家政策“为我所用”。

　　江苏省社科院院长宋林飞介绍，政策房比例偏低，这导致了很多中低收入者通过从银行大量借贷款而进入商品房市场买房，加剧了楼市供需的失衡，也在一定程度上助推了房价上涨。

　　专家呼吁，遏制地价房价过快上涨，关键在于调整中央与地方的土地收益分配格局，从根本上减少地方政府“以地生财”的冲动；土地拍卖应该从目前“价高者得”的方式，转为“限房价、竞地价”，让诚信开发商造价廉物美的房子；打击开发商囤地囤房必须落到实处，确保信息透明，强化监督；银行应严控开发商的贷款门槛，加大对政府房保障力度，让更多中低收入者能买到价格合理的房子。

　　专家建言

　　目前，我国二手房交易量缩价升，楼市股市之间相互影响以及外资进入对中国房地产市场的影响等问题依然存在。近日，各学者纷纷讨论并建言如何能够利用财税、金融政策等经济手段调控房地产市场。

　　住房应实行按揭差异化

　　近日，关于银监会要将住房贷款首付比率提高至40%-50%的消息在房地产业内引起了轰动。在8月10日举办的“2007经济形势研讨论坛”上，北京科技大学经济与管理学院教授赵晓认为，一味地提高首付比率并不能起到遏制购房需求的作用，应该区别地对待按揭对象。如购买90平方米以上大户型房或者购买第二套住房的应该不予以发放按揭贷款，而购买中小户型时，首付比率应该降低甚至可以降为“零”。

　　去年，国家就曾在出台的“国六条”系列政策中规定，“购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的首付款比例为20%，90平方米以上的付款比例提高到30%”，用来引导购房者消费。一年过去了，中小户型反而成为地产市场抢手货，带动房价不断上涨，而房地产市场内的超前消费和投资、投机行为依然没有得到遏制。国务院发展研究中心局长程秀生在当天的论坛上认为，房贷首付比例的高低，对消费者起着重要的指导作用，在房贷发放中区分自住需求还是投资需求对于遏制不必要的住房消费是必要的，同时还应该对异地买房的银行按揭加以控制。

　　存款利率应高于物价涨幅

　　“将银行存款利率上调并高于物价上涨指数，避免更多的资金向资产转移”，这是中国房地产业协会８月１１日推出的《二OO七年上半年中国房地产市场研究报告》中对于如何引导住房需求，调整供应结构做出的建议。

　　而此前一天举办的“2007经济形势研讨论坛”上，北京科技大学经济与管理学院教授赵晓表示，利率指标对经济影响最大。他认为，目前大家之所以投资房地产市场，就是因为目前我国的资金价格太低，如果考虑到通货膨胀，存在银行的钱就为负了。这样，就导致任何投资收益都比存在银行好，促使大家都去追逐房地产投资，所以银行必须要加到正利率，以抑制过多资金投向房地产。

　　减少住房流转环节税收

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一8月11日在“二OO七年上半年中国房地产市场研究报告发布会”上建议，在增加住房保有环节税收的同时要减少住房流转环节的税收。

　　他强调应采取财税等经济手段调控房地产市场，靠行政手段难以达到调控目的。为培育和发展租赁市场，政府应考虑加强对住房保有环节的税收调节，朱中一建议抓紧出台“物业税”，抑制投资性需求的上升，并引导有闲置房的居民把多余的住房转让或出租，以弥补市场的不足。同时要减少个人出租住房的税收负担，以活跃租赁市场，为促进二手房交易，在增加住房保有环节税收的同时，要减少住房流转环节的税收。